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中國經濟網編者按:
今年下半年以來,在樓市回暖的帶動下,資金充裕的房產大鱷紛紛斥資拿地,全國各地土地市場昇溫,重點城市的土地更是成為開發商爭奪的目標。綜合前10個月成交數據來看,全國數百個城市的土地出讓金總體縮水嚴重,其同比下降幅度接近四成。
前十月重點城市賣地收入普遍下滑
中國指數研究院12日發布的上周土地市場監測數據顯示,上周監測的20個主要城市共推出各類土地156宗;共成交各類土地55宗,較前周減少25宗,成交面積245萬平方米,較前周減少121萬平方米。
中指院稱,上周監測的20個主要城市整體推出量增加、成交量反而減少,推出量環比增加24%,成交量則環比減少33%。其中,3個城市無土地推出,10個城市無土地成交。住在杭州網統計發現,全國重點城市今年土地出讓收入相比去年普遍下降,北、上、廣三大城市今年前十個月的賣地收入均不及去年同期。
上海前十月土地出讓共收入531億元,和去年同期接近千億元的規模相距甚遠,下降47%,接近腰斬;北京前十月的賣地緊隨其後,為510億元,同比下降39%,約四成;廣州前十月賣地183億元,同比下降7%。杭州(包括主城區、餘杭和蕭山)前十月共賣地383億元,下跌19%,約兩成。
中小房企拿地不積極
盡管中指院的統計樣本只有全國主要20個城市,但土地市場的頹勢已經可見一斑。根據偉業我愛我家市場研究院的統計數據,今年1至10月全國306個城市共成功交易土地23640宗,土地出讓金14027億元,與去年全年相比減少37.10%。該機構分析指出,即便年底最後兩月土地市場創下今年月度最高交易額,全年的土地收入也很難達到去年的水平。該機構認為,土地出讓金下降與企業的拿地積極性有關。但是『這與大型開發商是否積極拿地並無直接關聯,反而是大多數中小企業拿地積極性不夠,成為土地出讓金下降的根本原因』。
上海易居房地產研究院近日發布的統計數據顯示,1至10月全國房地產市場開發企業土地購置面積27659萬平方米,同比下降18%;土地成交價款5762億元,同比下降11.8%。易居研究院研究員劉衛衛告訴記者,尤其是10月份土地購置面積環比和同比均繼續下降,導致前十個月土地購置面積同比降幅在進一步加大。
土地出讓收入銳減對地方財政有多大影響?
『今年以來土地出讓收入下降,主要受土地供應結構和方式發生變化、房地產市場調控效應繼續顯現以及土地價格漲幅收窄等多種因素影響。』國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英說。
他指出,由於各地繼續貫徹限購、限貸等房地產市場調控政策,今年前三季度全國商品房銷售面積同比下降4%,商品房待售面積達32670萬平方米,增加35.6%,導致房地產開發企業資金回籠規模減少,土地購置面積下降。
開發稅費損最令地方政府肉痛
2010年全國土地出讓收入高達2.7萬億元,創下歷史紀錄。但中國的土地市場也曾經出現過低谷,2008年全國樓市調控,當年土地出讓收入為9600億元,就比2007年下降了20%。雖然2011年土地收入有所下降,但是否會跌破2008年的谷底,目前還不易下定論。
這場土地寒冬,影響的絕不僅僅是企業,土地財政的難以為繼也令不少地方財政感受到了寒意。
上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建對本報表示,目前地方政府存在的最大問題是,由於商品房稅收下降、土地收入減少以及地方融資平臺的清理導致的地方財力減弱,但與此同時,地方財政開支,尤其是民生開支卻在上昇,導致二者間的缺口越來越大。
中國土地規劃勘測院副總工鄒曉雲則認為,重點城市土地出讓收入的減少,肯定會對地方政府的經濟布局運作產生影響,但這並非是最重要的,房地產投資以及伴隨而生的稅收下降纔最為關鍵。
一位不願透露姓名的專家對本報稱,個別城市整個房地產業產生的財政收入佔到其財政總收入的七八成,而其中,房地產開發投資帶來的稅費又佔到三分之二,土地出讓收入反而只佔到三分之一。
『政府並不全然期待在土地出讓環節帶來大量收益,而是更期望賣出更多的地塊,有更多的開發商來投資建房子,這能夠帶來持續數年的稅費收入。』該專家表示,一旦土地未能出讓成功,那麼後續一系列收入也就沒有了
土地熱潮席卷全國樓市步入深度博弈期
中國指數研究院華中分院副總監李國政表示,只有拿地價格纔直接決定著商品房的成本,影響樓市的漲跌。土地市場是否回暖,房價是否因此而上漲,不僅要考察土地的供應量與成交量,更重要的是看成交地價是否出現大幅上漲。國土資源部發布報告顯示,第三季度,和住房相關度最高的住宅用地價格同比增長1.03%,同比增速連續五個季度回調,較上一季度下調0.74個百分點。
『由此看來,土地價格漲幅在放緩,土地市場整體依然平穩。偶爾出現單個的地王,並不能代表整個市場的回暖。』李國政表示,由於調控政策持續嚴厲,房地產市場整體資金壓力依然未減,年底之前土地市場或將繼續保持平穩態勢。
國土資源部報告顯示,下一階段須嚴格監控各地的房地產調控政策變化,在經濟下行壓力持續的背景下,避免部分地方政府放棄『調結構』,重新陷入以刺激房地產拉動經濟的模式。同時,研究科學實施土地供應,避免個別區域優質地塊集中入市引發的炒作。