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儘管很多人認爲,商業地產進入了泡沫時代,但在上海投資學會副會長、著名經濟學家陳湛勻眼中,商業地產的未來前景依然看好。
這是陳湛勻在近日寶獅傳播主辦的湛勻妙語座談會上發表的觀點。這也是他主持研究國家自然科學基金課題——《跨國併購對中國服務業競爭力福利效應測度與評價研究》的部分研究成果。
陳湛勻認爲,現在中國正處於城市化水平從50%提高到70%的進程階段,這正是商業地產發展的最佳時機。
他以美國爲例進一步分析來支撐上述結論。“如果分析一下美國房地產市場演變進程,不外乎經歷了三個階段。第一階段,在上世紀50年代至上世紀70年代初期,主要由住宅發展商,重點打造舊城改造和郊區住宅產品;第二階段,在上世紀70年代至上世紀80年代初期,主要由專業開發商和投資管理者,重點打造公寓城市寫字樓酒店和高檔物業,從區域市場向全國市場輻射;第三階段,到了上世紀90年代後,主要由地產服務商和投資管理者,重點打造智能化多功能物業,從全國市場輻射了國際市場;而從資金來源來說,已從原來傳統銀行、自有資金和股東資金轉向一批成熟的、認同專業管理能力機構的投資人如保險基金、養老基金等。”
陳湛勻建議,中國房地產要學習對接資本市場的經驗。“顯然中國房地產市場正過渡到上述的第二階段。”
在談到商業地產融資渠道的問題上,陳湛勻坦言,融資難的確是房地產商頭痛的問題。“宏觀經濟調控和緊縮的貨幣政策,房地產商融資的主渠道銀行緊縮,加速了融資多元化,就目前而言,REITS和CMBS國內法律體系監管還不成型;房地產企業直接上市融資也是困難重重;在地方融資階段主要是開發性融資和運營期融資,而融資形式無非是股權融資、債券融資和夾層融資。”
在多元化融資驅動中,他認爲私募股權投資基金是未來可操作運營發展的方向。