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今年下半年,土地市場好戲不斷。不僅地方政府加大了供地力度,而且開發商也一度掀起搶地潮。最近,地產大佬任志強再次拋出“房價暴漲說”引發關注,支撐其觀點的一個理由是,土地供應負增長。緊接着,國土部一位專家表示,國土部從9月份開始,就已經關注到這個現象,因此在發文督促地方政府加快房地產供地,同時積極醞釀新的政策,對年底不能完成供地計劃的地方政府進行懲罰(11月6日《21世紀經濟報道》)。今年前三季度土地供應的確是負增長。來自國土部的數據顯示,前三季度落實住房用地供應量爲8.3萬公頃,佔全年供應計劃落實的52.1%,同比減少17%。土地供應負增長的原因並不複雜,主要是受上半年樓市景氣度影響,不僅開發商信心不足,而且拿地資金也有限,再加上地價水平欠合理,所以,拖累了前三季度的土地供應量。但從第三季度起,土地市場情況大不一樣了。
據有關機構統計,第三季度包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、瀋陽、武漢等全國10個主要城市的土地市場成交規劃建築面積爲7560.4萬平方米,環比第二季度上漲70.1%,總土地出讓金爲1352億元,環比上漲123.8%,翻了一倍有餘。其中一線城市住宅用地土地出讓金更是環比大漲355.7%。也就是說,如果不是第三季度“突飛猛進”來拉動,前三季度土地供應負增長的情況會更糟糕。
土地市場在第三季度快速升溫,首先是因爲樓市量價齊漲,給了開發商信心;其次,銀根放鬆和銷售回款,讓開發商有了拿地的本錢。尤其是,地方政府突然加大了推地量,讓地價趨於合理。
儘管第三季度“突飛猛進”,但前三季度還是處於負增長,土地供應量只佔全年供應計劃的52.1%。即使第四季度繼續“突飛猛進”,顯然,還是完不成全年供地計劃。
如果國土部專家透露的這個消息——“國土部督促地方加快供地,未完成計劃將遭受懲罰”屬實,顯然是擔心下調土地供應計劃後,地方仍然完不成制定的目標。或者說,國土部門擔心土地供應量不足會影響房價,因而督促地方加快供地。的確,土地供應量最終會影響到房屋供應量,進而影響到房價。當然,也不排除會影響樓市穩定發展和宏觀調控成效。
但在筆者看來,土地供應多少纔算合理,不能只以年初確定的目標或者調整後的目標爲標準,也不能簡單地與去年同期進行對比,而應該以今年的市場實際需求爲標準,即按需供應。這是因爲,人爲制定的標準只是一種計劃,但計劃往往趕不上變化,在落實計劃過程中存在很多變數,有的是因爲政策,有的是因爲市場。因而,不必採取“未完成計劃將遭受懲罰”這樣的措施“逼”地方完成土地供應任務。
如果以“逼”的方式讓地方完成土地供應任務,既有可能導致多賣地、快賣地、早賣地、賤賣地,犧牲了子孫後代的利益,也有可能造成開發商早囤地、多囤地進而多圈錢的惡性循環,對土地資源造成嚴重浪費。目前,最重要的任務是,要對開發商的土地儲備和開發情況進行摸底,然後調整土地政策。另外,據說土地指標分配東西部差異很大,東部指標不夠用,而西部卻用不完。這種情況有待改變——應按照各地實際需要調整土地指標分配。(馮海寧)