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據新華社上海10月25日電陝西省有關部門日前下發通知要求,“加強商品房價格成本利潤測算”,對各區域住房銷售價格區間“確定合理利潤率並控制在10%左右”。如此細化的限利令,在近年來房地產調控中並不多見,再次觸動了市場對於房地產成本及利潤問題的敏感神經。
業內人士認爲,前幾年、甚至在2004年招拍掛實施之前拿到的地塊,地價較低甚至可說是十分廉價,房企僅靠囤地便能實現利潤翻番;加上在相對寬鬆貨幣環境下,拿地、開發等環節均可利用資金槓桿,開發住宅獲利相當豐厚。不過,隨着近年來地價不斷走高和調控持續,土地及資金成本在房價構成中的比重越來越高,一些項目利潤空間已明顯壓縮。(編注:以廣東爲例,廣東省統計局和廣東省房地產行業協會23日發佈的調查報告稱,自2009年以來,3年間廣東省房地產企業土地購置價格從852元上漲至3264元,漲幅近300%。)
記者拿到的一線城市某在售樓盤信息顯示,該樓盤每平方米開發總成本爲31084元,其中:樓板價、土地使用費、土地契稅等土地費用爲12182元,佔39.25%;前期費用、工程建安費用、配套建設費、財務費、銷售費、管理費等開發及財務成本累計15464元,佔49.21%;營業稅、附加費、印花稅、土地增值稅等累計3585元,佔11.53%。該項目每平方米售價爲3.6萬元左右。(編注:中原地產等研究機構分析,通過招拍掛拿地的房地產企業,購地成本一般佔總成本的30%~40%。)
這樣的成本及利潤情況,在目前在售樓盤中有一定代表性。
新城控股副總裁譚爲民說,目前房地產項目利潤情況千差萬別,暴利、厚利、薄利乃至虧本等各種情況都有。但總體而言,“拿過高價地的房企,很多都出現過經營困難的情況。目前,順應形勢、隨行就市已成爲很多開發商的共識。”
利潤率控制在10%左右——如此明確界定房企利潤的指導區間,在近年來各地房地產調控措施中並不多見,業內人士對如何執行抱有疑慮。中國房地產數據研究院執行院長陳晟認爲,房價構成因素複雜,成本和利潤測算不夠透明,對“毛利潤”“淨利潤”的測算差別很大,而且市場也是變動不居,如何限制利潤難度很大。
限購、限價、限利……行政手段的干預,是這一輪調控組合拳中的特徵。
不過,對長期運用行政手段調控樓市可能造成的影響應作周全考量。譬如,長期限購會使一些改善性需求逐漸積壓,爲未來的供求形勢和房價走勢增添變數;再如,假使果真能限利,會不會又進一步增加其他方面的監管成本?一些購房者呼籲,相關部門必須防止摁下葫蘆浮起瓢。(編注:當前購地成本居高不下的部分原因,是一些地方政府樂於見到地價上漲,以提高土地出讓收入。長期參與土地價格評估的政府內部人士向新華社記者透露,部分城市定地價並不是單純參照以往土地出讓價格制定,而是用出讓地塊周邊房價爲基準,扣除建安成本和稅費後,根據規劃容積率反推目標地塊當前價格,再加上未來三至五年的預期漲幅來確定出讓底價。)