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上市房企陸續發佈三季報,一些龍頭企業依靠靈活的營銷策略和戰略規劃,實現了利潤大幅增長。專家分析,未來大型房企的競爭優勢更加明顯,行業集中度將進一步提升。
上市房企業績分化
萬科日前公佈的三季報顯示,今年1-9月,公司累計實現營業收入461.3億元,淨利潤50.8億元,同比分別增長57.4%和41.7%。其中,第三季度萬科實現營業收入154.1億元,淨利潤13.5億元,同比分別增長65.3%和123.5%。
記者發現,其他房地產龍頭企業,如招商地產、保利地產等,均實現了業績增長。
與此同時,一些企業陷入虧損。嘉凱城三季報顯示,今年1-9月,營業總收入35.57億元,比上年同期減少14.44%,歸屬於上市公司股東的淨利潤爲-1.56億元;津濱發展1-9月歸屬於上市公司股東的淨利潤爲-0.36億元。
長城證券房地產行業研究員蘇緒盛說,“從三季報看,業績出現明顯上升的,主要是大中型房地產企業。一些小開發商不僅銷售情況不樂觀,相比較而言,資金實力、戰略規劃和發展潛力都有一定差距。”
中央財經大學房地產金融專家李德峯認爲,雖然房地產行業的毛利潤較高,但考慮到開發商要承擔較高的稅負,淨利潤一般很難超過30%。特別在房地產調控的背景下,市場需求減少,房價趨於穩定。如果不能很好地控制成本,一些房企利潤率下降也是正常的。
利潤增長不能指望高房價
如何看待調控背景下房地產龍頭企業的利潤大幅增長?接受採訪的專家表示,這既有財務報告統計時點的原因,也有企業改善自身經營管理的結果。
蘇緒盛說,由於實行期房銷售,房地產行業是銷售在前,結算在後。只有房屋完全竣工之後,才確認收入和利潤。今年前三季度的業績,大都反映的是房地產企業去年的銷售成果。與當前房地產市場的銷售價格關係不大。
信達證券房地產行業分析師崔娟認爲,房地產龍頭企業是領跑者,制定營銷策略具有一定的超前性。以萬科爲例,由於較早地穩定銷售價格,增加了三四線城市的土地儲備,不僅讓公司取得了良好的銷售業績,也讓業績增長具有可持續性。
中國指數研究院發佈的數據顯示,2012年9月,全國100個城市的新建住宅平均價格爲8753元/平方米,環比上漲0.17%。雖然是自2012年6月止跌後連續第4個月環比上漲,但漲幅繼續收窄。
勝利證券分析師王衝表示,房價進一步上升的空間已經有限。房企要實現利潤增長,更多的要靠改進自身經營管理水平,而非房價的持續上漲。
行業集中度將會提升
中國指數研究院一項研究數據顯示,百強房企的市場佔有率,從2003年的13.52%增長至2011年的28.05%。2011年銷售額在700億以上的百強房企有5家,比上年增加了4家。專家分析,房地產行業的發展方向是企業積極提高運營效率,合理控制成本,並把產品做好。
“未來,房地產行業集中度仍會提升。”蘇緒盛說。
李德峯分析,調控政策下,房地產行業承受的壓力不斷加大,大型房企的優勢會顯現得更明顯。
首先,在現行“招拍掛”制度下,大型房企更有實力去爭奪優質地塊,利用好項目贏得銷售業績;其次,大型房企融資方式比較多,成本也相對較低,而中小房企從銀行貸款難,民間融資成本又太高;最後,大型房企品牌效應好,市場關注度高,且採購量大,可以降低成本,相對於中小房企來說,盈利更爲容易。
李德峯判斷,隨着房地產調控政策的持續深化,以及市場競爭的加劇,房企之間的差距會日益顯現。