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“短時間來看,開發養老地產並不會成爲國內房企的主流,大規模開發估計最快也要到5年以後。目前的最大瓶頸是,一方面土地成本太高,另一方面還未能與社保養老資金掛鉤,這都需要政府制定相關的配套政策。”目前各房企的眼光均盯在養老地產這塊尚未開發的“蛋糕”上,“在同項目買一套自己住,再買套養老房給父母住”的置業者越來越多,使得“養老地產”逐漸成爲樓市的“隱性剛需”。
養老地產逐漸成爲“隱性剛需”
“我們已經退休了,而孩子也已經成家有了各自的生活,唯一讓我們還依然發愁的事情就是即將面對的養老問題。”何女士說到養老這一話題有點不知所措,“像我們這樣年紀的家庭,一般都只有一個孩子,他們還有自己的事業去打拼,我們不想帶給他們更大的負擔。爲了不給孩子增加壓力,我們想找一個生活方便、交通便利、醫療配套健全的小區養老。”何女士和老伴關注房地產市場有一段時間了,“要麼就是缺乏醫療配套,要麼就是生活不夠便利。我們不想住老年公寓,而是想在一個有活力的小區生活,雖然白天還是需要和同齡人度過,但有年輕人的社區會有活力,也能帶給我們更多的生活樂趣。”
“婚後不與老人同住”成爲當代年輕人的共識,而“生活在孩子附近”卻成爲父母和長輩們的期盼。另外,城市裏退休、即將退休的老人有存款也有固定收入,改善居住的願望越來越強烈,老年人客羣所佔比例呈明顯上升趨勢,今後幾年將會更多給父母買房以及父母自己買房養老的需求將會很大,這將是房地產發展的又一個增長極,於是,“養老地產”也逐漸成爲房地產市場上的“隱性剛性需求”。
養老地產鄭州仍處於“空白階段”
“有人以爲簡單持有一個養老地產項目並運營就是養老地產,萬科在研究了三四年後發現其實並不那麼簡單。”萬科副總裁毛大慶此前在接受媒體採訪時曾表示,國外養老地產的羣體劃分比普通住宅還要細,從50歲、60歲的人羣,到需要臨終關愛的人羣,其間每個不同年齡段人羣、不同情況人羣的需求都需要考慮到。
“養老地產作爲前景巨大的市場,並不等於一味發展‘全託式’純養老機構,而是應該發展‘混合式’養老社區項目的建設。”一業內人士認爲養老地產應該帶給老年人居家養老,給家庭帶來精神和經濟保障。
但更多的業內人士對於如何準確定位“養老地產”仍持保留意見。“我認爲具有良好的環境配套、適宜老年人活動的項目,都可以算作‘養老地產’的範疇。”星聯置地副總李濤表示,“同時,如果以‘養老地產’吸引置業者的關注,我認爲更應該注重的是後期貼心的物業服務,告訴購房者,除了優質的房子,我們還能提供更優質的物業服務讓你晚年無憂。”
雖然很多城市的開發商也開始試水養老地產,積極探索其盈利模式,而鄭州的養老地產卻還是處於空白狀態。
養老地產應促晚年幸福
“過去產品沒有細化,一般大家買房就是自己居住爲主,現在看來老年人問題突出了,但是真正符合老年人生活的住宅或者社區並不多。”中國房地產及住宅研究會副會長、祕書長顧雲昌明確表示,當前房企巨頭對於養老地產的熱衷並不是虛熱,的確是因爲市場有很大的需求。
養老地產該如何定義,其開發是不是簡單的“地產開發+養老”這樣簡單的加減模式?這個初露端倪的新領域,具體到政策支持、投資渠道、產品打造、服務構建、運營模式、企業轉型等,仍有一系列的不確定因素。
單從盈利模式來說,老年住宅的盈利模式是由產品銷售和物業服務兩方面組成。產品銷售盈利是一次性的,而養老地產是將地產與福利事業組合起來的一種全新的複合地產。目前養老地產因專業養老服務團隊的缺乏以及較低的得房率等原因一直停滯不前。而有些區域項目打出“養老”或者“養生”的招牌,但這些養老項目幾乎都在遠郊,實際賣的是自然資源。此類產品往往遠離購物、醫療、大衆娛樂等基本配套,根本無法實現“老有所養”的目標。“雖然養老地產的市場需求前景光明,但是現階段開發的養老社區與真正養老社區的職能及運營模式還存在一定差距。養老地產是一種體現生活品質的概念,作爲一種對未來生活描繪的藍圖,需要各方共同努力。”
養老地產國外他們這樣做
事實上,在國外,傳統的養老模式已經被打破,滋生出許多新型的老年生活方式。
●英國:全智能化老年公寓
從20世紀90年代開始,英國就將養老問題納入社區,對老年人採取了社區照顧的模式,包括:生活照料、物質支援(提供食物、安裝設施、減免稅收等)。英國生命信託基金會還計劃構建一種全智能化老年公寓。公寓將採用電腦技術、無線傳輸技術等手段,在地板和家電中植入電子芯片裝置,使老人的日常生活處於遠程監控狀態。
●丹麥:養老社區DIY
在丹麥,目前最流行的是自助養老社區(DIY)。在那裏,老人們可以做自己想做的事,可以約上老友,或是志趣相同的夥伴住在一起,一塊兒釣釣魚、養養花,共同建設屬於他們自己的家園,獨享的公寓,共享的餐飲、花園,個性化的小手工藝車間、小農場等,老人們只要想到的,在這兒都能得到充分滿足。
●美國太陽城:歪打正着的“老人城”
美國太陽城,原本只是建些住宅供美國寒帶的人在冬季農閒時到這裏度假,結果來此度假的基本是老年人。受此啓發,開發商乾脆把目標定在55歲以上的老年羣體。太陽城的建築規劃完全按照老年人的需求設計,設置無障礙步行道、無障礙防滑坡道,低按鍵、高插座設置,社區住宅以低層建築爲主。(記者李飛)