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眼下的深圳二手工商鋪和寫字樓交易可以用“停滯”來形容。 “十一”開始實施的深圳非住宅物業按評估價徵稅辦法,讓深圳存量非住宅物業的成交大幅下跌,10月的數據顯示,其成交量比9月要下跌九成以上。
日前記者從市場上了解到,新政實施除了使成交量大幅下跌以外,一個月的實施也暴露出評估價目前有待明晰和解釋的諸多問題,例如部分物業評估價比原價低、評估價高出市場價、評估價不合理等,這些新政的很多細節亟需政府部門出臺解釋。
在價格方面,新政已刺激不少業主主動降價,但降價幅度目前仍較低,市場期待業主更大幅度的降價。
一手寫字樓成交環比增2.4倍
深圳二手非住宅物業在“十一”期間度過了一個“分水嶺”。10月1日起,深圳存量非住宅物業的過戶按照評估價來徵稅,而此前以“陰陽合同”爲手段的原價過戶,規避了交易的大部分稅費,現在評估價過戶後的稅費讓這一市場呈現交易停滯的狀態。
10月份深圳二手工商鋪和寫字樓的成交量都比9月下降了九成以上。根據美聯物業的統計,截至10月22日,深圳二手寫字樓僅成交3311平方米,比上月同期大幅減少94%,而二手商鋪交易狀況更不樂觀,僅成交了2560平方米,與上月同期相比大跌97%。
“工商鋪、寫字樓按評估價徵稅政策出臺後,這些物業的交易就停滯了,買方在觀望,賣方不會隨便降價,也在觀望。”羅湖一家中介地鋪的地產中介告訴記者,他們做工商鋪的同事現在都轉做一手或者租單。
記者注意到,在這個工商鋪交易活躍的區域,地鋪櫥窗上掛滿了工商鋪的中介信息,但一名中介告訴記者,這些很多都是原先的,最近很少更新,有些放盤的多爲一些內鋪,租賃的客戶最近還有一些,但買賣交易就真的很少。
二手工商鋪和寫字樓交易遇冷刺激了一部分一手寫字樓的成交。根據美聯物業的統計,10月份,一二手市場與9月相比其成交狀況來了個大逆轉,“一手寫字樓已成交了15014平方米,比上月同期的4369平方米大幅增長了2.4倍;二手寫字樓僅成交3311平方米,比上月同期大幅減少94%”,美聯物業全國研究中心何倩茹說。但在價格上,這一政策的影響並未立刻顯現出來:一手寫字樓的交易價格平穩,二手市場也暫時沒有出現大幅劈價的現象。
何倩茹認爲,一手寫字樓成交量上升,正是受二手寫字樓按評估價徵稅政策的刺激:由於一手寫字樓的供應量日漸減少,因此2011年以來,一手寫字樓月度的成交面積一般在5000平方米上下。今年10月一手寫字樓成交量猛增,跟二手寫字樓交易需按評估價過戶、交易稅費急劇上漲有直接的關係。明顯有很多二手市場上的買家轉移到一手市場,目的就是避免高額交易稅費,降低交易成本。
而工商鋪市場則是一二手交易同時遇冷。據統計,截至10月22日,深圳一手商鋪僅成交了7957平方米,只達到9月同期的五成左右;二手商鋪交易狀況則更不樂觀,僅成交了2560平方米,與上月同期相比大跌97%。而在價格方面,由於目前市場上的一手商鋪多爲住宅底商,商鋪售價受住宅項目定位、項目位置影響較大,因此價格波動比較明顯:一手商鋪的價格波動區間在26000—35000元/平方米之間,從2011年至今,一手商鋪的價格也就在這個區間內浮動。而二手價格目前也能保持穩定。
政策實施細則有待明晰
爲什麼二手寫字樓、工商鋪成交量都下降九成以上?一方面新政出臺將會新增高額稅費使得成交銳減;另一方面這類非住宅物業的評估價徵稅計算也比住宅繁瑣和複雜,加上新政出臺尚短,政府沒有對具體徵稅細則進行明細、公佈,因此對於要進行交易的買賣雙方而言,觀望也造成了成交的停滯。
按照政策要求,非住宅物業評估徵稅實行後,其計稅價格依然按照交易雙方簽訂的合同成交價格,但如果申報的成交價格偏低又無正當理由,稅務部門將按計稅參考價格進行覈定徵稅。與住宅評估價徵稅主要涉及的是營業稅和個人所得稅不同的是,非住宅評估價徵稅涉及土地增值稅、營業稅、個人所得稅等多個稅種,而目前政策僅明確土地增值稅和個人所得稅從以往按增值的基數來計算變爲按評估總價來計算。
“以前‘陰陽合同’交易的物業沒有增值,僅計算契稅就可,而現在不讓原價過戶則必然產生增值,增值就要計算土地增值稅和個人所得稅,還要再考慮評估價是多少,要採用覈實徵收還是覈定徵收,兩種的稅率計算又完全不同”,一位中介告訴記者,不僅是地鋪的置業顧問,包括一些經理級的人員都無法熟練計算稅費,現在都需要補課。
不僅要熟悉和學習新政的徵稅方法,而且對於新政尚還有很多模糊地帶亟需政府解釋和明晰。與住宅評估價徵稅不同,由於非住宅涉及的市民並不廣泛,因此深圳地稅局並未在新政實施前通過發佈會專門解釋徵稅辦法。而現在根據中介的反饋,有兩個問題亟需明確解答。
“一是營業稅是按照評估價還是原價”,新政對這一問題沒有說明,一部分業內人士認爲未說明就應該是按照老辦法,而來自業內的據稱來自地稅部門的另一說法則又說是按照評估價來計算,這一疑問需要地稅部門及早明確。
另一個問題則是源於工商鋪的特性。記者瞭解到,工商鋪作爲商業物業,其同一棟樓的多個單位價格會出現很大差異,比如街鋪和內鋪,街頭和街尾的商鋪價格常會相差數倍,而此次深圳非住宅物業的評估價則出現很多內外鋪一個價的現象。
“內鋪5萬元/平方米,而評估價則是外鋪的8萬元/平方米,如果按評估價過戶,買賣雙方就要承擔多出的3萬元/平方米的所有稅費”,一名中介稱,深圳已經發現不少這樣的案例,有一些評估價比市場價還高得離譜的,有些評估價比房產證上原價還便宜的,還有差的鋪子評估價比好的鋪子評估價還高等現象都出現過。在沒有明確說法的情況下,這就讓二手非住宅物業交易難上加難。
“有些則是在地稅局納稅後,再到登記產權中心過戶時卻遇到了阻礙”,有中介告訴記者,對於那些評估價比房產證原價還低的物業,因爲可以以低稅率的方式成交,故在現在的市場上還有成交,但問題在於這類交易地稅通過卻不一定能在登記中心“過戶”。
誰也說不清到底要交多少稅費,誰也說不清按一種方案交能不能順利過戶,而如果對明顯不合理的地方進行申訴,又多久會有迴應。因爲新政還有待明晰,因此很多投資者都不敢輕舉妄動,這就加劇了觀望氣氛。
賣方降價幅度在5%—10%之間
來自深圳房地產業內人士的看法則認爲,短期的觀望和成交量銳減始終無法阻擋深圳商業物業的交易需求,未來二手非住宅物業的交易,將依然是深圳工商物業成交的主要方式,按評估價徵稅增加的稅負成本遲早要被市場所消化,消化期應該在半年以上。
二手工商鋪按評估價過戶的措施,無疑使整個工商鋪市場陷入觀望,成交量因此下跌明顯,但從二手市場轉戰一手市場只能是權宜之計,理由是由於深圳市場土地供應受限,一手市場的供應量逐年遞減,對工商鋪市場規模的擴大形成壁壘;其次,市內未來新增寫字樓多爲總部企業,出讓時就已規定建成後大部分建築面積10年內不能轉讓,而發展商對寫字樓自持的意願也日漸增加,因此一手寫字樓的供應量逐年遞減是必然趨勢;另外,住宅底商也隨着新增住宅的減少而減少,其它形式的商鋪如Shopping Mall,大多不會散賣,因此商鋪的新增供應量不容樂觀。
正因此,二手市場將成爲未來深圳工商物業的主要成交形式。美聯物業何倩茹表示,按評估價過戶這個規範市場交易行爲的措施,最終必將被市場逐漸消化,這個消化過程會維持3—6個月,價格有下降的壓力,但幅度估計不會超過10%;這段期間影響最大的將會是成交量的下滑,而且這是促使價格下降的主要力量。
“目前已經有賣方在降價了,幅度在5%—10%之間”,中原地產寫字樓東區區域總監范進佳表示,但這個幅度還無法吸引買方,買家多觀望,估計要降價20%纔有人出手。
“要達到降20%的幅度需要慢慢消化,現在降價10%以內的部分僅僅是消化掉新增的稅費,但買家則希望更多降幅”,中聯二手房研究院肖小平表示。記者曲廣寧