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張曉玲2012-10-25
在萬科[簡介最新動態]、招商[簡介最新動態]等龍頭三季報業績大幅增長的同時,部分中小房企卻只能選擇斷臂求生。恆盛地產[簡介最新動態]、沿海家園近期頻繁爆出出售資產或高息融資的消息,令中小房企的高負債危機浮出水面。
近期內地房企海外發債的背後,隱藏著新一輪『借新還舊』的高息舉債風險,畢竟,不是每家地產商都可以獲得龍湖那樣不到7%年利率的融資。而在美元未來昇值之後,到期的美元債券將使部分發行人面臨破產清算的危機。
高息循環債再襲
10月22日,香港消息,恆盛地產因此前債券發行受阻,已於兩個月前以地產項目作抵押,向香港一位銀行家借貸20億港元,年息高達20%。但恆盛地產發布公告予以否認。
不過,這一消息令恆盛地產的資金和負債問題再次被拎出。據恆盛地產今年中報,其短期債務比例超過60%,今年年底到期的短期債務約40億元。另據消息人士透露,截至6月底,恆盛仍有總借貸150億元,其中100億元屬須於一年內償還的短債,同時恆盛仍有多筆銀行貸款已於9月到期。
早在7月底,摩根大通就曾警示,今年第三季度恆盛地產將有一筆12億元的信托貸款到期,第四季度還將有一筆2.95億美元離岸銀行貸款需要償還。另一筆涉約20億元的內地銀行貸款將於今年年底到期。與此同時,恆盛同期手頭現金僅為34億元。
與恆盛情況類似的不少中小房企,近期在香港頻頻發行高息債券,如華南城、禹洲地產等。『部分中小開發商銷售額出現較大幅度下降,前幾年舉債擴張的中小開發商,處境更為艱難』。一家香港投行人士表示。
內地房企密集海外融資的另一面,是逐年攀昇的舉債代價。2009年至今,除了中海、華潤、龍湖之外的內房企美元債,大部分融資利率超過10%。『房地產債券在任何市場都屬於高息債券。』裡昂證券分析師表示,房地產行業債券的票面利率要遠遠高於其他行業,並且其成本相較兩年前大幅增長。
如今年以來,佳兆業2.5億美元年利率12.875%,融創4億美元年利率12.5%,華南城1.25億美元的優先票據年利率13.5%;禹洲地產美元債票面利率也達11.75%。
值得注意的是,上述房企融資全部為借新債還舊債,早在2010-2011年,上述房企均曾發債融資。『很多內地房企在2010年發行了大量美元債,票息都在5%-7%,甚至10%以上,到期時間基本在2015年,屆時美元差不多在高位,這些企業有很大可能出現違約或破產清算。』一位投行人士稱,危險企業如世茂、上海證大、仁恆、沿海家園等。