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高端住宅的紀錄不斷被刷新。近日,據上海媒體報道,位於浦東陸家嘴板塊的中糧海景壹號[最新消息價格戶型點評],其中一套房源以21.56萬元/平方米的成交單價問鼎上海最貴住宅。雖然該消息隨即被項目售樓處否認,不過值得關注的是,不論是成交單價抑或成交總價,國內高端住宅的價格正出現新的上漲趨勢。
高端住宅價格創新高
日前,上海媒體的一則報道,將上海高端住宅價格推向新的高位。
據上海媒體報道,10月22日-10月28日,中糧[簡介最新動態]海景壹號共成交了2套房源,其中1套單價達到21.56萬元/平方米,成爲上海首套單價超過20萬元的新建商品住宅。報道稱,這是一套位於10樓的五室二廳,面積爲390平方米,總價達到8400萬元。
不過,記者致電中糧海景壹號售樓處時,一位銷售人員表示,該項目並沒有成交過這樣的一套房源。據其介紹,該項目自今年年中開盤以來,成交均價爲12萬元/平方米,最高成交價也不足20萬元/平方米。隨後記者在上海房地產交易服務網站上查詢,該項目的最高報價爲20萬元/平方米,累計合同均價及累計合同撤銷均價分別爲11.75萬元/平方米和15.77萬元/平方米。在此之前,上海成交的最貴單價房源是湯臣[簡介最新動態]一品,其在2010年曾成交一套單價18.9萬元/平方米的高端住宅。
除了上海,北京的高端住宅價格也正在被刷新。今年7月,位於通州區大運河畔的別墅項目運河岸上的院子[最新消息價格戶型點評],推出12套別墅,單套價格平均3億元。在這12套樓王中,有的歐式別墅使用面積只有1500平方米,按使用面積計算,摺合單價達20萬元/平方米,成爲北京最貴住宅。
事實上,單價動輒逾10萬元的高端住宅早已不是什麼新鮮事,來自東匯置地房地產整合運營機構統計監測中心的數據顯示,截至10月31日,單價超過10萬元的千萬級高端住宅共賣出16套,分屬6個樓盤。在單價創出新高的同時,單套戶型供應面積也均在300平方米以上,遠洋[簡介最新動態]LAVIE甚至單套超過1000平方米,使高端住宅成交總價也再創新高。前10月,北京共有近100個項目交易完成近1700套過千萬元的高端住宅,總銷售額超過270億元。
高端市場整體升溫
自今年3月樓市復甦以來,京滬兩地高端住宅市場表現一直不錯。據機構統計,年初至今,上海市單價在5萬元/平方米以上的新房住宅共成交1326套,同比提升8.1%;而作爲極度稀缺資源的10萬元/平方米以上頂級高端住宅表現更是搶眼,共計成交110套,同比提升1%,平均每3天不到就能售出一套。
在北京市場,據亞豪機構統計,繼二季度跨越式提升之後,三季度高端公寓成交繼續攀升,共售出2475套,成交面積38.2萬平方米,成交均價爲47357元/平方米,環比二季度分別增長29.7%、21.3%和12.1%,成交均價創有數據統計以來的季度價格新高。
亞豪機構市場總監郭毅認爲,主要由於近期偏高端住宅產品的頻頻集中成交,譬如成交均價高達15萬元/平方米的釣魚臺七號院,在三季度就實現了4套成交。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也對記者表示,從去年3月到今年5月,出於對房價的控制,高端住宅的預售證發放遲緩,導致今年5月之後高端住宅出現一輪集中入市潮,交易量和價格均有所上漲。
縱觀北京高端住宅市場,價格逐年攀升。2009年,單價最高的銀泰中心柏悅居單價僅在8萬元/平方米左右,2010年售價最高的霞公府均價已達到9.5萬元/平方米,而到了2011年,釣魚臺七號院的均價高達13.5萬元/平方米,今年又漲至16.5萬元/平方米。
對於高端住宅未來的整體成交走勢,郭毅表示,由於高端住宅普遍既滿足居住質量改善,同時具有資金增值避險的能力,高端住宅市場的需求仍然存在,客戶看中的是其未來的升值空間,由於供應的稀缺性,千萬級高端住宅的成交表現尤爲搶眼。
高端住宅的軟硬件
不過,不容忽視的是,在高端住宅整體成交量回升的同時,也存在部分高端住宅相對冷淡的市況。譬如位於門頭溝的中駿綠洲莊園,單套總價上億元,自今年4月推出39套房源以來,至今仍是零成交;位於豐臺王佐鎮的億城燕西華府[最新消息價格戶型點評](樓盤資料業主論壇),擬售價爲3.6萬-5.6萬元/平方米,自去年入市推出的164套房源至今僅成交51套。
“高端住宅是商品房市場裏一個更小衆化的細分市場”,胡景暉表示,必須同時擁有地段、環境、產品、服務、圈層等方面的價值因素,其中項目的軟性因素,更是支撐高端住宅價值的核心所在。供給的不足也將促使高端住宅價值的攀升,從北京近幾年土地供應來看,核心城區可供開發的住宅用地基本消化殆盡,未來北京高端住宅的供應將極爲有限,而隨着經濟的發展,財富階層數量增多,財富積累速度加快,未來北京高端住宅的購房需求將會穩中有升,預示着頂級高端住宅市場將出現供需缺口,高端住宅價格將會持續攀升。
鏈家地產分析師張絮表示,千萬級高端項目客羣都是財富階層,對生活品質、舒適度更是頗爲看重,因此除價格之外,項目更要有足夠高的定位和品質,才能在市場中走俏。“現在的市場要求開發商創造出跟別人不一樣的東西,不僅是產品品質,管理、服務、創新上的競爭更是重中之重”,北京某高端樓盤銷售負責人如此表示。