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10月1日,我市非住宅類存量房按評估價徵稅政策正式實施,至11月1日政策實施滿一個月。二手商業地產市場在經歷9月趕末班車式的集中爆發後,上個月的成交可謂降至冰點。二手的商鋪和寫字樓成交量均環比下降9成以上,新增的高額稅費以及政策收費細則的不明確導致買賣雙方不敢輕易出手,市場觀望氣氛濃烈。
業內人士分析,10月份成交劇降在意料之中,經歷政策實施的探索期和市場消化期後,市場約在半年後纔有望真正回暖。
二手市場遭受重創
9月中下旬,二手商業市場成交火熱,而評估稅政策像一場突來的寒流,使得10月的市場突然由夏入冬。
中原市場監測數據顯示,10月我市二手寫字樓成交面積僅爲4335.4平方米,環比銳減94.04%;成交均價也由9月份的37930元/平方米下降至22494元/平方米。
據美聯地產統計,上月一二手市場成交狀況與9月相比實現大逆轉,一手寫字樓成交大幅增長超過2倍。業內人士分析認爲,10月初,一手寫字樓成交量猛增,跟二手寫字樓交易需按評估價過戶和交易稅費急劇上漲有直接關係。“很明顯,很多二手市場上的買家轉移到一手市場,目的就是避免高額的交易稅費,降低交易成本。”
一二手商鋪成交面積均下跌,交易氣氛低迷。市規土委網站統計顯示,9月份深圳二手商鋪成交1694套,環比增加175.45%,成交面積20萬平方米,環比大漲193.93%。而在10月份,全市二手商鋪成交數量瞬間降至冰點,僅113套,面積0.48萬平方米,不到9月的一成。
價格方面,由於目前市場上的一手商鋪多爲住宅配套商鋪,其售價受住宅項目定位、項目位置影響較大,因此價格波動比較明顯。從去年至今,一手商鋪的價格波動區間在2.6萬—3.5萬元/平方米之間,二手商鋪價格目前較爲穩定。
部分賣家開始降價
“不僅10月份以來沒有新的寫字樓掛牌出售,幾個月前掛牌的寫字樓也無人問津。”記者近日走訪華強北、福田CBD和後海片區中介地鋪,發現不少中介人員對“非住宅”按評估價徵稅的具體計算方式也是“雲裏霧裏”,大多數中介人員表示,由於新政實施後,自己所在片區沒有成交案例,到目前爲止也無法準確算出稅費。
“根據政策,商鋪交易要多交好幾項稅,光增值稅就徵評估價10%,等於說一間評估價爲200萬元的商鋪要多交20萬元稅費,可想而知,交易成本大增的情況下,投資客都不肯輕易出手。”華強北一位地產置業經理表示,高額的稅費是成交下跌的主要原因,同時,新政目前仍存在不少未明確的問題,如當評估價比原價低時,土地增值稅如何計算等,這讓市場交易雙方和中介都頗爲煩惱。
記者獲悉,爲應對新政,目前市場上已有小部分賣家開始降價,福田車公廟一位中介人員透露,有業主爲了儘快出手,將商鋪價格定得比原價還低。
資深投資客陳先生表示,按照評估價徵稅,買方要多繳評估價的10%左右的稅費,這將引發部分賣家“自降身價”,但根據新政的細則,小幅降價仍難以抵消新增的交易成本。
中原地產報告認爲,由於處於政策實施初期,在實施細則、流程等方面尚不明晰,買賣雙方以及政府相關部門都還處於對政策的熟悉階段,因此,真正入市的買家少。再加上新政實施後稅費較之前大大增加,導致目前市場的觀望情緒較爲濃厚,成交跌至谷底。
政策消化期約半年
世聯地產監測顯示,上週二手寫字樓租賃市場成交活躍,共成交8378平方米,除鹽田區外各區均有成交,租金整體平穩。分析認爲,目前租金回報較爲穩定且需求旺盛,更多業主願意把寫字樓出租,新政出臺更堅定了業主長期持有的信心。此外,衆多商務辦公服務公司藉機大勢擴張,預計後期租賃市場將更加活躍。
對於一手市場成交的增加,美聯地產何婧茹分析,從二手市場轉戰一手市場只是權宜之計,理由是深圳市場土地供應受限,一手市場的供應量逐年遞減,對商業地產市場規模的擴大形成壁壘;其次,市內未來新增的寫字樓多爲總部企業,規定建成後大部分建築面積10年內不能轉讓,而發展商對寫字樓自持的意願也日漸增加,因此一手寫字樓的供應量逐年遞減是必然趨勢;另外,住宅配套的商鋪也隨着新增住宅的減少而減少,其他形式的商鋪如Shopping Mall大多不會散賣,因此商鋪的新增供應量也不容樂觀。
她表示,二手市場將成爲未來深圳商業物業的主要成交形式,按評估價徵稅的政策,最終必將被市場逐漸消化。她預測,新政消化過程會維持3—6個月,價格有下降的壓力,但幅度估計不會超過10%。
政策頒佈之初,美聯物業全國研究中心總監徐楓就預言,寫字樓和商鋪市場是一個彈性較大的軟性市場,住宅市場還有剛需支撐,商業地產則幾乎完全由投資客組成。由於投資客對交易成本更加敏感,評估價過戶對工商鋪市場的影響將會超過住宅。21世紀不動產深圳泛城總經理楊創慧也認爲,去年住宅市場出臺評估價徵稅政策也經歷了一個消化過程,商業地產的這個過程將更長,未來半年市場行情將較爲低迷。
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上週樓市成交量價齊升
上週深圳樓市成交活躍,量價齊升,一手住宅成交均價一舉突破2.1萬元/平方米大關,二手住宅成交價格更是創下年內新高。
市規劃國土委的統計數據顯示,上週一手住宅成交1031套,環比上升了0.78%,成交均價爲21313.24/平方米,環比上漲了8.42%。根據深圳中原地產的監測,上週羅湖、福田、龍崗三區的新房成交量增長較快,成交價格漲幅最大的是南山區,漲幅達13.68%,其次爲福田區,漲幅達9.32%,而漲幅最小的是羅湖區,漲幅僅爲0.93%。
根據世聯地產統計,截止2012年11月4日,深圳全市一手房可售面積爲262.45萬平米,可售套數爲27645套;若按近8周深圳全市新房周平均807套的銷售速度,目前的新房可售量消化時間爲34周。
在二手房方面,上週全市二手住宅成交1398套,環比下降了0.85%;成交均價爲25911.84元/平方米,環比上漲了19.94%,創年內價格新高。
深圳中原市場研究部的分析稱,從目前的市場格局來看,儘管政策面仍有不明朗性,但多方對後市仍舊持較爲樂觀的態度,一手市場隨着供應的持續放量,成交也保持比較穩健的上升態勢;在二手住宅方面,目前業主的資金面較爲寬鬆,由於惜售心理的影響,二手住宅的成交出現連續下降趨勢,而價格卻持續上揚,並在本週創新高。預計後市全市一、二手住宅的成交量價仍以平穩上升爲主。
記者曾潔