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記者從各大銀行處得到消息,隨著四季度的到來,年底信貸額度趨向緊張,商業銀行信貸投放將再度收緊,貸款審批及發放速度將減速,不排除有銀行將上浮貸款利率的可能。此前受限購、限貸的影響,多數投資客及投機客被拒之門外,而首套房貸利率的提高,將打擊首次置業者購房積極性,導致成交量下滑。
另一方面,為刺激市場成交,近期國內眾多城市不斷針對公積金貸款推出新政,又再使得購房者對於享受更多房貸優惠的期待情緒加深。在今年廣州重申公積金房貸首付二成政策之後,近日國內眾多城市不斷針對公積金貸款推出新政,又再使得購房者滿懷期待。自從二季度樓市逐步回暖後,買家入市的熱情也在提高。而包括廣東江門、深圳、武漢、江蘇鎮江、大連等多個城市的公積金政策從貸款額度、首付比例等方面放閘,被業內認為是地方政府新一輪微調的主要路徑,目的就是刺激更多觀望中的買家入市。近日記者在市場中發現,買家對於公積金貸款購房話題越來越關注。
四季度全國房貸優惠收緊
記者了解到,目前廣州的招商銀行、建設銀行等大型銀行首套房貸最低利率優惠普遍只有9折,且需要經過繁雜的審批程序,只針對部分優質客戶。縱觀全市,四大行首套房貸僅有工行可以打85折,其他三大行均為9折。而一些中小型銀行普遍還提供85折房貸優惠,但也有少數銀行悄悄上調了房貸利率。此外,辦理業務的審批和放款速度都普遍變慢,一位內部人士證實,短期內信貸投放將進一步縮緊,放貸速度變緩,年底首套房貸優惠利率甚至可能取消。
全國的情況則更不容樂觀,有媒體統計,目前已經有14個城市開始上調首套房貸款利率。部分城市銀行首套房貸款利率不僅告別『打折』,甚至還在基准利率基礎上上浮5%-30%不等。
業內人士分析,近期信貸市場的變動,證實了年底信貸額度緊張的情況,將導致首套房貸利率的優惠幅度進一步縮小甚至取消。另一方面,按照往年的慣例,進入第四季度後,銀行房貸的速度將會減慢,房貸的額度也會逐漸收緊,一些中小銀行甚至可能停發個人貸款。這兩個變化對購房者特別是剛需客的衝擊無疑是巨大的。
合富置業首席市場分析師龍斌在接受采訪時就指出,從目前樓市來看,受限購、限貸的影響,多數投資客及投機客被拒之門外,一旦首套房貸利率提高,以年輕小白領組成的首次置業者購房積極性肯定下降,從而帶來成交量的下滑。
影響剛需購房客信心
首置剛需客戶一直都是市場的主力軍,如果首套購房貸款利率優惠取消,甚至超過基准利率,肯定會影響剛需客戶購房計劃。房貸利率的變化雖然從百分比上看微乎其微,但對按月供房的剛需客來說影響是巨大的。以一套總價100萬的房子為例,首付三成,貸款70萬,20年貸款,如果按目前85折的優惠幅度計算,月供為4841.94元,累計利息為46萬左右,而一旦取消房貸優惠,按基准利率付款,月供將變為54萬左右,前後相差8萬元。
李先生的觀點道出了許多剛需客的擔懮:『有錢人買房不貸款,貸款人經濟條件並不那麼優越,減少房貸利率優惠,必然會加大買房者的負擔。從市場的角度看,嚇退一批剛需購房者,對商品房的需求將會減少。市場本來就是供大於求,需求進一步減少,房價看跌,銀行放貸就會更加束手束腳,房地產業將會陷入惡性循環。』
有業內人士指出,房貸收緊對剛需客的影響或許不大,因為剛需購房者大多使用住房公積金而非銀行房貸,但需要注意的是,並不是所有人都有公積金,在廣州申請公積金貸款,必須申請住房公積金貸款時已連續繳存住房公積金6個月以上(含6個月),而非廣州市常住戶口的,申請住房公積金貸款時已連續繳存住房公積金12個月以上(含12個月),很多市民通常由於有換工作或者辭職而達不到要求。
多地公積金貸款政策微調
『在不動搖樓市調控大方向的前提下,怎樣盤活房地產市場?』顯然,公積金貸款政策就是近期地方政府最明顯的動作。
今年三季度以來,濟南、武漢、鎮江等城市相繼推出公積金調整新政。10月下旬,武漢在《住房公積金管理委員會關於調整住房公積金相關提取政策的通知》中規定,異地購房可提取本地公積金還貸。此外,前天鎮江出臺公積金新政規定,新就業人員購買自住住房辦理住房公積金貸款的,父母也可申請成為共同還款人,相當於子女買房時可以使用父母的公積金賬戶餘額,減輕了購房家庭的經濟負擔。
除此之外,大連等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成,廈門、蕪湖、合肥等地上調公積金貸款額度,且上調幅度普遍在15%至25%之間,湖南長株潭、河北、遼寧等省市也於此前先後實施『異地互貸』。據記者不完全統計,截至現時,全國就有近30個城市在近期調整了住房公積金政策。
而在這些城市當中,包括廣州、江門、深圳在內的珠三角城市針對公積金政策的微調動作也不小。除了5月份廣州公積金中心重申90平方米以下首套房公積金比例二成的政策以外,深圳也將首套房公積金貸款首付降至兩成。廣東省異地互貸城市更是增至9個。
日前,江門市公積金管委會宣布同意開平、鶴山兩地調整公積金貸款額度的申請。內容是開平市住房公積金貸款調整為首套房貸款最高限額統一提高至1人25萬元,2人或以上50萬元;二套房1人20萬元,2人或以上是40萬元。
微調將刺激樓市成交
『積極調整公積金政策的大多都是二線城市。』合富輝煌首席分析師黎文江在接受本報記者采訪時表示,在樓市調控持續了兩年以後,這些市場受到的影響比較大。特別是樓市成交方面,各地的商品住宅成交量都在萎縮。即使是今年第三季度以來的樓市回暖,目前也主要出現在一線市場,像江門、武漢、鎮江這些區域樓市成交仍然不理想。公積金政策的微調也更多是為了刺激樓市成交。
『現在臨近年底,商業貸款正在收緊,商業房貸的申請開始變得困難。』黎文江分析稱,在這個時間,陸續有城市放松公積金房貸政策,目的更多是營造更加寬松的購房貸款氛圍。目前,進行公積金調整的城市,主要方式基本都是在貸款額度和首付比例這些方面做文章。但近期政策調整的方式逐漸多樣化,與之前的僅提高貸款額度相比,放松的空間更大,購房人在使用公積金貸款和使用方面更加靈活。
『公積金政策的調整對剛需買家的吸引力是比較大的。』廣州番禺自在城市花園的銷售人員告訴記者。在今年5月,廣州公積金中心就曾公開重申90平方米以下的首套房公積金貸款可申請兩成首付的政策。而廣州當時在售的樓盤包括諾德中心城、雅居樂城南源著在內的不少樓盤都馬上以此作為『引客』的重要手段。
『當時買家對於公積金首付比例的關注程度就非常高。』據上述銷售人員透露,按照目前的均價,當時諾德中心城的售價在12000元/平方米左右,公積金首付二成政策被重申後,40平方米左右的單房戶型的首付只需要不到10萬元。『首付二成』的宣傳一出來,該樓盤當時剩餘的小戶型單位很快就被搶得清光。
廣州擴大微調可能性不大
近期一直在選婚房的駱小姐對於近期各地公積金政策的消息就非常的關心。她告訴記者,現在廣州一手房公積金貸款首付比例兩成,選擇房子的范圍都擴大了很多。駱小姐表示,近期很多地方都開始放松公積金各方面的限制,『現在最盼望的就是廣州公積金房貸能放得更開。』
有著上述駱小姐這樣想法的買家並不在少數。隨著降首付、提額度等公積金貸款政策微調在國內眾多二三線城市紛紛出現,廣州及周邊市場是否進一步跟進的猜想也悄然在業內蔓延。
『如果房貸政策能進一步放松對於市場的刺激無疑是利好的。』按照黎文江的分析,現在公積金貸款對於很多剛性需求買家來說是購房的最好選擇。但目前廣州再擴大微調的可能性並不大。『事實上,無論是江門還是武漢,他們現在所進行的這些政策微調在廣州早就已經執行了。』現在這些城市只是在跟進一線大城市的一些做法。『換言之,只是廣州這些一線大城市的公積金貸款政策逐步蔓延至二三線。』黎文江提及,深圳、廣州在前不久也曾有一些關於公積金貸款的動態出現,但基本都是重申一些已有的政策,如首套房貸的首付比例等等。而如今,在廣州、深圳這些市場的一手住宅成交回暖趨勢也比較明顯,出現大幅度調整的可能性也不並存在。
另一方面,黎文江認為目前廣州的公積金政策算是比較完善,需要改進的是能讓更多人比較容易地申請到公積金貸款。『如果要調整,是縮短申請手續以及減少申請時間。』(記者蔣勁勁蔣哲)