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-開發商:『11月加大營銷和推盤力度,但價格不會有太大退讓』
上周滬上樓市新增供應量大幅下降,有開發商稱之為『暫時現象』,不少開發商均稱11月仍會發力推盤。新增供應大幅下降的情況下,上周(10月29日-11月4日)上海樓市成交量創下近18周來新高。
金豐易居&;佑威聯合研究中心11月5日提供的數據顯示,上周上海市商品住宅成交面積為26.01萬平方米,環比(較前周)上漲25.85%;成交均價為21376元/平方米,環比下跌7.12%;新增供應面積為7.35萬平方米,環比驟降60.93%。
佑威機構執行董事黃志堅稱,上周上海市商品住宅成交量環比大幅上昇,其中10月最後3天日均成交量為4.34萬平方米,遠高於6月以來的日均成交水平,月末『趕業績』現象的發生,或表明開發商也在密切關注市場的動態變化。
某上市房企營銷總監認為,在開發商不願讓利、沒有較大促銷、沒有熱點樓盤的情況下,上周樓市成交仍然較好,說明樓市處在整體好轉的狀態中,11月第一周新增供應較低則或將是暫時現象。
剛需主導格局
黃志堅分析,上周上海樓市剛需產品權重佔比加大,是周均價下跌的主因。
佑威數據顯示,上周,上海單價2.5萬元以下的商品住宅成交了19.07萬平方米,環比上漲了30.22%;單價2.5萬-4萬元的商品住宅成交5.46萬平方米,環比上漲了19.34%;單價4萬元以上的商品住宅僅成交1.47萬平方米,僅微增了2.02%。
21世紀不動產提供的監測數據同樣顯示了剛需主導的局面。
據該機構統計,上周成交面積排行前十的樓盤中,套均面積在100平方米以下的樓盤多達6個,且套均總價超過200萬元的樓盤亦僅3個。位於金山新城的一樓盤單周合計成交135套,14182平方米,位列第一,成交均價為7699元/平方米。
上海寶華集團副總裁楊健介紹稱,該公司在寶山的一個剛需樓盤,近期每周都能有50多套的定售量,『一些在10月初還持觀望態度的客戶,在10月底時都出手了。11月的剛需成交會比較平穩,甚至還會略有上昇的空間。』
『總庫存仍在增加』
開發商上周推盤量的驟降同樣值得關注。
21世紀不動產上海區域市場研究部的統計顯示,近5周上海新房市場處於供小於求的局面,上周供銷比(供應:成交)跌至0.28:1,為年內次低。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為,今年前十個月,上海新房累計成交金額已超過2011年全年總量,結合10月樓市供應量環比下降過半的情況可見,開發商在經歷9月推盤成交不火,加上前期回流資金後,短期推盤節奏或趨於謹慎。
上海盤谷房地產有限公司總經理宋海也提到,上周成交量排名前十的樓盤中,剛需樓盤多位於金山、浦東臨港這樣的遠郊,而作為剛需樓盤集中地的嘉定卻沒有樓盤上榜,這或許從一個側面反映出剛需樓盤供應不足的情況。
對此,黃志堅持不同看法。黃志堅說,即便11月上海樓市新增供應量低於成交量,也難以得出供應開始緊張或供不應求的結論。
據他介紹,雖然上周上海樓市僅新增供應了7.35萬平方米,最近4周的新增供應也都低於周成交水平,但從最近6個月的新增供應、成交比對看,總體上仍有8.1萬平方米未能消化,總庫存反而略微有所增加。
截至昨日發稿,網上房地產顯示,上海市一手住宅庫存面積高達1116.73萬平方米,攀昇態勢未改。
黃志堅強調,即便11月出現新增供應低於成交量的狀況,開發商仍需進一步去庫存。在限購令不解除的情況下,特別是大戶型產品,存在著明顯的價格下行壓力。開發商應趁著當下還算好的市場環境抓緊去庫存,『現金為王』,以免陷入被動。
『四季度供應量會較大』
事實上,不少開發商仍計劃在11月發力推盤。
『11月供應量應該不會低,包括我們在內的很多開發商都不會錯過11月,會在11月加大營銷和推盤,而12月主要用來做推盤後的回款工作。』某上市房企營銷總監說,由於現在房子銷路較好,所以房企不會在價格上有所退讓,而會在營銷力度上做文章。
某上市房企副總裁同樣認為,四季度樓市的整體供應量會比較大,不會出現供不應求的情況,很可能發生供需兩旺的情況。
『原來的成交多集中在個別熱點樓盤,而現在各樓盤成交都還可以。上周供應量那麼低,成交量卻那麼高,說明在售樓盤也在持續去化。』該副總裁說,11月郊區的樓盤入市會比較多,該公司在嘉定的一個樓盤打算在11月底加推300套房源,『價格會比前期高』。
宋海則認為,由於今年以來剛需樓盤供應量一直很大,『金九銀十』已過,工期沒趕上預售的樓盤或將延遲到明年3、4月再入市,不排除11月出現剛需樓盤有效供應不足的情況。
宋海說,該公司在嘉定新城的一個剛需樓盤盤古天地近期將推出年底促銷活動,『原單價1.6萬優惠後約1.45萬元。』該樓盤目前只剩30套,該公司希望在年底前清盤。