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滬上某開發商稱,目前入市的樓盤多爲2009年底2010年初時拿的地,當時的地價較高,很多開發商都是走的改善型、中高端路線,需要有一定幅度的促銷,才能保證銷量。
剛需樓盤開發商漲價的心態多少會有一些,會做一些試探性的漲價動作,但由於目前剛需市場已形成了較爲穩定的價格格局,大多數開發商不會真正貿然漲價。
三季度樓市的火爆態勢,已體現到各大房企的營銷業績上。
10月24日,中國海外發展有限公司(00688·HK)發佈業績報告稱,今年第三季度,中海[簡介最新動態]經營業務營業額約爲168.5億港元(1港元約合0.8062元人民幣),經營溢利約爲61.5億港元。
三季報顯示,今年1-9月,中海完成累計銷售額爲919億港元,已超過年初制定的800億港元的全年銷售目標,並已達到8月上調的全年銷售目標1000億港元的91.9%。“內地地產項目的毛利率仍能維持在40%以上。”中海在三季報中寫道。
某央企開發商上海公司相關負責人認爲,今年各大龍頭房企任務總體完成得不錯,但大家還是比較謹慎,認爲當前市場只是處於窗口期,並沒有全面回暖。當前各房企通過漲價來提高利潤的可能性幾乎沒有,主要通過提升銷量或降低配置,如降低裝修標準來降低成本,從而提高利潤。
龍頭房企三季度成績單
此前一天,內地另一龍頭房企萬科[簡介最新動態]發佈的三季報同樣搶眼。萬科三季報顯示,今年7-9月,萬科實現營業收入154.1億元,淨利潤13.5億元,同比分別增長65.3%和123.5%。
三季度業績火爆的龍頭房企,不止萬科、中海。本月稍早前,世茂[簡介最新動態]房地產(00813·HK)、招商地產(000024)、融創中國(01918·HK)發佈的9月業績快報顯示,它們均已完成年初制定的全年銷售目標。保利地產(600048)、綠城中國(03900·HK)1-9月的銷售金額,則已超過去年全年的銷售總額。
上海盤谷房地產有限公司總經理宋海認爲,龍頭房企較爲強勁的銷量體現了行業的總體狀況,即完成全年銷售任務大多不成問題,也說明大型房企土地儲備較爲充足,土地成本較低。但今年的利潤率並不高,只是因爲銷售量的增長,利潤總額會比較好。
上海寶華集團副總裁楊健同樣認爲,今年房企的利潤率不會太高,一季度大家都在促銷跑量,現在也不敢漲價,頂多通過提高銷量來保證利潤總額,“目前房企的財務成本都比較高,還不如快速銷售,利潤說不定還能多保證些。”
楊健稱,寶華今年的任務也已基本完成,四季度主要是加大在售樓盤的銷售,沒有提高或降低優惠幅度的打算。各大上市房企三季度銷量大幅上升,但這都是和去年同期相比的,“去年的三季度是調控最深入、市場成交最差的時期。如果是和2009年比,沒準各項指標都是負增長。”
中小房企仍在“過冬”
宋海稱,佈局一二線城市的中小房企的困難日子已經過去,但接下來還是可能出現清盤退場的情況,“現在不少中小房企都是項目公司,一個公司只有幾個項目,如果調控繼續,它們可能會退出一段時間,等市場好的時候再拿地。”
來自機構的統計顯示,即便是在銷售回暖的今年前三季度,中小房企的利潤率也不高。
經濟參考報24日援引鏈家地產統計稱,截至23日,已發佈三季度財報的29家A股上市房企,合計實現利潤68.71億元,同比下降4.92%;加權淨利潤率(淨利潤/營業收入)爲12.45%,同比下降1.1個百分點。這29家上市房企中,有21家的排名在100名開外。
庫存方面,29家房企當前存貨合計2285.2億元,與年初相比增加288.65億元,增幅爲14.46%。
某中型上市房企營銷總監認爲,調控兩年來,房地產行業的行業集中度越來越高,大型房企發展速度不可遏制地加快,給中小房企帶來的震撼是很強的,“目前也就是這些大型房企日子好過。中小房企只能說暫時渡過了難關,但日子仍比調控前難過,仍處過冬期,勒緊褲腰帶過日子,少拿地,多積糧。
不過,無論是龍頭房企還是中小型房企,四季度的推盤熱情都不低。
在定價策略上,上述綠城高管稱,在全年銷售任務已提前完成的情況下,四季度該公司在售項目會維持現有價格和現有優惠,既不會漲價也不會減少優惠幅度,“目前我們項目的平均優惠幅度在8%,最大的有12%。”
該高管說,今年以來,綠城的毛利潤率維持在30%的水平。
萬科董事會祕書譚華傑也說,該公司今年的推盤量前低後高,相當部分的推盤集中在第四季度。
前述中型上市房企營銷總監認爲,四季度,多數房企尤其是大型房企推盤力度還會加大,改善型樓盤佔比會提高,“在銷售任務大多完成的情況下,房企會追求利潤。”目前市場正處於穩定和上升時期,房企對市場的認識也較清晰和一致,四季度的成交量應該會比三季度高,而價格受改善型樓盤入市增多影響,會出現結構性上漲。
宋海也認爲,四季度開發商不會像過去市場好時那樣捂盤,但銷售量能否繼續提高,還要看有效供應情況。
剛需樓盤或試探漲價
對於四季度的房價走勢,業界判斷不一。
宋海認爲,目前入市的樓盤多爲2009年底2010年初時拿的地,當時的地價較高,很多開發商都是走的改善型、中高端路線,需要有一定幅度的促銷,才能保證銷量。對於剛需樓盤開發商漲價的心態多少會有一些,會做一些試探性的漲價動作,但由於目前剛需市場已形成了較爲穩定的價格格局,大多數開發商不會真正貿然漲價。
“四季度,大多數有貨開發商都會盡快出貨,對於房企來說,現金流永遠是最重要的,剛需樓盤開發商的銷售預期起碼是銷售率超過50%。”宋海說。
前述上市房企營銷總監認爲,四季度房價會“維穩”,“房企還是會以跑量、拿現金流爲主,當前市場不具備漲價的條件。目前的市場趨於穩定,正常的市場價格就可以保證有銷量,因此促銷力度也不會很大”。
前述央企開發商同樣判斷,四季度的價格會比較平,年底一些樓盤可能會有些促銷,但主要都是針對位置、樓層較差的尾盤房源,“數量不多,幅度也不會太大。”
據該央企負責人介紹,該公司目前存貨較多,但旗下的一些中高端樓盤不會拿來跑量,對這些樓盤目前的策略是“維穩”,不會像去年底那樣大幅促銷。
對於成交前景,該央企開發商提到,四季度存在貸款週期的問題,由於銀行到了年底貸款額度面臨用盡,對個人房貸的審覈和放款時間會延長,這會影響到銷量和開發商的資金回籠。
評級機構標普亞太區企業評級董事符蓓24日稱,雖然目前沒有大幅降價的說法,但很多開發商對供應的戶型調整至小戶型,會使得房價出現自然的下跌。目前,標普有評級的三四十家地產商的銷售均價相比去年出現了5%至10%的下降。