|
||||
據有關媒體報道,低廉的土地價格吸引房地產開發商瘋狂拿地,導致貴陽超級大盤扎堆,目前過百萬體量樓盤已達13個。如今這個加上流動人口才500萬人的三線城市,待消化庫存卻高達3490萬平方米,去化需4年。“預計貴陽會成爲繼鄂爾多斯、溫州之後第三個樓市崩盤市場。”
而貴陽市政府今年9月中旬出臺了“購房落戶”新政,被指是不顧觸及國家限購紅線,出手救市,更加重了貴陽樓市崩盤的懸疑。
貴陽樓市真的已經到了懸崖的邊緣嗎?
“購房入戶”爭議
11月3日,星期六,喬志駕車3小時從黔東南的凱里風塵僕僕地趕到了貴陽花果園看房,與喬志幾乎同時趕到的還有從幾十輛大巴上魚貫而下的來自貴州周邊州市的購房者。吸引他們從各地趕來的,是貴州“購房入戶”的新政,以及幾乎與當地州市接近的房價卻可享受更好的醫療、教育等條件的誘惑。
售樓大廳幾乎被來自各地的數千人擠滿,對於貴陽樓市“崩盤”一說,喬志並非沒有耳聞,但貴陽市一座座拔地而起的在建樓宇真正的吸引力就在於它們的價格。
經歷了9月份的沉寂後,進入10月貴陽樓市成交量開始回升。據貴陽住房網商品房預售備案的數據統計顯示,10月貴陽市商品房住宅共銷售7044套,成交面積72.7萬平方米,與9月份成交5147套,成交面積49.8萬平方米相比,分別上漲了37%和46%。與去年同期成交3797套,成交面積45.8萬平方米相比,也分別上漲了85%和59%。
均價方面看,10月份全市範圍內商品房預售合同均價爲4608元/平方米,與9月份成交均價4470元/平方米相比,環比增長3.1%,與8月成交均價4433元/平方米相比上漲了3.9%。自此,貴陽市商品房住宅均價不僅出現連續5個月上漲的情況,同時該月均價也達到今年來的最高點。
支撐貴陽樓市10月異動的是貴陽市政府不惜“觸碰”紅線的購房入戶新政,這也是外界所傳頗多的“救市之舉”。
然而貴陽市住建局相關人士卻表示,“購房入戶”等政策並非是“救市或者是踩紅線”,而是對已經存在的需求尋找出口。
2011年第六次人口普查數據顯示,近10年來,貴陽市流動人口大幅增加,近兩年更是以每年接近20萬人的速度增長。目前,貴陽市共有流動人口125萬人,約佔全市人口的28.9%,該數字未來還將攀升。
花果園的開發商宏立城集團副總裁陳曉輝表示,花果園的主要客戶是貴陽地區外貴州省內各地市州人羣,佔比達到50%,而貴陽本地居民和外省客戶分別佔35%、15%,“這一比例也與貴陽樓市的購房者構成類似。”
此外,貴陽自2011年大量啓動城中村、棚戶區等改造,未來將形成4500萬平方米的改造量,涉及人口約100萬,這些“需求”入市,迫切需要解決的也是戶籍問題。
貴州省社科院城市經濟研究所所長鬍曉登認爲,“購房落戶”可能是出於加快城鎮化的考慮。據瞭解,貴州省城市化率僅33.81%,在全國排名倒數第二,比全國49.68%的平均城市化水平落後10年,比珠三角地區落後15~18年。
“有助於普通老百姓、低端收入羣體、住房嚴重困難羣體自住性需求和改善性需求釋放的政策就符合房地產調控政策。”中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮表示,國家的宏觀調控政策對自住和改善性住房從來都是鼓勵,而包括幾個大盤在內的貴陽新建住宅大多均是90平方米以下的剛需樓盤,顯然符合房地產調控的政策。
大盤的旋渦
據貴陽當地房產界統計,目前貴陽有13個在售大盤超過100萬平方米,這對於早已度過了大盤時代的國內衆多城市來說,貴陽樓市這個異類在樓市宏觀調控的敏感時期更爲扎眼。
“由於貴陽相對便宜的地價,當地開發商瘋狂拿地,最終使得大盤扎堆,拉高了商品房供應量。”貴陽21世紀不動產的銷售經理趙夢虎告訴記者,由於都是棚戶區和城中村以及山地,貴陽拿地成本並不高,直到現在,樓面價也仍保持在六七百元左右。
這一論點也得到了中天城投高層的認可。2010年,中天城投爲未來方舟項目大規模拿地133萬平方米。數據顯示,當時貴陽市成交住宅用地樓面均價爲681元/平方米,比全國1818元/平方米的均價便宜近三分之二。
而總佔地面積5600畝的未來方舟並非貴陽第一大盤,幾乎在同一年宏立城啓動花果園舊城改造項目,以6000餘畝佔地奪得貴陽第一大盤之位,這個全國罕見的超級大盤總建築面積達1830萬平米,預計入住30萬人口。
花果園和未來方舟只是貴陽超級大盤的縮影,衆多大盤,使今年貴陽商品房供應量猛增。貴陽正合地產數據顯示,2012年,貴陽商品房市場上半年整體供應572萬平方米,佔2011年全年供應的72%,半年供應量已超過2007年到2009年期間每年全年的供應量。
“大盤扎堆顯然是貴陽城市和地形特徵決定的,貴陽屬山城,基礎建設落後,單一小規模的開發不能起到整個城市面貌改善的效果,且易造成資源的浪費和重複建設。”陳曉輝表示。
“大盤不僅符合政府推行的集約化用地,政府也由市場來完成了市場配套,通過大盤建設和加大供應量等方式,貴陽的房價從去年的均價5200元/平方米降到了現在的4700元/平方米左右,顯然貴陽用一種特殊的方式完成了房地產調控,解決需求的同時降低了房價。”陳淮表示。
妖魔化的數據
比13個百萬平方米級的大盤更爲扯人眼球的是貴陽樓市3490萬平方米的庫存量和長達4年的消化期,這也是引發貴陽樓市“崩盤論”的最直接依據。
正行合智地產針對貴陽樓市2012年的半年報稱,貴陽商品房“後期總餘量”達3490萬平方米,包括在售餘量和已知代售項目後期未推出或待開發體量。這也因此引發各方爭議:按照今年上半年月均去化速度72.6萬平方米/月,仍需要去化4年時間,由此,引發對貴陽樓市的擔憂。畢竟無可否認的是,貴陽潛在商品房存貨去化時間超過3年,在34個大中城市中排名第六,潛在庫存壓力的確偏大。
但正合地產報告卻指出,截止到2012年9月底,貴陽市場現有整體在售存量僅爲772萬平方米,按前三季度月均79萬/平方米的去化速度,不到10個月便可售完,完全在正常範圍之內。
“如果一年猛增3490萬平方米庫存,當然是有問題的,但實際情況並非如此。”陳曉輝指出,貴陽目前開發的很多大盤都有3到10年的推貨週期,用4年消化,本就是計劃內正常速度,無需過分擔憂。
此外,貴陽的舊城改造今年纔是大規模啓動的第二年,2013年還將有4500多萬平方米的改造量,到2015年貴陽將新增人口近150萬,人均購房30平方米就是4500萬平方米,“用這些需求來消化3490萬平方米這個量,還有什麼可擔憂的嗎?”陳曉輝表示,貴陽樓市的發展相比一二線城市和沿海地區都要晚上幾年,龐大的需求真實存在,目前廣受關注主要是因爲處於開發和供應的爆發期,在全國房地產受宏觀調控影響開發和供應放緩情形下的一個另類而已。