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【現象】
剛需產品屢次熱賣
開發商卻積極謀求轉型
【採訪】
挖湖、造園、改名
追加2000元/㎡投入爲轉型
上週,江寧僅三山板塊託樂嘉一家推出40套89、101㎡的房源,這種偏剛需的產品1小時內銷售過8成。據記者調查,該樓盤在2012年賣房過千套,其中近7成房源爲剛需產品。分別在1月、7月、10月三次開盤,屢屢熱銷的成績也讓開發商取得了優異的銷售成績。在年中該項目更是傳出了半年完成全年銷售任務的新聞。
在剛需產品全年熱銷的背景下,該樓盤傳出了明年轉型大戶型的想法,自然讓業內驚訝不已。尤其是在近期南京市場傳出剛需產品斷檔的消息下。“年內雖然還有一百套89、101㎡的房源上市,但託樂嘉會在接下來衆望組團的推盤中,轉型主推大戶型。”該開發商銷售負責人告訴記者,“目前購房者的需求我們也瞭解,在接下來的衆望組團中,雖然改善型房源將佔較大的分量,但在11月份仍有89、101㎡偏剛需類產品的上市。”
在售樓處,記者看到,託樂嘉將其增加投入所打造的樓王組團命名爲“衆望”。該銷售負責人介紹,目前託樂嘉項目僅餘北區中心地塊,是整個託樂嘉的收官組團,開發商對記者表示,由於區域內地塊的極度稀缺,土地價值逐年攀升,公司對這批產品的期望值也隨之攀升,計劃在收官階段加大投入。
託樂嘉銷售負責人向記者介紹,由於組團位置在中心地段,本身較前期自然要高出1000元/㎡,同時爲了高溢價,開發商不僅圍繞樓棟開挖了內湖造園,在建築的立面上更是運用了石材等更名貴的材料,保守估計光建築成本就得上去1000元/㎡。
該負責人告訴記者:“我們把組團命名爲‘衆望’,也表達我們對新推產品的信心,不負衆望,不負三山這最寶貴的一片住宅地。”
【調查】
土地變高檔
一路之隔,單價差3萬
【聲音】
開發商爲什麼會作出這樣的決定,記者來到該樓盤現場進行查訪。將軍大道是三山板塊的主幹道,東側是南京最密集的別墅區,每套上千萬的在售別墅比比皆是,目前在售的香山美墅、美之國等項目,售價早已破4萬/㎡。
而路西側的託樂嘉,目前整體在售均價僅13000-14000元/㎡,兩者之間的直線距離不過幾百米。而且三山中心區目前僅託樂嘉一家有住宅在售,這邊地段景觀媲美千萬級別墅,那邊更是託樂嘉自身所打造的三山商業中心,不僅造就了託樂嘉的高性價比,更令託樂嘉在1年時間內,賣房達1000多套,熱銷加上稀缺的地塊資源,開發商自然對樓盤價值有了更高的期待。
就託樂嘉追求溢價的想法,記者也諮詢了一些業內人士。
有專家表示,託樂嘉樓王組團在上市前的漲價有一定的道理。因爲在房地產市場,傳統大盤在收官階段,隨着土地價值的不斷攀升,樓盤的整體開發水平達到頂峯,外部因素也有了相應的價值實現,如地鐵的通車、配套的成熟、學區的完善等。
南京樓市上了限購緊箍咒以來,改善需求被壓抑,近兩年小戶型成爲購房者追逐的焦點,而130㎡以上的大戶型則出現階段性的滯銷局面。但從2012年下半年以來南京市場的供應量來看,開發商卻反其道而行之,舒適三房四房、大平層概念層出不窮,以期獲得更多銷售額。
作爲江寧的標誌性樓盤,託樂嘉步入改善型樓盤的陣營,不禁讓人生出疑問:開發商爲何鍾愛大戶型。
開發企業緣何寧可捨棄需求旺盛的小戶型,而不斷向大戶型市場進軍?江寧某純新盤銷售人員直言,“小戶型利潤小,而賣大戶型則可以賺得更大利潤。”
記者就這一疑問諮詢了幾位業內人士,有業內人士在對開發商產品定位、設計戶型等規劃分析時表示,“90㎡以下房源的購房者多爲剛需,這部分羣體對價格十分敏感,稍有變動就會影響到銷量。漲價會引發遲疑、降價,更會引發觀望。而有能力購買大戶型的大多是改善客羣,這部分人更注重項目的品質和服務,開發商只要在前期做好工程、後期做好物業,就能輕而易舉地實現高利潤房源銷售。而後者對其來說顯然更可控。”