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從成交4套、均價15萬元/平方米的北京釣魚臺七號院,到成交兩套、最高單價21.56萬元/平方米的上海中糧海景壹號,天價樓盤的一舉一動,總是引得市場熱議。
聚光燈外,北京的高端住宅紫御華府、中駿綠洲莊園、億城燕西華府等幾個定價頗高的項目,如今卻在經歷着緩慢去化的“艱辛”歷程。
據北京市住建委數據顯示,位於朝陽區立水橋南側的紫御華府項目分別於去年12月初和今年5月底推出三期房源,共計231套,最高擬售單價將近9萬元/平方米。截至今年10月31日,只有去年底推出的房源有15套網籤,成交均價爲5.2萬元/平方米,與最高擬售單價出現近4萬元/平方米的差價。而今年推出的兩期,已過5個多月仍是零成交。預售房源整體簽約率,僅爲6.5%。
在北京高端住宅市場中,銷售受阻的,並不僅紫御華府一家。位於門頭溝區的中駿綠洲莊園、豐臺王佐鎮的億城燕西華府等樓盤,銷售也同樣深陷困境。單套總價上億元的中駿綠洲莊園,自今年4月推出39套房源以來,至今仍是零成交;億城燕西華府項目,擬售價格達3.6萬-5.6萬元/平方米,自去年入市推出的164套房源至今僅成交51套,去化率略超三成。
事實上,回首已過去的10個月,今年北京大多數高端住宅項目的“日子”,過得都不錯。部分高端住宅的業績,甚至可拿“亮麗”來形容。以廣渠金茂府項目爲例,從2010年12月到2012年8月,20個月內,已實現單盤銷售過百億元的成績。今年6月才入市的遠洋萬和公館,如今也已將銷量拉至25億元的高度。剛剛過去的10月份,上述兩個項目也攬獲北京市千萬級高端住宅成交金額的前兩名。
多家機構的數據,也印證了今年以來高端住宅的熱銷。亞豪機構對北京高端住宅走勢的調查顯示,今年三季度以來,北京高端住宅市場成交攀升,整季度共售出2475套,成交面積38.2萬平方米,環比二季度分別增長29.7%、21.3%,銷量創造自2010年二季度以來的新高。來自東匯置地房地產整合運營機構統計監測中心的數據則顯示,截至10月31日,2012年北京前10個月共有近100個項目交易完成近1700套過千萬元的高端住宅,總銷額超過270億元。
“這是一份相當好的成績單。”北京高端住宅領域的資深專業人士、東匯置地負責人劉東坦言。
面對整體向好的樓市,同樣是高端樓盤,爲何卻呈現屢陷滯銷與銷量遞增、冰火兩重天的局面呢?業內人士看來,除了區域認可度之外,高端住宅定價、品質的匹配,也是關鍵。
鏈家地產分析師張絮表示,滯銷樓盤需找準“定位”、降低“身段”。個別樓盤對市場預期過好,導致定價偏高,超出市場承受範圍。這種情況下房企應壓縮盈利空間,選擇適當的價格走量。需要明確的是,千萬級高端項目客羣都是財富階層,對生活品質、舒適度更是頗爲看重,因此除價格合理之外,項目更要定位和品質夠高,才能在市場中走俏。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認爲,由於購房指標有限,高端改善性需求往往採取“一步到位”式的置業方式,因此對項目的綜合品質,也提出了更高的要求。“在銷售不暢的情況下,是否降價、降價多少,還要看市場的供求以及房企本身的資金狀況來定。”
一位熟悉京北高端樓市、不願具名的大型房企相關負責人對記者表示,高端項目不能成爲“空中樓閣”,想要熱銷,區域屬性很重要,高端定位能與區域資源、生活圈層等相匹配。此外,定價要合理,產品要過硬,產品具有匹配甚至超越價格的價值感。一旦哪方面出了問題,都會讓客戶對購買行爲產生猶豫心理。 (參考消息?北京參考記者宋磊)