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截至10月31日晚,滬深兩市共有128家按照證監會分類的房地產開發與經營類上市公司發佈三季度財報。統計數據顯示,總營業收入同比增長22%,淨利潤增長6 .9%,期末現金及現金等價物餘額增長25%,庫存增長21%。在樓市調控壓力之下,開發商“以價換量”較爲明顯,而回籠資金後上市房企明顯“不差錢”,但庫存壓力仍然繼續加大。分析人士認爲,一方面開發商境況轉好後繼續降價動力不足,另一方面調控政策不會放鬆,部分城市甚至會更緊,四季度至明年一季度樓市或將處於“盤整期”。 行業利潤下滑趨勢明顯
統計數據顯示,128家房地產開發與經營類上市公司前三季度共實現淨利潤356億元,較去年同期的333億元約增長6.9%,對應同期實現營業收入分別爲2867億元和2344億元,以此計算利潤率分別爲12%和14%,即今年前三季利潤率較去年有所下降。分析人士指出,雖然企業盈利水平下滑態勢已經顯現,但考慮到企業高地價低售價和結算的滯後性,房企盈利水平真正的下降壓力還未到來。
報告期內,共有63家企業利潤同比負增長,其中21家企業虧損。京投銀泰因公司現有項目尚無竣工結算及銷售結轉,以及參股酒店出現虧損,前三季度虧損1 .9億元。嘉凱城截至9月末實現營業總收入35.57億元,同比下降14.44%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤-1 .55億元,同比下降235.3%,預計全年扭虧爲盈壓力較大。
但“招保萬金”四大龍頭企業仍然交出了一份靚麗的業績報告。萬科A今年1至9月共實現營業總收入461 .28億元,同比增長57.39%;歸屬於上市公司股東的淨利潤50.80億元,同比增長41.74%。萬科董事會祕書譚華傑表示,公司今年的推盤量前低後高,相當部分的推盤集中在第四季度,隨着這批新盤的入市,全年銷售增長當無懸念。
從保利地產和招商地產的半年報業績情況來看,由於其2012上半年的淨利潤增幅均顯示爲負數,因此公司的業績表現都曾讓投資者擔心不已。其中,招商地產今年1至6月的淨利潤同比下降16.89%,而保利地產今年上半年的淨利潤同比降幅也達到了10.16%。不過,在最新的三季報數據中,保利和招商的淨利均已實現轉正,同比增幅分別達到10%和16%。
金地集團今年前三季度實現的營業收入和淨利潤增幅均在80%以上。值得一提的是,第三季度歸屬母公司淨利潤爲4.18億元,同比增幅達到271.34倍。主要有三方面的原因,一是基數低,去年第三季度結算總量較小,淨利潤僅154萬元;二是今年9月28日金地集團完成了星獅地產的收購給企業帶來了很大的收益,第三季度營業外收入高達2.65億元。三是今年金地集團在項目定位策略上的改變推動了業績的提升。一向以銷售中高端項目爲主的金地集團,今年調整產品策略,力推定位偏低的項目,並採取降價促銷等方式加快資金回籠。今年前三季度,金地集團銷售均價爲11720元/平方米,同比下降17.7%。
資金狀況有所好轉
從現金流來看,企業資金壓力明顯好轉。三季度末128家房企持有現金及現金等價物餘額高達2650億元,較去年同期增加25%。經營性現金流淨額繼續增加,爲363億元,繼二季度現金流轉正之後,三季度這一數字繼續擴大,較去年同期的-775億元大幅增加。“招保萬金”四家房企手中持有貨幣資金分爲333億元、356億元、174億元和188億元。僅從數據上看,顯然上市房企已經“不差錢”。
而從國家統計局日前公佈的數據也可以得到印證,房地產企業資金狀況好轉局面進一步顯現。從開發企業資金來源的構成分析,前三季度,國內貸款比重連續7個月下滑,9月由1-8月份的16.6%下降至16.1%。企業自籌資金由1-8月份的41 .9%下降至41.7%;定金及預收款比重進一步上升,由1-8月份的25 .7%上升至26.1%;個人按揭貸款比重由1 - 8月份的1 0 .1 %上升至10 .4%。可見,近期隨着市場銷售的持續回穩,房地產開發企業的銷售回款上升明顯,同時,自籌資金依舊是房地產開發企業的主要資金來源。上海易居房地產研究院分析認爲,近期隨着市場銷售的持續平穩回升,剛性購房需求的適度釋放,預計四季度這一資金指標仍將繼續好轉。
正因爲“不差錢”,進入第三季度後,大型房企拿地速度加快。“招保萬金”在三季度均有大量的拿地動作,截至季報期末,金地新增土地儲備125萬平方米,保利地產目前共有在建擬建項目156個,總佔地面積3361萬平方米。這也導致上市房企現金總量較上半年下降,如萬科集團今年三季度的貨幣資金爲333 .07億元,環比下降29 .15%;金地集團貨幣資金爲188.20億元,環比下降1.11%。這從側面表明,企業在資金充裕的情況下,開始投入資金拿地開發新項目,資金的使用效率得到很大提高。
四季度銷售難有起色
截至三季度末,128家房企尚有庫存14600多億元,同比增長幅度超過兩成。而上海易居房地產研究院監測的數據顯示,截至2012年9月底,20大典型城市新建商品住宅庫存總量爲8465萬平方米,與去年同期相比增長23%,與上月相比增長6%。庫存量在今年出現了高位盤整的局面,且9月庫存量再創歷史新高。
業內人士認爲,9月份,受各大房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行爲的影響,住宅新增供應量與銷售量這一“剪刀差”有所擴大,導致了本月末各大房企庫存滯銷,逆增現象明顯。9月份,20大典型城市新建商品住宅存銷比爲10.7,這也意味着市場需要用10.7個月的時間才能消化完這些庫存。近7個月來存銷比首次回升。自2月份以來,存銷比持續下滑,而9月份回落受阻,扭轉了這一趨勢。存銷比小幅回升,與9月住宅庫存的逆增和交易量的疲軟有直接的聯繫。庫存去化過程受阻,加上低迷的交易量,共同擡高了本期的存銷比。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認爲,總體趨勢來看,國家樓市調控的政策是從嚴的,限購限貸政策依然從緊,這樣,對庫存去化實際上有一個阻力。但是,各大房企仍有動力來加大庫存去化力度,市場交易需求也依然存在。四季度市場供求力量仍會有所變化,博弈雙方的預期會逐步調整,預計存銷比將以盤整震盪爲主,但未來仍具有繼續下滑的動力。
多家機構認爲,在房地產調控政策不放鬆和嚴格執行的前提下,短期內房價暴漲的可能性並不存在。而在貨幣發行和貸款盤子相對較大,繼續實行穩健的財政政策、通貨膨脹且CPI仍有回升,城市化仍處在高潮期的條件下,中短期內房價下跌的可能性也微乎其微。國泰君安認爲,受年末商行貸款額度緊、利率優惠幅度縮小以及房價較年初回升等因素影響,購房者觀望情緒漸增,第四季度銷售難有起色。