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今年7月,服務於哈市吉星商住城小區的物業公司退出管理後,小區環境和治安一度陷入混亂。就在業主們爲解決小區物業問題一籌莫展之際,《哈爾濱市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)正式實施,並首次提出了業主自管的物業管理模式。近日,該小區剛剛完成換屆的業委會正試圖通過業主“自治”來解決長久以來困擾小區的物業問題。
業委會自籌10萬元改善小區環境
“小區自2000年開始入戶後,環境每況日下,直到新的業委會上任後,我們纔看到了希望。”哈市南崗區吉星商住城3號樓2單元住戶劉先生是小區的老住戶,他說,小區在2003年便成立了業委會,雖然先後經歷了兩次換屆選舉,但是小區業主和物業的矛盾卻日益突出,居住環境也大不如前,直到今年9月第三屆業委會成立後,業主們看着修補一新的小區通道、全封閉的門禁系統和乾淨整潔的樓道,才漸漸感覺到家的溫暖。
記者從業委會賬目表上看到,業委會自今年9月31日成立以來,投入到小區硬件改造、維修上的費用接近10萬元,而其中的開銷均由業委會成員支付,其中僅業委會主任孟繁剛一人出資修的小區大門、擋車器等費用就達到8萬餘元,而其他的諸如電腦、複印機、打印機、寫字桌等業委會辦公用品也都由業主們自發無償提供。
“我們所做的都是力所能及的,但是小區有很多頑疾卻讓大家揪心。”孟繁剛告訴記者,小區在過去幾年裏,由於物業管理服務缺失,致使個人車庫改商服、綠地空間縮水、公共用地被侵佔、上下水管網老化嚴重等一些列問題凸顯,嚴重困擾着業主們的生活。
“小區的業委會換屆了兩次,物業也換了兩家,現在物業的退出,咱們身上的任務就更重了。”11月4日上午,吉星商住城一簡易車庫內正在進行新一屆業委會首次例會,孟繁剛在總結了業委會換屆一個月以來工作成績的同時,還號召大家出謀劃策,爲小區尋找物業管理良方。
新《條例》保護業主權益
由於小區坐落在黃河路與嵩山路交口,商業優勢顯著。從2008年開始,先後有近30個車庫改爲商服,而隨之帶來的,則是小區的治安越來越差,多次發生盜竊、砸車等治安事件。“臨街車庫和小區庭院互相連通,很多改爲商服的車庫因爲往來人流多,經常有社會閒散人員進出小區。”孟繁剛告訴記者,車庫改商服給小區造成的破壞遠不止這些,由於車庫的排水管道狹窄,一些飯店將客人剩飯倒入下水道,導致下水阻塞。
2010年,2號樓的一車庫改爲小飯館,並外接了一套排風設備,“排風機不僅噪音大,油煙也順着煙囪冒出來,誰家都不敢開窗戶。”該樓住戶李女士說,她和鄰居們多次向物業公司和飯館負責人反映問題,但狀況依舊。
“這次咱們有了法律依據,那些長期擾亂業主生活的行爲也該有人管了。”吉星商住城業委會副主任王兵告訴記者,《條例》規定,業主、物業使用人應當按照規劃設計用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。業主、物業使用人將住宅改變爲經營性用房的,應當經有利害關係的業主同意後,由市物業行政主管部門會同城鄉規劃、環境保護、公安消防等有關行政管理部門依法辦理批准手續。接下來,他們將對改變車庫用途的情況進行彙總,並將問題以書面的形式送至城管局、公安消防等部門。
擔心物業管理不到位或實施自管
目前實施的《條例》,允許業主通過共同商定的服務形式提供物業管理。目前,吉星商住城業委會正在商議小區自管的可行性。
今年7月,原物業公司合同期滿,由於還沒有選聘到合適的物業公司,剛剛完成換屆的業委會又承擔起物業服務的職能,但在接管的過程中,卻發現小區的多處問題。
“200米長的上水管光‘補丁’就有300多處,下水管道也嚴重腐蝕,如果管道發生爆裂,小區近400戶居民可就遭殃了。”韓大娘是吉星商住城首屆業委會主任,她不僅對小區的情況瞭如指掌,更熱衷於小區環境的保護,第三屆業委會成立後,她還被聘爲業委會的名譽顧問。韓大娘講,物業退出服務後,業委會除了自掏腰包聘請了保安、保潔人員提供臨時服務外,還聘請專業人員對小區的水、電系統進行檢查,但結果卻讓人吃驚,老化的水管本應更換,卻僅僅通過簡單修補了事。“小區的問題都是日積月累形成的,物業收費難,和業主關係陷入惡性循環,很多設施設備都沒有得到及時的維護和保養。”韓大娘稱,新一屆業委會成立後爲小區投入近10萬元,但如果算上管道更換、水箱清潔、化糞池清掏、更換單元門對講系統等服務,又是一筆不小的支出。
小區的基礎設施不完善,哪個物業公司也不願接管。孟繁剛表示,自己有能力承擔小區關鍵設備的更換費用,但如果新選聘的物業公司仍不能對小區提供質價相符的服務,幾年之後的小區依然會舊病復發。而剛剛實施的《條例》卻讓他看到了希望,如果小區實施業主自管,不僅爲業主減輕了物業費用,業主對物業服務有什麼意見或要求,更可通過業委會直接反饋。如果選聘不到合適的物業,業委會將徵求全體業主的意見實行自管。
孟繁剛說,小區遺留問題在《條例》中均提到了具體的責任劃分,目前,業委會正着手向業主普及《條例》內容,並積極同私建、住改商的負責人溝通,希望通過協商還小區一個真正安逸的環境。