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今年十月,進駐儒園公寓社區不到一個月的物業公司撤出,這已經是小區2003年入住以來,更換的第四家物業公司。類似儒園公寓社區這種“袖珍小區”,物業不盈利頻頻撤出,無人願意接手的情況時常發生。究竟誰願意爲“袖珍小區”提供物業服務?記者進行了走訪調查。
小區常住百十餘戶八年換了四個物業
走進儒園公寓社區的大門,左右各看一眼就能將整個小區盡收眼底,可以說是一個典型的“袖珍小區”。據瞭解,小區登記在冊的約190戶,常住的只有160戶居民。
“我們小區從2003年入住之後,先後換過四家物業公司。沒有一家物業能堅持在小區裏服務的。”居民鄭先生說,大家也分析過原因,最後還是歸結爲小區太“袖珍”了。
鄭先生介紹說,雖然小區戶數少,但是小區各項設施非常齊全,和普通老社區只需要打掃衛生和一般安保不同,接手這樣的社區,依然需要提供相應的服務。“比如電梯,我們小區雖然小,但是一半以上的樓是帶電梯的小高層。雖然已經按照使用電梯的頻率不同,制定了不同的收費標準,但是依然有很多物業公司說無法維持正常開支,最後只能選擇撤出。”
居委會管理和居民自治服務幫了“袖珍小區”不少忙,但是相比正規的物業服務,多少還是有些區別。社區居民楊女士說:“看着物業總是更換,我們也沒有辦法。其實還是需要物業來爲我們服務的,因爲他們管理更加專業化。現在小區裏沒有物業,平時也只是簡單地有人收垃圾,關於樓裏的衛生,愛乾淨的就自己掃掃。小區裏的小花園也沒有人來打理,小區裏的汽車也是隨意停放。”
與儒園公寓、佳聞公寓等社區類似,這些“袖珍小區”有的是獨棟單體樓,有的是幾棟多層住宅。雖然部分有物業管理,但不盡如人意;有的頻繁更換物業管理;還有的根本沒有物業管理,由業主自治。
物業收費少付出多誰都不願幹
爲何物業公司不願接手“袖珍小區”?一些業內人士給出了這樣的回答:袖珍小區規模小,戶數少。這導致盈利水平低,做不好就虧損,這是許多物業公司頻頻撤出或者根本不願接手的主要原因。
名城新苑社區物業公司張經理給記者算了一筆賬,現在請一個保潔員的費用最低也要1400元,這個價還不太好找。物業用水用電都是商用水和商用電的價格,比一般居民家中的水電費用要高出很多。再小的小區,保安一班也要2到3個,還不算上輪班的人員。保潔人員最少也要2個人,這些只是最簡單的日常開支。還不算上一些設施的維護和維修費用。所以這些“袖珍小區”雖然小,但是想服務起來成本卻不低。
“如果戶數增加到近千戶,小區只需增加兩三名清潔工就行了,新增工資支出三四千元,但物業費幾乎多了一倍,成本就相對降低了。”張經理說。
而且由於建設年代較早,“袖珍小區”物業費普遍偏低。“服務不好導致欠費,因欠費服務更差,形成惡性循環。”一位物業公司的工作人員說,即使有的物業公司想漲價來提高服務水平,可小區業主難以接受,雙方難達成一致。
此外,“袖珍小區”的“創收”能力明顯比不上大型小區。大型小區的電梯廣告、戶外廣告、停車費等收入,都能在一定程度上彌補物業公司收費率的不足,而“袖珍小區”,商家不感興趣,額外收入少很多。
“袖珍小區”如何管理物業辦來支招
對於“袖珍小區”如何進行管理的問題,物業辦工作人員趙先生說,這些小區除了進行自治管理之外,還有一個方式是進行兼營。
“舉個例子,如果‘袖珍小區’緊挨着其他社區,是否可以考慮兼營?”趙先生說,比如原來管一個小區,需要2名保安和1名清潔工,勉強能持平。兼營後,只需增加1名保安,清潔工兩邊共用,但物業費收入增加了,管理成本增加不多,還能有一定盈利。“雖然這種方式在法律法規上還沒有規定,但是爲了解決部分小型社區希望有物業管理的問題,這種兼營模式也是解決方式之一。”
通過人員和資源整合等手段,減少用工人數,降低管理成本,可以採取“以大帶小”,或將相鄰數個袖珍小區打包。不過,兼營須滿足兩個條件:一是兼營小區距離很近,二是要各小區業主同意。
與兼營不同,還有一些“袖珍小區”採取了業主自治的方式。“業主自治雖然符合《物權法》規定,但存在許多硬傷,如無合同約束、無資質,大部分服務人員都是義務工作等等。”趙先生說,在目前來看,“袖珍小區”若想進行物業管理,仍然需要多方面的支持和幫助。