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廣州的物業維修基金有多少?職能部門公佈,截至今年7月,廣州市物業專項維修基金歸集額72.51億元。如此一筆鉅款,相當多業主不瞭解,它們大都只存在固定的一兩家銀行,利率僅以活期存款進行計算。
一邊是快速上漲的物價,一邊是近乎“零增值”的物業維修基金。市內一些小區的業主就意識到其中的問題。11月11日,荔灣區金盈居舉行了一場由華南和諧社區發展中心組織的關於物業維修基金應該如何保值增值的論壇,與會業主代表、學者都呼籲政府部門正視,維修基金管理制度改變已經刻不容緩。
現狀
慘
———“童話破滅”
想用維修基金購買國庫券金盈居耗時3年走回原點
“我就是想不明白,拿我們業主的錢買較爲增值的國庫券,爲什麼就這麼難?”論壇上,金盈居業委會主任練志羣一次次向並不在會場的“相關部門”發問。他的困惑情有可原:原本小區有望在全市範圍內首個“吃螃蟹”,但走了3年的路,又走回了原點。
2009年,隨着房價的逐步回升,一般市民越來越能感受到物價穩步上揚所帶來的壓力。作爲繼越秀區豐景大廈後第二個實現業主完全自我管理的小區,練志羣介紹,他和業委會成員開始考慮把物業維修基金從存款改爲購買國庫券。
練志羣說,這種考量在於小區維修基金2003年至2009年“糟糕的增值表現”。他說,在這七年來,存放在農業銀行的過百萬元,平均年增值不到1%,“比定期一年利率還差”。
練志羣給與會者算了一筆賬,如今通脹率在5%左右,這意味着物業維修基金年虧損達到4%,“一年損失就達到4萬元”。他還介紹,細心的業委會成員也諮詢過同期的貸款利率,這筆數字的商貸利率在6%至8%之間,“銀行在裏面居然可以吃7個點的利息差,可謂暴利”。
爲了“公平”,也爲了給房子一個可維修的將來,練志羣有了把物業維修基金提出轉買較爲保值的國庫券的念頭。但這個童話般的設想,結果是苦澀的。他介紹,剛開始的時候,房管部門就要求小區雙過2/3的業主(即面積、總戶數都過2/3)提出請求才予以受理。練志羣介紹,作爲一個已經有備案業委會的小區,原本不必走這個過程,但他還是啓動了“收集簽名意見”的程序。
2010年下半年,金盈居經過組織全體業主(301戶)投票,經74.75%的業主同意後,向市房管局提出申請,希望從累計積存約114.5萬多元的維修基金中,取出80%以上,即100萬元代爲購買三年期國債進行保值增值,餘額則用作應對房屋安全方面的突發事件備款。今年2月,廣州市房管局物業專項維修資金管理中心口頭回應,允許給廣州首個申請以維修資金購買國債的荔灣區金盈居業主購買國債。
但就在近日,廣州市房管局物業專項維修資金管理中心及管理物維資金的農業銀行相關工作人員約見練志羣,並向其介紹,目前農業銀行按三個月定期的利率給全市的物業維修基金計息。根據計算,2012年前三季度物維存款三個月的利率爲3.1%,“這個利率高於財政部5年以下的國債發行利率(一期除外)”,“對比銀行存款利率和目前國債利率,銀行存款利率有較大優勢,且有較大的上升空間,不建議物業維修基金資金購買國債。”
三年的路,走回原點。但練志羣和他的業主們沒有放棄,一直默默與職能部門打交道的他們,開始選擇在大衆媒體發聲,尋求社會上在物業維修基金問題上形成更大的共識,“歸根到底,錢是業主的,房子也是業主的。我們不能讓這些錢一直貶值或是沒有得到合理的增值,房子和我們,都不應該老無所養”。
憂
———“公衆蛋糕”
維修基金存放銀行正貶值再過10年房屋大修怎麼辦
已經繳納了20幾年的物業維修基金,會不會成了有心人的大蛋糕,而只有業主吃不到?華南和諧社區發展中心主任周活寧就介紹,這份擔憂正在成爲現實。同樣根據職能部門7月公佈的數據,廣州市物業專項維修基金歸集額72.51億元,累計使用7246萬元,僅使用了不到百分之一。
“我們很想追問,這些錢到底被怎麼使用?”周活寧說,根據中心調查結果,維修基金大部分存放在農業銀行,隨着時間的推移,也有一些小區反映存放在建設銀行、廣州銀行,“我們也知道,銀行的錢,是不會放在那裏動也不動的”。
周活寧說,以一個小區動輒百萬的維修基金規模,完全應該享受VIP級別的服務,“但事實上,在處理這筆錢方面,職能部門和銀行反而是強勢。很多小區領到的,是相當於活期存款的利息,年利率不到1個點”。
周活寧向與會者介紹了他剛剛去番禺一個豪宅樓盤調研的結果,該小區物業維修基金有3000多萬,礙於“雙過2/3”的規定,一直無法拿出使用。很多設施的損壞也只能依靠業主付錢墊支。
但另一方面,沒有成立業委會的小區,物業維修基金又可能成爲物業公司的小金庫。一些業主就介紹,自家的物業管理公司以小區設施損壞爲由,要求業主聯名支持提取物業維修基金,“壞了哪裏不肯說,有沒招投標也不肯說,完全是一筆糊塗賬”。據介紹,此前就有物業管理公司被“抓現行”,涉嫌虛報、冒用、挪用維修基金達20萬元。
“這個接近百億的‘大蛋糕’,只有業主吃不到”,周活寧擔憂。距離第一批商品房開售,已經超過20年,樓房問題逐漸顯現。“我很擔心,再過個10年,因爲原地踏步而貶值的維修基金,還能不能承擔房屋大修的‘重任’”。
專家
維修基金的使用與監管如何拿捏考驗政府智慧
儘管維修基金的使用存在種種不如意,但與會的業主代表和專家學者仍有一個共識,即“物業維修基金的使用不能放得太開”。
周活寧舉了前兩年天河南某小區的例子,由於政府徵用道路,小區獲得了數百萬的現款。業委會成員將其購買了理財產品,一下子引起了軒然大波,最後不得不由職能部門協調解決。“物業維修基金不能也不應該購買具備投資風險的金融產品。”周活寧說,這筆費用的公共屬性註定了它只能選擇“穩賺不賠”的處理方式。而且,使用門檻絕對不能大幅降低,“不然的話,有可能會引致濫用”。
廣東省體制改革研究會副會長彭澎就認爲,維修基金要解決兩個問題,第一就是“如何用”,第二就是“如何保值”。他介紹,現在維修基金的使用必須跨過“雙2/3”的門檻,對於一些已經成立業主委員會的小區來說,意味着要做很多重複的工作。現場有業委會主任就向記者介紹,一個1000戶居民的小區,從書面舉行業主大會到最後簽名落實,“要差不多三個月的時間”,這意味着,這段時間內,損壞的小區設施只能遭遇墊付維修乃至不修的尷尬境地。因此,彭澎認爲“應該考慮更爲便捷而安全使用這筆費用的方法”。
此外,他也認爲,小區業主對維修基金轉換存儲方式的初衷,在於對通脹的擔憂。政府職能部門就有必要提供比現在更爲“保值”的理財方式。此前,金盈居就介紹,國土房管部門介紹,可以提取維修基金總額的70%購買國庫券,其餘款項必須留作應急使用。彭澎說,這意味着有7成的款項理應有獲得比現在收益更高的方法,“相關部門能不能把這部分轉爲三年定期,乃至五年定期?這樣的話,錢依然留在銀行,收益提高,業主也可以安下心來”。
官方
維修基金醞釀變革或將設置專戶管理
對於業主所擔心的問題,羊城晚報記者就瞭解到,維修基金的管理有望在近期內取得進展。
據廣州市國土房管部門介紹,廣州維修資金管理醞釀着變革。據透露,根據相關領導的批示,廣州市計劃近期通過公開招投標的方式招聘維修資金專戶管理銀行,並由銀行出資建設全市統一的物業專項維修資金信息化管理平臺。平臺建成後將大大提高市內維修資金管理水平。相關職能部門也擬重新出臺《廣州市物業專項維修資金管理辦法》,將在制度上、體制上、機制上更進一步規範和完善維修資金的管理。(記者李春暐)