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廣州市國土房管局日前公佈的10月樓市成交數據顯示:一手樓網上籤約面積84.75萬平方米,同比增加74%,環比增加13.4%;網上籤約均價13454元/平方米,同比下降2.5%,環比下降3.5%。
上述數據說明,廣州樓市10月的成交呈現出“量猛增、價微跌”的良好態勢。作爲業界人士,我對這一態勢也感到有些出乎意料。
從供需兩個方面來分析,可以看到供應方面,開發商並沒有放鬆積極備戰銀十,其推貨的態勢要比二、三季度更加強勢;可能開發商在降價促銷方面不如二、三季度,但增值優惠的程度則很高。在需求方面,購房者目前雖然並沒有陷入盲目追漲的狀態,但由於擔心未來房價進一步上漲,有效購房需求羣體尤其是二次以上爲子女購房者的購房願望比較殷切。
我在分析國慶黃金週樓市的成交時就曾指出,有幾個特點值得關注和留意:一是中心城區成交減少,有價無市,高端市場成交平淡;二是近郊的番禺和蘿崗新盤成交比較火爆,成爲剛需和改善型需求購房首選區域;三是南沙新區再次帶旺投資性購房熱潮,雖然都是限購限貸購房,但具有明顯投資意向。現在看來,這幾個特點也是符合整個10月樓市的成交表現的,同時也是10月樓市成交猛增的主要原因。
至於爲何會出現均價下跌的現象,原因也是上面三個特點造成的:中心城區成交減少,而郊區的番禺、蘿崗和南沙成交大增,由於城區盤價高量少、郊區盤價低量大,成交均價必然出現結構性下跌。這種現象也通常被認爲是樓價“假摔”,實際上是結構性變化帶來的均價下跌。
今年四季度樓市整體應該處於量價比較平穩的態勢。目前開發商庫存仍然居高不下,資金雖有所緩和但仍偏緊,加上剛需產品不足、高端產品過多,樓市大幅漲價的底氣並不足;但開發商降價的意願也沒有,不過仍保持較高的推盤熱情。
因此,四季度廣州樓價即使上漲,也只會是小幅波動,不會出現大漲;而在成交量方面,相對於10月份,11、12月一手住宅成交可能會有所回落,但仍然會保持較高的成交量。(韓世同知名房產專家)