|
||||
租賃式保障性住房正逐步成爲我國保障性住房的主要形式,隨着租賃式保障性住房的大規模建設和分配,租賃式保障性住房的後期管理業已成爲保障性住房功能能否實現、住房保障能否可持續發展的關鍵,其中,如何建立公平、有效的退出機制尤爲突出。廉租住房應退不退的問題已然出現,如何防止公共租賃住房也出現類似的問題,已成爲當務之急。建立和完善租賃式保障性住房退出機制,對於提高住房保障資源的利用效率、確保住房保障對象的權利、促進住房保障資源分配的公平以及減輕政府的財政負擔等,都具有重要意義。租賃式保障性住房退出機制的構建,應遵循社會公平的基本原則,以實現租賃式保障性住房投入資金的良性循環、住房資源的高效利用爲目標,根據政府的財政能力、住房市場運行狀況、租賃式保障性住房的剩餘使用價值、居民的平均住房水平等因素,按照多元化模式,採取多種退出方式,構建起公平、高效的退出機制。多元化模式是指在基本原則和目標相同的條件下,各地應根據本地實際情況採用適合於本地實際的退出模式。多種退出方式是指要根據退出對象、保障性住房的供應規模、財政能力、住房市場運行狀況、居民的平均住房水平等因素,採取合適的退出方式。
租賃式保障性住房退出對象的確定應綜合考慮租戶的收入、財產和住房等基本情況,所有超過規定標準的租戶均不應享受住房保障待遇。具體情況包括三類:一是租戶申請時信息失真或者審覈不嚴而享受保障待遇的;二是租戶的收入、財產和住房條件等得到了改善不應再享受保障待遇的;三是因爲享受保障待遇的標準進行調整導致租戶不應享受保障待遇的。此外,那些雖符合標準,但違法或者違規使用保障性住房的租戶也應納入退出對象之列,包括利用住房從事違法活動、擅自改變房屋用途、將承租的住房轉借和轉租、住房長期空置等情況。
租賃式保障性住房在設計退出機制時,應基於“資源獲利”的退出這一點,探索多樣化的退出方式。一般而言,租賃式保障性住房的退出方式主要有四類:收回住房,停止發放住房補貼,收取市場化租金,對租戶出售公共住房。在後兩種方式中,租賃式保障性住房並未被收回,但住房保障資金仍然得到了迴流,從這個意義上來說,也可將其視爲租賃式保障性住房的退出方式。由於我國各地租賃式保障性住房供求狀況、政府財政狀況等存在着差別,同時應退租戶的境況也可能不同,因此退出方式應是多種方式並存,特別是要考慮租賃式保障性住房供求狀況。在住房非常短缺的情況下,對不再符合享受條件的住戶應採取嚴格的遷出政策;在住房供求大體平衡的情況下,可主要採取停止發放住房補貼、收取市場化租金的方法引導其退出住房;在住房供給相對充裕時,可以鼓勵收入水平提高的租戶以相對優惠的價格購買所居住的租賃式保障性住房。
租賃式保障性住房必須要建立行之有效的強制退出機制,但同時要考慮如何利用經濟激勵機制推動退出,可以考慮以下四種辦法:第一,實行租金累進,即對應退不退的租戶,根據其收入水平、財產價值、延退時間等採取累進方式收取租金,收入水平越高、財產價值越大、延退時間越長,租金標準越高;第二,實行罰金累進,即對應退不退的租戶,根據其收入水平、財產數額、延退時間等採取累進方式處以罰金,收入水平越高、財產價值越大、延退時間越長,罰金標準越高;第三,對守法守規的租戶提供優惠政策,具體包括給予再申請租賃式保障性住房優先選擇權、保障性住房出售時給予優先購買權,或者給予購房價格、貸款優惠、減免部分稅費等。從本質上來講,前兩種辦法是通過負向的經濟激勵促使應退住戶及時退出,後一種辦法是通過正向的經濟激勵促使應退住戶及時退出。
由於租賃式保障性住房的退出涉及到多方面的複雜的權益關係,必須通過建立和完善個人徵信體系、相關法律體系、行政管理體系和社會輿論監督等全方位的支撐體系來確保退出的順利運行。一是要建立和健全個人徵信體系,以便對租戶的收入、財產、住房等在內的信息進行及時、全面和準確的瞭解。二是要建立和完善相關法律體系,爲租賃式保障性住房退出的執法與司法提供法律依據。三是要建立和完善行政執法管理體系。此外,還要充分發揮社會輿論監督的作用,促進租賃式保障性住房退出的公正與公平。
(作者單位:武漢大學經濟與管理學院;本文是教育部人文社會科學研究立項課題[12YJC790061]的成果)