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在房價連續5個月上漲的市場背景下,我們關注的是政策層面的微妙變化,一方面多地在沒有實質性改變限購的前提下,通過階段性的、小範圍的局部放鬆限購政策,來實現刺激樓市成交量回升,限購政策基本上呈現出“明緊暗鬆”的市場特徵,另一方面,從調控政策執行的力度及市場表現來看,仍然堅持“去投資化”,儘管市場也呈現出房價降幅收窄甚至個別項目漲價的現象,但是,價格方面仍然難以有反彈的機會。
事實上,從市場買賣雙方心態來看,目前市場始終是處於“階段性”的觀望狀態。這種“階段性”的觀望主要表現在微調政策的刺激下,開發商採取“以價換量”策略市場成交量被激活,成交量持續回暖之後開發企業資金緊張的局面得到緩解,降價的動力就會逐步消失,最終會選擇房價降幅收窄或漲價。而樓盤一旦降價活動停止市場就處於僵持狀態,陷入觀望氣氛,市場成交量出現萎縮。
一定意義上來講,本輪調控以來,購房者已經錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。儘管在去投資化的調控政策的影響下,全國房價開始有小幅回升的趨勢,今年有可能一直處於這個階段性的“市場底”,但是,購房者已經很難在短期內找到之前大幅降價的購房時間窗口。在第四季度甚至更長時間段內,小幅優惠或微幅降價將成爲房地產市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下,購房者應該抓緊房企由於企業年度銷售業績指標、短期拿地資金需求、回籠資金採購原材料及資金面短期內確實較爲緊張等策略性的降價時機進行購房,而不是持續觀望,等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。
從成交量趨勢來看,由於“微調”政策的繼續,那麼也就明確地爲首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會,應該來說,現階段仍然是自住需求最佳的購房時間“窗口”,在這個階段,首套房“自住需求”將繼續支撐整個房地產市場成交量持續回升。