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今年3月至8月,青島二手房市場成交量實現了五連增,雖然在傳統的“金九銀十”階段表現不佳,但二手房市場行情要好於去年,出現回暖跡象。在經過幾年嚴格調控之後,剛需在二手房市場已先期發力。
市場呈現回暖跡象
11月7日上午,青島惠百家房地產經紀有限公司市南區分店內,工作人員正在忙着給客戶安排看房的時間。
“今年青島二手房市場雖然有波動,但生意比去年好,許多客戶選擇在下半年入市。”青島惠百家房地產經紀有限公司市南區分店店長章季認爲,經過近幾年房地產調控政策的影響,人們對樓市的持續觀望的心態已經發生的改變。
“二手房的購買者中,剛性需求佔絕大多數,幾乎沒有人將二手房作爲投資。如果看到合適的二手房,購買者就會果斷入市。”章季說,二手房市場的交易量在2011年達到了最低點,今年市場開始回暖,購買者的觀望期大大縮短。章季認爲,這主要是兩方面的原因造成的,一是經過近兩三年對房地產調控政策的觀察,人們對樓房價格大幅下跌的預期已經淡化;二是近幾年的人才引進計劃及經濟快速發展對青島樓市的影響加速,年輕人賣小房買大房以及學區房買賣提高了二手房的交易量。
青島房地產交易中心發佈的“金九銀十”階段青島樓市的數據也表明,青島二手房市場已經呈現回暖的跡象。數據顯示,9月份,青島二手房市場成交2165套,比去年同期上漲69.54%。10月份,二手房市場成交1676套,同比上漲58.11%。此外,11月份第1周,青島二手房成交簽約依舊延續了穩定的態勢,簽約量達到了502套,同比上漲67.33%。
信貸政策收緊不影響回暖大勢
銀監會於今年6月正式發佈《商業銀行資本管理辦法(試行)》,將於2013年1月1日起實施,新規對二套房貸與首套房貸給予同樣的風險權重。有購房者認爲,在二手房貸款方面,銀行對客戶資質的要求也會隨之放鬆。
“即將實行的新的管理辦法會提高信貸政策的關注度,增強人們對房地產市場的信心。但能產生多大的實際影響還要看二手房房貸的首付比例以及利率的變化。”鏈家地產青島分公司的工作人員告訴記者,在購買二手房時,購房者的首次付款金額常常大於銀行對首付比例的要求,對購房者利益產生較大影響的主要是貸款利率的變化。
“如果是家庭首套住房,二手房房貸的首付比例爲30%,利率執行國家基準利率。如果是家庭第二套住房,首付比例爲40%,利率在國家基準利率的基礎上至少上浮10%。”11月9日,中國光大銀行的工作人員告訴記者,銀行對客戶的信貸考察並沒有放鬆,而是越來越嚴格,二手房的首付比例和貸款利率會隨客戶資質和貸款額度的不同而有所提高。
記者隨後諮詢了青島多家銀行得知,在二手房貸款方面,如果是家庭首套住房,青島銀行實行基準利率8.5折優惠,中國農業銀行,浦發銀行、交通銀行實行基準利率9折優惠,中國銀行和建設銀行實行基準利率,而對於家庭的第二套住房,上述銀行的利率政策都是基準利率上浮10%到20%。
據悉,今年上半年青島多家銀行對首套房房貸提供利率8.5折優惠,8月份開始,陸續有銀行取消房貸8.5折優惠。二手房市場上,貸款會比新房要求更嚴苛。“從利率8.5折優惠提高到9折,意味着購房者每月的房貸要多交近100元。”章季說,雖然購房者比以前多付利息,但由於二手房貸款基數普遍比新房小,對房貸的影響也相對較小。
年內平穩收官
相比較去年,今年青島二手房市場有了大幅度的上漲,但二手房銷售的的旺季卻出現在7、8月,其中8月二手房成交量以2241套刷今年成交新高。隨後,9月和10月的成交量都出現了不同程度的下滑。
“自8月份過後,不少客戶開始再次觀望市場,但市場整體的觀望情緒較去年低。11月首周成交量與前幾周相比維持穩定。今年9月、10月成交較去年有較大漲幅,整體來看,二手房市場保持穩定放量的態勢。”青島鏈家市場研究部發布的預測報告認爲,這種趨勢將會延續到年底。
與去年相比,今年二手房住宅價格穩定,並未出現明顯漲幅。青島鏈家市場研究部殷天逸認爲,臨近年終,開發商爲了年度業績,必定會再次放量,以價換量的方式還是會出現的,因此在新房較多、較集中的區域,如李滄區等,價格略降的可能性極大。但在新房的衝擊下,二手房也會受到制約,成交量大幅增長的可能性極小。
“在春節之前,二手房市場會保持穩定,12月有可能會小幅上漲。”章季認爲,1月和2月是房地產市場的淡季,有購買意願的顧客會集中在今年最後兩個月入市,從而使得今年二手房市場平穩收官。