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核心提示
今年六月份,本報《超級樓市》曾刊文《六大商業中心下半年登場》,報道了深圳市集中式商業項目的供應情況。根據此前統計數據顯示,今年下半年將有共計58.3萬平方米的集中式商業項目入市。記者追蹤報道發現,截至目前,深圳已經新增卓越In Town和龍崗COCO Park兩大項目共12.2萬平方米供應。第四季度預計還將有1—2個項目開業,再加上住宅裙樓商鋪的供應,深圳年內將新增至少30萬平方米的商業供應。
雖然一些此前預計將於年內開業的購物中心由於種種原因至今並未開業,但相比往年,今年的商業依然稱得上爆發式供應。與此同時,關於商業地產泡沫的傳說也一直在市場上流傳,傳說並未印證,但招商困難已經成爲不少令購物中心頭痛的實際問題。
供應“大躍進”預言正被驗證
進入第三季度以來,深圳市場陸續有商業項目入市,位於福田中心區的卓越In Town和位於龍崗中心城的COCO Park正式開業,爲市場帶來了共12.2萬平方米的新增供應。
第四季度,位於後海的寶能太古城All City將爲深圳帶來11萬平方米的供應。日前,海雅集團副總裁劉維壯透露,旗下深圳綜合體項目海雅繽紛城將於今年12月前開業,若真能如劉維壯所言,那麼海雅繽紛城開業也將爲市場帶來19.5萬平方米的商業供應。而這兩大購物中心的供應面積將達到了30.5萬平方米。
不過,也有知情人士透露,由於海雅繽紛城目前只有70%左右的商家簽約率,預計今年年底較難完成開業計劃,可能會推遲到明年一季度。“這取決與它的招商進度,一般大型商業都必須達到90%以上的商家簽約率和開業率,纔會整體開業入市。”上述人士如此表示。
深圳開發商正在商業地產路上狂飆突進,根據高緯環球深圳研究部的統計,未來半年,深圳至少將有41.7萬平方米的集中式商業供應。而根據戴德樑行統計顯示,未來三年,深圳集中式商業項目的供應量將達到79.8萬平方米。
高緯環球華南區研究助理經理袁雪玲介紹,未來幾年,隨着深圳城市更新的進一步展開,大批城市綜合體項目將逐一面市,還將繼續爲深圳提供商業供應。據瞭解,羅湖的華潤湖貝舊改項目、南山白石洲的華潤大沖項目、福田中心區的金地大百匯等項目的商業部分將達到建築總面積的20—40%不等。這些舊改項目體量巨大,尤其是湖貝和大沖舊改,建築總面積都在100萬平方米以上,到時提供的商業面積頗爲可觀。
此外,根據美聯地產的統計,今年一月以來,市場上已經有23.37萬平方米的住宅裙樓商鋪供應,預計第四季度的商鋪供應也將達到9.5萬平方米。美聯全國研究中心總監何倩茹介紹,2002年—2011年10年間,深圳住宅裙樓商鋪年均供應量至少有50—60萬平方米,不過隨着深圳一手住宅市場開發量的逐漸萎縮,住宅商鋪也在逐漸減少供應。
招商看“臉色”,重金補貼大品牌入駐
深圳商業供應近年來集中爆發已是不爭事實,如此供應引發了市場對於商業地產泡沫的隱憂。除了深圳,全國各大城市都未能躲開這一趨勢。據21世紀不動產上海公司數據統計,今年上海將共有22個商業綜合體項目入市,北京則將總共新增17個零售商業地產項目。
戴德樑行華南及華西區研究部助理董事張曉端認爲,未來幾年隨着商業地產供應高峯的到來,在零售商業並未出現爆發性增長的背景下,地產運營商將面臨巨大的競爭壓力,傳說中的泡沫雖然很難說得清何時顯現,但招商難度加大已經成了擺在各類購物中心面前的棘手問題。
記者瞭解到,爲了吸引商戶入駐,不少購物中心紛紛採取了延長客戶免租期和補貼裝修費等優惠。
以位於福田中心的某購物廣場爲例,據有關知情人士透露,爲了吸引商戶,該廣場對一線品牌給出了最高40%—50%的裝修補貼標準,而最低補貼標準是4000元/平方米,由於該廣場主要定位於奢侈品品牌招商,若按照1000平方米的店面規格計算,那該廣場至少要爲商戶支付400萬的裝修費用。
日前,萊蒙國際董事長黃俊康近日也在某論壇上稱,由於商業地產項目的快速快速發展,招租變得越來越困難。商戶談判力增高,裝修補貼高,但商戶繳付租金越來越低。例如某國際快消時尚品牌,租賃租金從5年前“底租+12%提成+管理費”到現在“租金+純扣點5.5%—6%”。此外,開發商投資回收期愈來愈長,最近上升至10年以上,甚至更長。
而也正是由於招商困難,商戶入駐率無法達到普遍的開業標準,不少施工早已完畢的商業項目一而再再而三地將開業時間延期。
未來半年深圳集中式商業項目供應情況項目名稱商圈計劃開業時間商業建築面積(平方米)太古城購物中心後海2012年第四季度110,000海雅繽紛城寶安中心區2012年第四季度(或2013年第一季度)170,000世紀匯購物中心華強北2013年第一季度59,063歡樂海岸購物中心華僑城2013年第一季度78,000(數據來源:高緯環球)
2012年深圳市場住宅裙樓商鋪供應情況套數面積(平方米)第一季度29541407.8第二季度60696793.36第三季度75695491.15第四季度95000(預測值)(數據來源:美聯地產)(丁雯婕)