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始建於1860年的沈氏住宅位於南外灘地區,現爲居民住宅,於2009年1月被列入上海4422處不可移動文物目錄中。今年10月中旬,由於沈宅所在的董家渡11號地塊處於動遷狀態,沈宅在短短一週之內被強制性拆除過半,僅餘一地瓦礫和碎木。在這場備受關注的強拆事件背後,隱隱有着董家渡11號地塊“當家人”——上海融創綠城房地產開發有限公司(以下簡稱“融創綠城”)的身影。
今年6月,融創在收購綠城黃浦灣項目公司50%股權後,很快將其注入與綠城的合營公司融創綠城,並加速推進項目的開發進程。“董家渡地塊位於南外灘江景豪宅區域,十分稀缺,後續產值非常高。”融創中國相關人士告訴記者,融創要借綠城的品牌迅速在上海市場發展,二者的合營公司對綠城黃浦灣項目寄予厚望,計劃儘快完成地塊的後期拆遷。
業內人士認爲,排除文物保護的因素,董家渡11號地塊自2002年8月啓動建設至今,僅落成兩棟高層公寓樓。多年來困擾該項目的動遷、規劃等問題,將給融創綠城帶來巨大挑戰。如處理不當,融創綠城所付出的動遷成本很可能超過拿地成本,並間接影響到其後期濱江豪宅產品的品質。
“鑽石”地塊10年沉浮
承載了融創綠城諸多期待的董家渡地區11號地塊,10年來似乎運氣不佳。
2002年5月,董家渡首批地塊以毛地形式出讓,華潤置地、泛海建設、華浙集團“三巨頭”分食了這個上海城市規劃中最大的濱江聚居區,華浙集團拿下了11號地塊,用於建設商品房項目。
僅僅3年之後,由於母公司浙江國信控股的重組,影響了華浙集團在董家渡地塊的開發進程。隨後,華浙集團向綠城集團出售了華浙外灘51%的股權。當時,由於該項目周邊房價飛漲,地塊動遷的最佳時機已被錯過,只能採取邊拆邊建的緩慢推進策略,導致直到2008年年中,項目才得以動工。
自2009年8月開盤至今年年初,綠城黃浦灣一期的銷售狀況不甚理想。中國房產信息集團數據顯示,截至今年10月31日,該項目銷售報價10萬元/平方米。實際共成交141套,銷售總金額僅爲30.72億元。
“融創綠城接下項目時,不但要面對更大的拆遷成本,還要面對嚴峻的房地產調控形勢。更爲嚴重的是,如無法按期完成項目拆遷並在規定的時間內開工建設,政府很可能將地塊收回。”滬上一位民營開發企業負責人指出。
融創綠城急於求進,選擇以沈宅的拆除作爲起點。“房齡在150年左右、保存完好的獨棟石庫門建築在上海已很少見了,沈宅是中國最早期石庫門的樣板房,是後期新式石庫門的元老級模板,有着很高的研究、保存價值。”長期研究石庫門的民間藝術家張彥坡指出。記者隨後從黃浦區文化局瞭解到,沈宅原建築的四進格局,目前僅剩下第三和第四進,未來計劃邀請有關專家研究保護方案,使其承載的歷史文化得到保護、傳承和利用。
記者在現場看到,董家渡11號地塊上還有兩座6層居民樓、石庫門弄堂吉安裏和數十棟石庫門風格的舊民居未完成拆除工作,地塊範圍內仍居住着近百戶居民,沈宅裏也仍有兩家人在生活。值得回味的是,2008年綠城曾“鄭重承諾”,將斥巨資對位於項目內的吉安裏等5000多平方米的老建築進行保護性開發,將其改造成爲新建小區內的會所、商業配套用房等。
“綠城黃浦灣二期項目的確處在拆遷狀態,但我們是根據政府的相關規劃文件合理合法地進行拆除,手續都是齊全的。項目拆遷並不是開發商的獨立行爲,而是由政府下屬的拆遷公司來完成,並不是開發商一己之力能決定的。”融創集團營銷中心總經理張強迴應稱。