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CBD行宮“天鑾”樣板房。信息時報記者羅莎琳攝
豪宅在林和村拔地而起。信息時報記者羅莎琳攝
新鴻基地產將“峻林”定位於城市精英住宅。信息時報記者羅莎琳攝
□專題撰文信息時報記者羅莎琳
廣州的舊城改造如今是進行得如火如荼。在獵德村、琶洲村成功變身之後,林和村改造後開發的住宅項目也即將開售。隨後將是冼村、潭村、楊箕等城中村改造開發的項目上市。在這場變革當中,過去的舊城已經換新顏,搖身一變成了廣州中心區豪宅。以保利天悅[最新消息價格戶型點評]為例,250~280平方米中央公園大宅,目前均價已昇至3.5萬~4.2萬元/平方米,這個價格遠遠高於海珠區的樓市均價。而林和村改造後開發的住宅項目命名為“峻林”,均價預計為4萬元每平方米。
城中村變身後以豪宅居多
據記者了解,去年,廣州在全市啟動了20條城中村改造,其中相當部分城中村改造後都成為了豪宅或者即將成為豪宅。比如獵德村和琶洲村,在大房企的改造下,新上市住宅項目都成為了區域的標杆。
廣州市社會科學院研究員談錦釗日前分析,城中村多數身處鬧市中,處於城市發展中很值錢的地段,好地段如果不開發高價值的樓房,是對寶貴土地資源的浪費。而農民被拆房後也想要返還豪宅,或出租或自住。因此,城中村改造後多變身豪宅。
方圓地產首席分析師鄧浩志認為,城中村變身後以豪宅居多,原因很多。首先,被改造的城中村多位於中心城區,這些項目周邊配套完善,經濟發達,本身土地的價格就十分高昂,有做豪宅的先天優勢。其次,這些舊改項目改造的成本非常高昂,且不說釘子戶拖延進度所造成的巨大財務成本,拆遷、物業補償、對村裡未來收入來源補償等等,均使得舊改項目成本居高不下。為回本,開發商只能開發高端豪宅,否則將是虧本的買賣。
或導致樓價結構性上漲
近期,廣州由城中村改造而來的豪宅陸續上市。它們是否會拉高廣州的樓價?
鄧浩志認為,目前廣州樓價二元分化,中心城區樓價高昂且抗跌,周邊郊區樓價較低但波動比較大。高價項目成交多了,最終在統計結果上會導致全市均價上漲。不過,這只是結構性的上漲,實際上並不會改變廣州中心城區的均價,也不會影響郊區的樓價。
談錦釗也認為,大量市中心豪宅上市當然會拉高某一地段平均樓價,但在邊遠郊區,房子供應量大,房價會較穩定。另外,談錦釗表示,城中村改造是城市土地高效利用的必然產物,對提高廣州城市中心地位有很大幫助。但並不等於城中村所有土地都要全部推平,一定要注意保留城中村有重要文物價值的建築、地形地貌和歷史建築、構築物,還要保護相關非物質文化遺產,因為這是城市文化資源的重要組成部分。
獵德村:天鑾商業單位均價近5萬
改造者:合景泰富[簡介最新動態]、新鴻基地產、富力地產[簡介最新動態]
回顧:有800多年歷史的獵德村是廣州市天河區街屬下的行政村,位於珠江新城[最新消息價格戶型點評]南部,南臨珠江。2007年5月獵德村宣布啟動城中村改造,為廣州市首個啟動城中村改造的村落。2007年9月29日,獵德村商業地塊被富力[簡介最新動態]與合景地產聯合以46億元競得,成為當年的“地王”。2007年10月16日,獵德村正式開拆。2011年10月28日,獵德村改造項目天匯廣場首期CBD行宮“天鑾”亮相,對外開放樣板房。這個由合景泰富、新鴻基地產和富力地產三家香港上市房企豪砸46億元打造的華南首個CBD大型城市綜合體正式在珠江新城誕生。
看點:天匯廣場位於珠江新城CBD中軸線的特殊位置,決定其命運必將與豪宅掛鉤。項目由CBD行宮、國際名品shopping mall、希爾頓旗下康萊德酒店、超甲級寫字樓、天匯公園等五大都市頂級物業形態組成。首期開發臨江的CBD行宮全部為豪華江景單位,天鑾是7棟29?49層的超高層豪華公寓。總建築面積約14萬平方米,提供游泳、健身、餐飲等多功能的豪華住客會所。
動態:根據新浪樂居統計,三季度天鑾商業單位網簽70套,月均成交23套。價格方面,三季度天鑾48176元/平方米。不過由於最近廣州市實行豪宅限售政策,天鑾的簽約量出現減少現象,從7月網簽36套連跌兩月,9月僅網簽11套。據悉,目前天鑾的A1~A7棟單位已全部開售,戶型主打212~488平方米四房大戶型單位,200平方米單位售價在4萬~6萬元/平方米之間,400平方米單位售價在8萬~10萬元/平方米之間,均價51000元/平方米。
林和村:“峻林”即將上市均價預計4萬
改造者:新鴻基地產
回顧:據新鴻基地產中國區總經理黃少媚透露,早些年林和村在與多家開發商進行接觸、溝通之後,最終選擇了與新鴻基地產合作。除了因為新鴻基地產有雄厚的實力和充足的資金保障外,其改造方案也符合村民的利益,並能促進區域的發展。據悉,新鴻基地產的改造方案當時是獲得了林和村村委會全票通過。2010年,林和村正式拆遷。
看點:林和村改造後命名為“峻林”,項目位於天河區林和東路,緊鄰廣州城市中軸線東站廣場和天河商圈,佔地3萬平方米,建築面積約18萬平方米,提供7棟高層住宅及1棟寫字樓,配套園林泳池會所及優質幼兒園。據了解,新鴻基地產根據項目特點和廣州本地市場需求,將“峻林”定位於城市精英住宅,提供250套精致單位,戶型從138~206平方米,全部為廣州暢銷戶型;更發揮新鴻基地產40年高端住宅發展經驗,為“峻林”提供紐約風建築設計,配置國際星級酒店標准會所、廣州地區首次采用的Amani風格住客大堂,得到現場參觀客戶的一致青睞。黃少媚透露,“峻林”不會成為貴價樓盤,也並非針對富豪居所,瞄准的是頂端都市精英居所這個群體,均價預計為4萬元每平方米。
動態:新鴻基地產首個市區住宅“峻林”於上周五(11月2日)開放銷售中心、會所及示范單位。據記者了解,“峻林”開放一周以來,參觀的客戶已超過一千組。第一期推出B1和B2棟共250套住宅單位,主力面積從138平方米至206平方米。