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陳序
中國內地房產泡沫被大力擠壓後局部破裂的最新例證,是一家銀行取消了大連的一幢豪華公寓樓的贖回權,準備拍賣。應該說,外界根本不清楚中國內地總共有多少房產止贖,有多少房地產已經成爲不良資產。但僅此一例,即可看出形勢對熱衷開發高檔房地產項目的開發商如何不利,以及境外投資者在中國內地房地產上的風險敞口究竟有多大。
據《華爾街日報》報道,總高48層的“御瀾山”曾爲摩根富林明資產管理旗下一隻基金所有,該基金在這個樓盤項目上投[簡介最新動態]入了8000萬美元。知情人士透露,渣打銀行和東亞銀行爲這個項目向摩根富林明資產管理提供了一筆約爲1.4億美元的貸款。因銷售不佳,摩根富林明資產管理違背了部分條款,渣打銀行隨後將項目止贖。德勤已被指定爲項目的託管人。摩根富林明資產管理爲摩根大通的旗下子公司,其在2008年成立一隻面向大中華市場的6億美元房地產基金,投資了北京、上海、南京等地的項目。摩根富林明資產管理接手御瀾山後,中國內地房地產市場遭到越來越沉重的政府調控壓力,泡沫即顯疲態。2011年9月份開盤後,該樓盤銷售疲軟。除了政府調控,另一原因是開發商把目標市場定在富人,房屋面積過大、價格過高。項目有270套一至四居房產出售,每套面積110至519平方米不等。開盤時該項目每平米叫價約3.5萬元。而附近其他房地產項目售價僅每平方米1.9萬元。
外國投資者青睞中國內地的豪華房產項目,因爲豪華房產利潤空間更大。但自2010年,中國政府通過抑制發放貸款、限制購買多套房產以及提高首付款要求等措施來減緩豪華房產的建設,導致部分開發商現金流吃緊。所以,即使最近中國內地房地產市場中的真實居住需求有所回暖,在高檔房地產上存貨過多的開發商日子仍然十分艱難。今年六月,綠城[簡介最新動態]中國通過向其股東九龍倉集團出售股權和發行可轉換債券籌資6.57億美元。盛高置地[簡介最新動態]等一批專注於高端房產的開發商也已經在將部分資產轉讓給其他開發商。
被中國內地擠出的高檔房地產投資需求,一度涌入香港。內地富裕買家的需求,加之新增樓盤量少,自2009年以來,香港房地產價格大幅上漲了90%,今年以來更大幅躍升超過13%。
近年來,香港特區政府不斷給房地產市場降溫,實施了提高按揭貸款門檻、對購入不久即出售的住宅開徵新稅等措施。新任行政長官樑振英也稱,給香港樓市進一步降溫的措施正在制定中。但自Fed(美國聯邦儲備委員會)實行了最新一輪量化寬鬆貨幣政策後,當地房地產交易速度再度加速。
然而,據中原地產報告說,今年第三季度,香港新單元房銷售總額的31%來自內地購房者,這一比例低於第二季度時的35%以及第一季度時的38%。是不是內地買家財力枯竭呢?不一定。中國內地富裕買家在香港購房需求有所下降,是因爲今年當地推出新盤中,位於香港交通樞紐附近的豪華住房不多。更多樓盤是戶型小且地段不好的,以香港本地中等收入居民爲目標市場的項目。
顯然,在內地和香港市場,更多中國內地買家開始轉入持幣觀望。但我以爲,在香港,實力買家遲早將再次出手。而在內地,高檔房存量去化可能需要更長時間。
(作者系資深媒體人,電郵:chenxuchenxu@msn.cn,本專欄每週一至週五刊出。)