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房價漲的猛,地價也漲的猛,用“瘋狂”來形容2006年到2007年的房地產市場,一點也不爲過。儘管在這期間,調控緊羅密佈,但由於房地產市場恰逢“牛市”,調控並未迅速對房價造成打壓。2007年,成交量依然達到了十年來的頂峯,房價維持較大漲幅。直到2007年底,次貸危機爆發,這“最後一根稻草”,才真正把房地產的牛市壓住,市場才露出頹勢。
在2006年至2007年,全國各地地王頻現,甚至出現了“麪粉比麪包貴”的倒掛現象,昆明連續兩年的總價地王,都出現在曾經不被人看好的五甲塘板塊,讓業界重新反思“一湖四片”新昆明規劃對房地產的深遠影響。
2006年調控升級無礙地王涌現
單價地王和總價地王齊登場
2006年,國家對房地產行業的宏觀調控貫穿始終,土地、信貸、稅收等新政攜手重拳出擊,年初開始整個房地產市場就有山雨欲來的的感覺,氣氛十分緊張。但昆明樓市供需兩旺,各種政策落地之後,並沒有產生太大的影響,房地產市場總體平穩,價格穩中有升。
這一年,大盤開發,外來房企入滇等依然是比較受關注的事件,廣州恆大、華潤集團、同仁醫院、觀瀾高爾夫等品牌開發商相繼進入昆明。
2006年對於昆明樓市來說也是一個“轉型”期,一方面是小戶型之風盛行,70%的90平方米的規定,讓住房導向從“豪、大、全”向“緊湊、經濟、精緻”過渡;另一方面,隨着土地資源的日益稀缺和對土地價值綜合運用的重視,綜合性物業開發在全國蓬勃發展,世紀城、順城、昆明老街、上東城等項目的出現,表明昆明在這方面已初露端倪,住宅“產品爲王”的時代已經來臨。
與此作爲補充的是10月份,《昆明主城區住房建設規劃2006—2010》,明確昆明將建立以商品房爲主、經濟適用房爲補充、廉租房爲保障的多層次城鎮住房供應體系,在五年內要實現“居者有其屋”;提出昆明主城區二環內建蓋的普通商品住房,面積90平方米以下的住房佔比重要達到50%%以上。
在2006年,還有兩個對後市影響比較大的事件,一是單價地王和總價地王都在當年涌現,10月,頗受業界關注的年度最大地塊經過激烈的競價,南市區五甲塘約938畝居住用地(現中航雲璽大宅)最終以9.25億元的競買價落入馬永升囊中,成爲總價地王;11月,攀昆商場後面、面積爲3.43畝的地塊被星耀集團以3559萬元的價格拍得,每畝成交價格爲突破千萬,創昆明商業用地的最高價格,成爲單價地王。
二是隨着順城、昆明老街、上東城等項目的問世,城中村和舊城改造進入公衆的視線。8月,《昆明市城中村衛生綜合整治工作方案》出臺,當時調查的結果是,昆明市有288個“城中村”,擬訂3年整治完畢。上東城就是這288個“城中村”中第一個改造的項目,它揭開了昆明大規模城中村改造的序幕。
2007年昆明多中心格局初顯
房地產首個大牛市年底止步
2007年,房地產調控繼續趨緊,央行爲平抑過熱的資金市場,13次上調存款準備金率,六次加息,購買第二套(含)以上住房貸款首付款不得低於40%,利率上浮10%。不過,昆明樓市寒流一直到年底纔開始真正顯現。“規劃報件暫時停止審批了,預售證門檻提高了,以往規劃批下來基本上就可以賣房子的規則打破了,不拿到預售證大家都不敢動”。一位資深地產人這樣描述2007年的昆明市場狀況。
在2007年底,萬科董事長王石承認樓市出現拐點,在一個論壇上,時任北京華遠集團總裁的任志強也以“今年冬天比較冷”作爲開場。在昆明,胡星、曾華案相繼開審,導致一大批開發項目的規劃建設許可證的發放時間推遲,致使下半年樓市供應量明顯減少,在一定程度上使得昆明房價一直堅挺到年底。
儘管金融危機的爆發成爲壓垮中國地產的最後一根稻草,但昆明的土地市場在2007年還是呈現出一派熱鬧的景象,拍賣價格屢創新高,地王涌現,東寺街糖果廠商業用地地價高達1190萬元/畝、俊發憑矣六鄉地塊(現俊發滇池1號)以17.3億成爲新的地王。此外,從6月份開始,呈貢土地開始招拍掛供應,掛牌供應量達5000餘畝,呈貢土地招拍掛的啓動,宣告呈貢房地產開發高潮即將來臨。業界當時提出,昆明的未來看呈貢、昆明房地產的未來也看呈貢。呈貢大學城從2007年開始陸續進駐新城。
也在這一年,北市區北辰財富中心建成開始營業,其周邊的家樂福、麥德龍和成熟的北辰生活娛樂片區一起形成了整個北市區商業圈,北市區商業中心迅速崛起,北市區正式告別“睡城”時代,昆明城市的中心格局也落到現實。
2007年,廣州恆大、萬輝集團、保利集團、香港華潤、長江實業等知名地產企業在呈貢新城、安寧、昆明主城等地露面。國內競爭省內化開始成爲現實,並在此後越演越烈。
隨着2008年的臨近,昆明樓市在內憂外患中結束了有史以來的第一個“大牛市”。
大事記
2006年~2007年
2006年
4月3日昆明市規劃局繼3月10日後再次發出拆遷通告,給商業物業投資及商業地產的開發帶來了新的發展機遇。
4月27日央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點。
5月24日國六條出臺,新一輪房地產調控大幕開啓。
5月29日國務院辦公廳出臺《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。
5月31日國稅總局下發《關於加強住房營業稅徵收管理有關問題的通知》,出臺二手房營業稅政策。
7月6日166號文件《關於進一步整頓規範房地產交易秩序的通知》。
7月26日國稅總局發佈108號文,宣佈強制徵收二手房轉讓個人所得稅。
8月26日《昆明市城中村衛生綜合整治工作方案》出臺。上東城是這288個“城中村”中的第一個改造項目。
10月12日昆明“地王”降生,馬永生以9.2522億元一舉拿下五甲塘900多畝的地塊。
2007年
3月16日《中華人民共和國物權法》通過。
3月央行上調金融機構人民幣存貸款基準利率。
9月27日央行出臺新政,購買第二套住房首付比例不得低於50%。
12月3日國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒佈《土地儲備管理辦法》。