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雖然10月尚未結束,但是從9月份和10月前三週成交數據來看,“金九銀十”的褪色已不可避免。然而與9月的整體成交低迷不同,10月按周均成交量來看,經過“黃金週”期間的極度低迷後,最近兩週成交量又有明顯回升。其實今年從月度來看,這種成交不斷反覆的情況也交替出現,不斷呈現波峯和波谷狀走勢。
業內人士表示,這種成交量小幅反覆的情況是調控政策持續下的樓市常態。“買房人和開發商都更加理性,樓市不會出現大起大落的局面,信貸鬆緊度、購房者信心、不同的政策信號以及開發商的價格策略,多種因素相互交替,都不同程度影響着樓市成交量。”上述業內人士表示,四季度去庫存依然是樓市主題的情況下,房價不會有較大波動。
成交反覆
進入9月份以來,樓市成交走勢一改7、8月份的回暖態勢,反而在傳統旺季有所降溫。中原地產研究部統計數據顯示,9月前26天,全國主要的54個城市樓市住宅總簽約爲210228套。同比8月同期的222006套下調幅度達到了5.3%,達到近4個月同期的最低點。在54個城市中,有29個城市成交量有不同程度下調,下調超過10%的城市有21個,整體市場成交量在金九未見起色。
而在進入10月份之後,原本被寄予厚望的“雙節黃金週”卻是沒有最冷,只有更冷。全國主要的54個城市在黃金週8天(9月30日至10月7日)合計簽約套數爲18740套,環比上週73616套的成交量下調幅度達到了74.5%。不過在10月份的第二週(10月8日至10月14日)成交量即恢復到9月份的周均成交水平。當週全國54個主要城市新房成交量合計爲59929套,較十一黃金週環比上漲了210%。不過由於10月第一週的成交極度低迷,10月上半月主要城市的簽約量依然同比下滑26.4%。
在10月第三週(10月15日至10月21日),成交量繼續上漲,全國主要54個城市成交量合計爲61165套,環比上週上漲了2.1%。值得一提的是,最近25周僅有8周的成交量超過6萬套。在主要城市中,北京成交量爲2948套,環比上週上漲了12.1%,深圳簽約877套微漲5.5%,上海與廣州有所下調,二線城市中,天津簽約2059套、重慶簽約4944套、杭州簽約1486套、武漢簽約3828套,均有明顯上漲。6大城市二手住宅成交量除廣州環比持平外,其餘城市呈不同程度的環比增長,其中北京增幅最大,環比增加超過30%。
對於“金九銀十”以來,成交量在周均不斷出現反覆的情況,中原地產市場研究部總監張大偉分析認爲,經過前三季度的促銷,並取得一定成效後,四季度開始開發商的以價換量基本結束,沒有價格支撐,成交量必然有所下滑。“‘黃金週’期間的極度低迷,主要原因還有各地反映成交量的網絡簽約系統基本處於休息狀態,少量成交也沒有反映到網籤數據上。長假後,出現了一個集中籤約的過程,導致後兩週成交快速回升。”張大偉表示,雖然10月下半月成交肯定會繼續回升,但全月的成交量可能將比9月份下調15%左右。
庫存攀升
“金九銀十”期間,開發商的推盤量普遍上升,而成交量卻比7、8月份有所下滑,直接結果就是庫存量的上漲。據上海易居房地產研究院的監測數據顯示,截至2012年9月30日,全國20大典型城市新建商品住宅庫存總量爲8465萬平方米,同比增長23%,環比增長6%,改變了自2011年12月以來的下跌趨勢,今年以來首次出現庫存逆增現象。據統計,目前已經發布三季度財報的上市房企,前三季度實現營收合計551.83億元,同比上漲5.7%。合計實現利潤68.71億元,同比下降4.92%。從利潤率看,前三季這29家房企加權淨利潤率爲12.45%,與去年同期相比下降1.1個百分點。
另一方面,三季度以來房地產企業在土地市場表現更加積極。鏈家地產研究數據表明,保利地產、碧桂園、富力地產、恆大地產、華潤置地、金地集團、龍湖地產、世茂房地產、萬科地產、中海地產10家一線房企在今年1-9月份的拿地金額已達到931億元。拿地量的增加,導致房企對資金需求勢必增加,使得房企必須通過融資、銷售獲取更多現金流,這些都使得四季度房價上漲可能性大降。
爲了應對庫存攀升的情況,開發商也相應減少了11月的預計供應量。據統計,11月北京即將入市的新盤僅爲22個,比10月的34個盤下降了35%,比推盤高峯的9月份則少了一半多,創下自5月以來單月最低推盤量。上海11月預計有20個項目開盤,環比10月減少13個。2012年11月天津有34個項目預計開盤,數量環比減少46.88%。
信貸方面,三季度根據人民銀行發佈的統計數據,2012年9月末全部金融機構人民幣各項貸款餘額61.51萬億元,同比增長16.3%,前三季度增加6.72萬億元,同比多增1.04萬億元。其中第三季度房地產新增貸款4168億元,佔所有新增貸款的比例爲22.4%,是自2011年2季度以來的新高。而這種信貸放鬆的趨勢在四季度能否持續對樓市也將產生重要影響。
“當前的情況是,買房人心態在反覆中緩慢回升,9月相對穩定的信貸使得市場在部分消化了之前的需求後,成交量出現了下調。而在四季度,房地產政策趨緊的態勢不會有大的變化。種種因素使得樓市的量價四季度不會出現大的波動,而小幅反覆的態勢還將持續。”業內人士表示。