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因小曹自身原因未能籌足房屋首付款,導致合同無法繼續履行,此過錯在於小曹,小曹應承擔公司在此居間活動支出的必要費用
2011年,小曹通過上海某物業顧問有限公司介紹,與李某就購買嘉定區某處物業事宜達成一致,約定房屋價款爲385萬元,並簽署了合約。但因爲籌不到足夠的錢,小曹決定放棄購買此處房屋。之後,該顧問公司以其促成了小曹簽訂《房地產買賣協議》,居間成功爲由,要求小曹承擔77000元的居間佣金。因討要無果,該公司將小曹告上法庭。
該物業顧問有限公司認爲,在其居間下,小曹已經成功簽署了《房地產買賣居間協議》及《房地產買賣協議》。公司、小曹及售房人三方簽訂的《房地產買賣居間協議》約定,由小曹想要購買的房屋價款爲385萬元;《房地產買賣協議》(附件一)成立即表明居間成功;小曹及售房人應於買賣合同成立之日按照房屋價款的1%各自向其支付佣金。同時,雙方又簽訂作爲該居間協議附件一的《房地產買賣協議》,約定小曹與售房人應於該協議簽署後30日內至公司處簽訂示範文本的《上海市房地產買賣合同》。依據法律規定及該協議約定,公司已經居間成功,小曹應依約向其支付佣金人民幣77000元。
小曹稱,關於居間佣金,雙方簽訂過一份佣金確認書,約定房屋過戶後支付佣金4萬元,居間協議約定的佣金是不真實的。現她與售房人僅簽訂一份居間協議,未簽訂正式的房屋買賣合同,所以該物業顧問公司居間並未成功。而且現在她與上家之間的協議已解除,故不同意支付居間佣金。
嘉定法院經審理後認爲,該物業顧問公司主張其依合同約定,已促成了小曹與售房人簽署了《房地產買賣協議》,其居間義務已履行完畢。但從該買賣協議的性質及內容來看,買賣協議僅是作爲居間協議的附件存在,協議內容也未對具體付款時間等重要事項進行約定,缺少作爲正式房屋買賣合同的相關要件。同時,在該買賣協議中,當事人亦約定爲辦理過戶交易手續,買賣雙方應於該協議簽署後30日內至公司處另行簽訂示範文本的《上海市房地產買賣合同》,此表明公司的居間義務仍有未完之事,結合市場交易慣例,該物業顧問公司要求小曹支付房屋價款2%佣金的訴訟請求,法院難以支持。
合同簽訂後,因小曹自身原因未能籌足房屋首付款,導致合同無法繼續履行,此過錯在於小曹,小曹應承擔公司在此居間活動支出的必要費用。依此,法院作出判決小曹應給付上海某物業顧問有限公司人民幣5000元,二審也支持了這一判決。
(作者單位繫上海市嘉定區人民法院)