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海南省海口市一男子張武,在簽完購房合同2年後車禍遇難,留下尚未處理完的商品房買賣交易。張武的朋友承接該房並與開發商簽訂合同,全部交完購房尾款後搬進張武當初所購買的房屋居住。數年後,該套房屋突然被申請強制執行。直到這時,張武的朋友陳桂花才知道,其實開發商在張武購房之前已將房屋辦理了抵押手續。
男子簽完購房合同不久遇車禍身亡
海口市民張武2005年看中了位於海口市美蘭區的一個樓盤,並準備以20多萬人民幣的價格購買該小區一套100多平米的大戶型房屋。隨後張武支付了開發商6萬元首付款,並簽訂了《商品房買賣合同》。簽完合同付了首付張武隨即將房屋裝修後入住。不料不幸在張武入住該房2年後發生車禍:2007年夏天,張武在一起交通事故中離開人世。
據瞭解,在2007年張武遇難時,他原已簽訂合同購買的這套房屋並沒有交完尾款辦理房產證。經過張武的親屬商議決定,張武的父母和張武的兒子出具了一份《聲明書》,同意將張武向開發商購買的這套房屋及其全部權益,轉讓給張武的朋友陳桂花。陳桂花在得到這份聲明書後,遂就遺留房屋相關事項,與開發商重新簽訂了《房地產買賣契約》,並約定:餘下的約15萬元房款在房產證等相關手續全部辦下來後一次性付清。開發商則承諾上述房地產權屬清楚,如果發生與該房屋有關的產權糾紛或債權債務,全部由開發商負責清理並承擔民事訴訟責任,造成的損失同樣由開發商負責賠償。
朋友入住數年後房屋“被執行”
不久事情發生變化——由於這套房屋已在稅務部門完稅,陳桂花只能按照開發商的要求,在沒有拿到房產證等產權證明的情況下,就將總數約15萬元的房屋尾款交付給了開發商,然而開發商卻遲遲沒有幫其辦理房屋的轉移登記。
更讓陳桂花沒有想到的是,早在張武簽訂購房合同之前,開發商就已經把這套房屋向海口一家典當公司進行抵押,並辦理了抵押貸款手續,設定的日期是從2004年-2005年之間。可是設定期滿後,他權登記卻一直沒有辦理撤銷手續。
2011年9月,由於開發商欠下另一女子債務,該女子申請法院將這套房屋強制執行。這時陳桂花才恍然大悟,急忙向法院提起訴訟,要求法院停止對該房屋的執行。(文中人物爲化名)
法院:當事人購房行爲合法有效
針對此案,海口市美蘭區人民法院認爲,首先,開發商將案中房屋抵押過後還要和張武簽訂《商品房買賣合同》、收取房款並將房屋交給張武使用,這一系列行爲嚴重影響了市場的正常交易秩序,違背誠實信用原則,故責任及由此產生的法律後果均由開發商承擔。其次,根據典當公司及開發商的證明,可以確認開發商向典當公司抵押的貸款已經歸還結清,當初只是因爲他項權利登記證件遺失導致先前沒有辦理解除手續,現在重新通過程序辦理了他權的解除手續,因此在客觀事實上不存在妨礙開發商出售房屋的法律障礙。另外,張桂花簽訂房產合同、支付購房款、居住並實際使用房屋都發生在法院查封之前,且陳桂花沒有過錯,因此應當認定陳桂花購買房屋的行爲合法有效。
日前海口市美蘭區人民法院就此案作出一審判決,判決停止對案中房屋的強制執行,並判令開發商限期10日內將案中房屋的產權協助辦理過戶至陳桂花的名下。
律師點評:法律保護善意第三人權益
海南金凱旋律師事務所李金良律師指出,根據我國《物權法》及相關其他法律的規定,交易中善意第三人的利益應得到充分的保護,只要購房人支付了合理的價款,通過市場方式購買了房屋,在交易中沒有重大過錯,那麼善意第三人的利益應該得到保護。此案中,陳桂花並不知道開發商的一系列的抵押行爲,陳桂花在買賣中沒有過錯,而且其支付了合同約定的價款,並且實際上入住了該房子,雖沒有辦理房屋登記,但是那是因爲開發商不配合導致的,陳桂花是典型的善意第三人,因此法院的判決是合乎法律規定,並且保護了交易的安全和誠信的市場秩序。