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由於一手樓市分流走部分剛需買家,今年中山二手樓市成交冷淡。
□本版文、圖信息時報記者周盛華
隨著去年『限價令』的出臺,中山房價得到有效遏制。截至9月,今年中山樓市網簽備案均價為5532元/平方米,同比下降近一成。而踏入10月,中山還出現了很多『3字頭』、『4字頭』樓盤,部分地段甚至出現『一二手倒掛』的現象,一些原本打算買二手房的剛需買家,紛紛轉向一手樓市,從而導致二手樓市出現下滑。
有地產中介人士告訴記者,今年中山二手樓市成交冷淡,可用『屍橫遍野』來形容業績。
數據
前8個月二手成交急挫四成
中山市國土資源局發布的數據顯示,去年中山全年累計二手房屋(住宅+非住宅,下同)交易26056宗,而2010年則為22212宗,2011年同比增長了17.3%。其中,二手住宅交易23124宗,同比2010年的20347宗增長了13.6%。在2011年,二手樓市整體上處於一個快速增長的時期。但不容忽視的是,自從11月一手樓市執行限價政策以來,二手樓市逐步受到影響。2011年12月,中山二手房屋成交1731宗,同比2010年同期的2171宗下降20.3%;其中二手住宅成交1501宗,同比2010年的1947宗降幅為22.9%。
踏入2012年,限價政策繼續執行,雖然限價額度從5800元/平方米提高至6590元/平方米,但因為2012年無論是全球經濟還是國內經濟,都出現了疲軟跡象,所以中山一手樓市成交均價依然平伏,今年前9個月網簽均價為5532元/平方米,進一步促使准備購買二手房的消費者轉向一手樓市。
今年1月,中山二手房屋成交1010宗,同比降幅高達56%;其中二手住宅成交881宗,同比降幅也達57.5%;2月二手房屋成交1221宗,同比下降了28.1%;二手住宅成交1113宗,同比下降24.1%。從整體來說,今年中山二手樓市處於下滑狀態:前8個月二手房屋累計成交10734宗,同比減少了7802宗,降幅為42%。
調查
個盤出現『一二手倒掛』現象
二手成交不佳,一方面與一手樓市限價有關,另一方面,也是因為二手價格居高不下所致。近日,記者在竹苑市場附近某地產連鎖中介處看到,華鴻水雲軒一間120平方米的毛坯房標售120萬元,折合1萬元/平方米;朗晴軒一間106平方米的精裝房標售70萬元,折合6603元/平方米;凱茵新城一間83平方米的精裝房,開價45萬元,折合5421元/平方米。
而記者從中山新浪樂居的樓盤數據看到,華鴻水雲軒的一手樓均價約為1萬元/平方米,朗晴軒則約為4000元/平方米,凱茵新城約為8000元/平方米。由此可見,部分二手房的售價持平甚至高於一手房價格,這也是導致部分二手房無法『出手』的主要原因之一。
業內人士分析認為,這些出現『價格倒掛』的二手房,往往是因為業主投資需要溢價,或是借助地段優勢持屋惜售,讓價空間很小。
業內
成交雖冷淡後市信心仍很足
北斗星置業銷售中心經理鍾景周告訴記者,今年中山二手樓市成交比較冷淡,可用『屍橫遍野』來形容中介行業的業績。
鍾景周認為,造成今年樓市成交冷淡的原因有兩個:一是現在的剛需群體普遍對40萬元或以上的一手住宅缺乏購買力,而如果二手住宅放手價格低於40萬元,業主也不願意拿出來放售,『現在通脹比較厲害,如果放手價格低於40萬元,業主寧願繼續持有物業,用來保值。』市場上的供貨不足,導致二手市場成交有所下滑;二是對於40萬元以上的二手住宅,主要是靠地段優勢吸引買家,這類住宅普遍是被用來做投資,而由於樓市對投資客的限制,也導致該類型的二手交易出現下降。
鍾景周表示,年內中山二手樓市價格出現上漲的機會不大,但對後市的信心仍然充足。『現在主導著經濟發展的是60後、70後有學歷、有見識的群體,他們不會計較短期回報,而更著重長線發展。』他說,目前股票、黃金等投資的風險比較大,相比之下,樓市投資風險較少,所以他們會更傾向於買樓保值,而且還可將房子出租投資。
記者手記
深中通道不會使
中山房價看齊深圳
日前傳出消息稱,深圳至中山跨江通道(下稱『深中通道』)推薦方案已經確定,計劃采用東隧西橋的線位方案,起點位於寶安區西鄉黃鶴互通,終點在中山港口鎮新隆立交。該工程目前正在進行環評公示,預計2015年底開工,工期6年,建成後將成為連接珠江東西岸的重要通道。
消息一出,馬上引來市民的高度關注。很多市民不禁發出疑問,深中通道建成後中山的房價會否向深圳看齊?其實這種擔心並非沒有道理,隨著深中通道建設的開展,中山來往深圳甚至整個珠江東岸[最新消息價格戶型點評]更為便捷。屆時,中山作為珠三角交通樞紐的作用會更加明顯,人員流動和物流將大大增加,也將為中山的發展注入更多元素。特別因為交通的便捷,使得中山成為深圳的『後花園』,其房價必然上漲。但記者認為,房價即使上漲也不太可能會向深圳看齊。
首先,中山一直鄰近廣州,素有『廣州後花園』之稱。在廣珠城軌規劃建設時,也曾傳出『城軌開通後,中山的房價會向廣州看齊』的聲音。但事實證明,城軌開通後,雖然來中山購樓的外地客多了,但中山的房價並沒有因此而出現漲價。
其次,如果中山的限價政策在將來不放松,中山的房價也不會出現暴漲的情況。有證據表明,因為限價政策的出臺,中山房價已回落到3年前的水平,並且外來投資客也逐步減少,本地和自主為主的群體成為樓市的銷售主力軍。只要限價政策不改變,中山二手房就不比一手房在價格上有優勢,這樣投資者即使有價也沒市,能起到抑制投機購房作用,保持合理房價。
最後,因為深中通道預計將於2021年竣工。隨著計劃生育政策執行多年,中國的年輕人群越來越少,老年人逐漸增多,屆時中國的老齡化問題將更為嚴峻。這容易導致長輩將有更多的房子留下來給年輕一代,年輕一代購房熱情退卻。並且因老齡化嚴重,社會保障體系不完善,年輕一代需要向長輩們肩負的責任也更大,這將進一步降低他們做『房奴』的心態。
因此記者認為,深中通道的開通,不可避免會助推中山房價上漲,但始終會在合理范圍內。