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開篇語
《禮記》說:“大夫七十而致仕”,所謂致仕就是退休,就是說古代官員七十歲纔可以退休。退休以後幹嗎?《尚書大傳》說七十致仕之後“老於鄉里”。退休之後“告老還鄉”是許多做官的終極選擇,迴歸田園是滲透所有中國人基因裏的夢想。
曾幾何時,城裏人鄉下人被一個叫“戶口”的東西區隔得壁壘森嚴,城裏人想買地住到鄉下,沒門;鄉下人想拿到個城市戶口,比登天還難。父親退休時,一個老同事讓他羨慕不已,他們老兩口退休後,買了他80多歲姑姑在鄉下的大院套,還有幾畝田,都搬到鄉下去住,吃的都是自己種的無公害蔬菜糧食,呼吸着新鮮無污染的空氣,小日子過得很滋潤。當然,這種買賣只能是私相授受,至少在現有法律法規上,城裏人是不能買賣農村土地的。
目前我國的城市化水平已經超過50%,但許多機制體制還不能適應形勢發展的需要。最大的問題是農民工進城不入城的問題。反映在房地產問題上,以他們的收入,想要在城裏買房基本不可能,而住房保障體系又把他們排斥在外。另一方面,許多成功的城裏人,已經不滿足住在烏煙瘴氣的大都市,已經不滿足住在由發展商修建的火柴盒一樣千篇一律的房子裏,渴望在山清水秀的地方買一塊屬於自己的土地,建一個屬於自己的別業,但往往苦於制度的限制而只能作罷。這就好比一座圍城,城裏的人想衝到鄉下,鄉下的人想衝進城裏。既然雙方都有這個需求,那政府就有必要從頂層制度設計上打破這座圍城,讓城裏人有機會住到鄉下,讓鄉下人有機會住進城裏。
從土地制度上,城市大一統的土地國有制度和農民土地集體所有的二元結構真的有必要改一改了。目前中國的土地市場只有一種模式,國家在一級市場以低成本徵收農民土地,然後再在二級市場高價賣給發展商。如果打破這種城鄉二元土地制度的藩籬,讓農民成爲自己土地的主角,不但可以最大限度地讓農民分享發展的成果,提高農民的支付能力,另一方面可以有效緩解城市房價畸高。是不是可以在條件成熟的時候,探討農村宅基地的自由流轉,城市國有土地與農村集體土地同權同價,甚至可以探討農民可以用自己的宅基地換取城市的保障房等等,相信困擾我們的許多問題都將迎刃而解。
《家天下》記者天下行大型採訪進行到第四個年頭,今年我們選定的主題是旅遊地產。我們對旅遊地產的定義絕對不是有旅遊資源的地產或者是以旅遊度假爲目的的地產這麼狹隘。旅遊地產應該是“第二居所”的概念,在有了常住的居所之外,滿足人們居住在別處,享受另外一種居住體驗的地產,也就是別業的概念。
我們《家天下》記者耗時數月,兵分多路,上山下海出洋,不單單是爲了給讀者帶來對異地房地產項目的獵奇報道,更重要的是從中發現一些規律性的東西,對人們有所啓迪。在房地產限購兩週年,調控成爲常態,老齡社會來勢洶洶,愈演愈烈的大背景下,房地產市場未來的發展方向何在,是一個很值得探討的話題。如果把我們的這次大型採訪,放在這樣的大背景之下,才更能顯示其價值所在。 (李義峯)
旅遊地產羣雄逐鹿野蠻生長
最初,人們買房只是爲了解決居住問題,也就是“剛性需求”,之後,爲了改善居住環境而選擇較大的戶型。在擁有了更多閒置資金後,選擇投資型購房,興起了商業地產熱。當上述需求都滿足了之後,部分中高端買家開始嚮往度假式居所,旅遊地產於是成爲繼住宅、商業地產後,又一個熱度激增的領域。近幾年來,旅遊地產風潮從國外的迪拜席捲至國內,海南島的很大一部分海岸線已被各大房企瓜分,廣東沿海和山區興起“上山下海”式開發,在我國東部和北部則頻現“造城運動”。
據中國指數研究院統計,2012年一季度,全國旅遊地產投資上億元的簽約項目就有近70個,總規模逾2600億元。今年1~4月,全國房地產投資總規模爲1.58萬億元,旅遊地產佔了其中近1/5,預計全年旅遊地產計劃投資總額將超萬億元。在百強房企中,至少有1/3已經介入了旅遊地產領域。
現狀:爆發性擴張
機遇背後的高風險不容忽視
旅遊地產爆發性擴張始於2010年本輪樓市調控啓動之後,更多的房企爲了追求多元化和規避風險,開始頻頻涉足旅遊地產。從長白山到海南島,從渤海灣到珠三角,從東部沿海到西部山川,隨處可見開發商以旅遊地產之名跑馬圈地的身影。
萬達、中信、華僑城、恆大、雅居樂、富力、碧桂園、世茂、龍湖、佳兆業、華潤、保利、萬科、海航、中坤、中鐵、方圓、合景泰富、廣物、頤和房企等,都通過各種方式渠道,投入到了旅遊地產的滾滾洪流中。除了源自對企業多元化追求和風險的規避外,很多地方將旅遊地產項目作爲招商引資的重要手段,繼而使開發商可以以極低的地價成本獲得土地,甚至在建造過程中可隨時改變地塊規劃、功能,從而獲得鉅額利潤,這些亦是開發商們熱衷於投入旅遊地產的重要原因。
因此,有不少專家認爲,現階段中國旅遊地產仍處於“野蠻生長”的階段,往往忽視了機遇背後的高風險。實際上,國外迪拜的泡沫,國內鄂爾多斯的房價暴跌已爲依靠“資源、規劃、前景”攤大餅的旅遊地產敲響了警鐘,如果再繼續“圈地-建房-銷售”的模式,不做好旅遊配套服務本身,而是僅注重銷售房屋,一旦資金斷裂變成爛攤子,損失最大的還是普通買家。
華僑城可以說是中國旅遊地產的開山鼻祖,先後開發了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷以及歡樂海岸等著名旅遊項目。當時國內很多人學華僑城搞主題公園,但真正能做得下去,越做越強的,只有華僑城、長隆等屈指可數幾家,有業內專家分析認爲,“要經營一個旅遊地產項目,就算地價便宜,但真正的投入還是很大的,所以做傳統住宅開發的企業,不適合過快過大地搞旅遊地產。”
2010年全面啓動的史上最嚴厲房地產調控,大大限制了人們在一、二線城市投資住宅的行爲,而商業地產在2011年~2012年所逐漸暴露的問題,也讓很多投資者有所猶豫。而面積小、總價低、不限購的旅遊地產項目,便吸引着全國各地買家前仆後繼去購買。
原因:GDP大步邁向度假時代
經營模式決定成敗關鍵
根據國際經驗,一個地區人均GDP達到1000美元時,大衆型觀光旅遊將出現高潮;大約人均GDP在3000~5000美元時,較高層次的休閒度假旅遊形式將規模化啓動,市中心人口開始快速向郊區轉移,外圍旅遊地產空間形成。根據今年京滬穗深等大城市統計局發佈的數據,2011年國內四大一線城市人均GDP已全部超過1萬美元,2011年我國人均GDP已達到5432美元。當人均可支配收入超過1萬美元時,中國的旅遊將全面進入度假休閒時代。但也有觀點指出,人均GDP的提升,只能說明中國迎來旅遊產業的黃金十年,未必等於旅遊地產也會迎來黃金十年。
著名財經評論員葉檀近日在博客上發表觀點稱,“只有開發商擁有強大的實力,以自持爲主,開發酒店、商店等,纔會與當地的實體經濟發生密切關係。當開發商大規模出售商業物業與旅遊物業時,他們仍在從事虛擬經濟,而非實體經濟。無論以什麼名義,本質還是圈地獲取溢價。無論日本還是美國,多數房地產泡沫,最後階段總是表現爲旅遊地產。中國房地產正在經歷最後一輪熱潮,這輪熱潮以圈地造城、旅遊休閒爲標誌,能夠維持多久,看廣義貨幣什麼時候大幅回落,就可以作出基本判斷。”
趨勢:待在國內不過癮
實力房企走出國門跑馬圈地
今年開始,越來越多國內做旅遊地產的房企開始走出去,而能夠“走出去”憑藉的正是在國內做旅遊地產積累的經驗和實力。這兩年旅遊地產圈地最受關注的話題之一,是中坤集團投資冰島。在去年買地不成後,今年5月冰島政府同意該項目由買轉租,中坤集團將以600多萬美元價格租下300平方公里土地,租期爲99年,將在此地修建包括酒店、高爾夫球場和跑馬場在內的度假設施。
無獨有偶,頤和集團也於去年確定了毛里求斯的一個旅遊地產項目開發,整個項目有幾千畝,預計會建有酒店、高爾夫球場、別墅等產品。今年6月,萬達與中國泛海控股集團和俄羅斯北高加索度假村公司簽署了一份總投資25億~30億美元的意向協議書,已上報國家發改委和外交部,該項投資計劃在莫斯科、聖彼得堡、北高加索或俄羅斯其他地區建設大型文化、旅遊和商業的綜合設施,具體選址還在考察中。記者陳白帆
尚無明確定義
何爲“旅遊地產”?
尚無明確定義
事實上,業內對“旅遊地產”的定義仍未明確。有觀點認爲,從廣義上理解,應是與旅遊相關的各類土地附着物,包括主題公園、溫泉療養、娛樂設施以及其他功能性建築等;從狹義上看,則是依託於旅遊資源的各類房產物業本身,如度假別墅、酒店、會議中心、商鋪等功能指向明確的建築,實則應稱之爲“旅遊房地產”。
在國外,旅遊地產主要指的是產權式酒店以及分時度假等形式的地產,用於長時間或者經常性的旅遊度假使用。海南萬科公司總經理王永飈認爲,現在開發的所謂旅遊地產項目,其實主要是爲了滿足客戶的度假需求,但旅遊則僅僅是短期的一個行爲。城地中國董事長段宏斌則指出,按照傳統觀點,旅遊地產是佔有優勢旅遊資源的房地產項目,但由於中國本身的特點,以旅遊度假定義旅遊地產是比較狹義的,中國房地產下一階段發展的主流應是廣義旅遊地產,其主要枝幹是城市羣房產。因爲城市羣房產的特點是離開了中心城區,位於城市與城市之間地帶,具有良好的自然條件和交通、生活條件,適宜度假、養老養生且具有升值潛力,這一類型的房產將成爲中國下一階段房產發展的主力軍。記者陳白帆
依傍旅遊資源
“旅遊地產”賣點
依傍旅遊資源
目前全國已開發的旅遊地產項目,主題涵蓋高爾夫、海景房、山地、湖景、溫泉、溼地等,根據地理地貌及自然資源來差異化打造。產品表現形式比較多,主要涵蓋產權式酒店、別墅、高尚複合型社區、時權酒店、養老公寓、獨立產權客棧、升級版農家樂,滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村,主題式小鎮、體驗式住宿設施、旅遊新區、主題式商業中心、旅遊商業中心等。記者陳白帆