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從十一長假樓市的表現來看,各界所猜測的旺季落空即將成爲事實。不過,隨着近期房山等區域剛需盤的再次集中入市,樓市整體成交量或有望再現攀升。
供應錯位致成交下行
過去兩個月內,伴隨樓市回暖,中高端住宅產品逐漸取代剛需盤,成爲樓市的供應主力。據思源經紀統計,近兩月北京陸續有63個主推或包含大戶型產品的項目入市,涵蓋亞奧、望京、西山等衆多傳統及新崛起的高端住宅板塊。而大戶型項目的集中入市,導致絕大多數剛需人羣退出,進而使整體成交受到影響。
從10月計劃入市的項目來看,單價在3萬元/平方米以上的佔比23%,與9月10%的比例相比,10月計劃入市的項目中,高端盤的數量明顯上升。不過,從實際開盤情況來看,儘管入市樓盤均有不同程度的優惠,但由於多爲改善型住宅,入市後普遍表現平平。
對此,業內人士分析認爲,自調控以來,剛需一直是購房主力。過去兩個月高端市場的良好表現,給不少改善型樓盤以信心,因此纔會在銀十再次扎堆入市,以期搭上此輪高端盤的熱風。然而,供應結構改變了,但實際需求並沒有太大改變,以首置爲主體的剛需人羣,仍然是市場主體。而錯位供應所導致的,則是整體成交量的下行。
九大剛需盤齊發
在各個板塊都爭先恐後推出改善型樓盤的同時,房山依舊以昔日的剛需面孔示人。
不過,與此前不同的是,房山樓市供應量大幅反彈,本月以9個預計開盤數量躍居全市首位。統計顯示,除了京投萬科新里程、昊騰花園、長陽光和作用等老項目推新以外,還有包括中冶·藍城、北京城建·琨廷、首創·新悅都等在內的純新盤將相繼入市。目前房山板塊在售項目達20多個,主要集中在長陽、竇店、良鄉等區域。
衆所周知,房山新盤數量的驟升,主要源自過去兩年集中的土地供應。統計數據顯示,自2010年以來,房山區通過招、拍、掛方式共成交住宅類用地27宗,在全市各區縣中出讓地塊的數量最多。這27宗土地的規劃建築總面積達446萬平方米。按照1-2年的土地開發週期計算,從今年開始,這些住宅用地正處於陸續入市階段。
對此,業內人士一致認爲,在供量井噴、競爭加劇的背景下,高性價比仍然是未來房山樓市的主旋律。加之銀十期間整體樓市供應高端化明顯,房山板塊的窪地價值將再次得到印證。
交通利好助客羣多元
在北京樓市供應郊區化的格局下,房山新城依舊是剛需族置業的優選之地。
記者採訪發現,支撐這個區域樓市的置業人羣,除了來自房山本地的地緣性客戶,隨着地鐵線路的建設,客戶範圍正在輻射整個京西南區域乃至CBD核心。
“從我們項目的成交情況來看,地緣性客戶和來自城區的客戶,大約各佔一半的比例,城區客戶主要來自南三環的方莊和成壽寺、西北四環的中關村以及東三環國貿板塊”。天恆樂活城有關負責人介紹說,過去由於沒有地鐵,房山的交通出行僅靠京石高速、五環、六環以及以“破舊”著稱的京良路,因此,房山樓市的輻射範圍,一度主要在京西南板塊、麗澤橋以及公主墳一帶。如今,不僅地鐵房山線已經開通,且年底將與地鐵9號線接駁,連通北京西站商圈,還將與1號線接駁成爲全城軌道交通延伸至京西南的大動脈,因此可以預期,未來房山的輻射力將持續增強。而事實上,從目前房山一些樓盤的客羣變化來看,也已經充分證明了這一點。
據瞭解,除軌道交通建設提速外,曾經塵土飛揚、擁堵不堪的京良路,目前也正在全面拓寬。預計改造完成後,新京良路全長10.8公里,主路全程高架,不設紅綠燈,拓寬後通行能力將由現在的雙向各單車道,擴容爲雙向主路各三車道和輔路各兩車道,年內將完工。
典型案例
千人搶購房山再現日光盤
繼9月22日天恆樂活城D5開盤三小時售罄後,10月13日,該盤再推90套房源,當天簽約80套,去化率近90%。業內人士認爲,在近期樓市普現漲價苗頭的背景下,房山憑藉較高性價比,成爲不少剛需人羣的首選。
天恆樂活城D5位於房山閻村板塊,與之前產品相比,此次推出的新品進行了全面升級,得房率均在80%以上,南北通透帶觀景飄窗、陽臺設計,79平米兩居、89平米三居全部一梯兩戶,小區容積率1.5,爲房山稀缺的低密度生活社區。同時,產品全部定位於6-9層的電梯洋房及疊拼別墅。
值得一提的是,無論是建築外形還是園林細節,也都在秉承之前產品中的經典元素的同時,進行了升級。建築外觀簡潔大氣,現代感十足,園林講究自然流暢、錯落有致,有超大面積的綠化和層次豐富的景觀。
分析人士認爲,調控以來雖然樓市在很長一段時間內處於下行通道,但不得不正視的一個現實是,調控真正促進了樓市的精細化發展。過去幾年在樓市火爆的時候,沒有人真正重視產品,在推廣上更多是各種概念的營造,而如今則更多關注產品本身。
此外,價格優勢也是該項目受熱捧的原因之一。據亞豪機構統計,目前房山長陽價格區間在15000-17000元/平方米,良鄉在售項目價格區間在14000-17000元/平方米。較之這些區域,性價比優勢最爲明顯的是閻村板塊,天恆樂活城D5項目此番開盤售價僅爲10500元/平方米,超低售價吸引了來自房山當地和市區不少置業者的目光。
同質競爭高性價比樓盤凸顯
據亞豪機構統計,目前,房山在售盤價格區間多在14000-17000元/平方米之間。即將於本月底正式開盤的純新盤首創·新悅都主推戶型爲68-75平方米兩居、80-87平方米三居。兩居總價80萬元/套起,三居110萬元/套起。超低總價、較高性價比和較強居住功能,吸引了不少剛需置業者的目光。截至目前,該項目蓄客情況良好。
在房山剛需盤出現井噴的背景下,什麼樣的剛需盤最適合居住,一直是業內討論的焦點。
對此,業界專家普遍認爲,能滿足如下四個條件的剛需盤,必將受到市場追捧。首先是較低的單價和總價,能迎合剛需人羣的購買力。其次是自身所處的區域及交通條件要便捷。第三是項目本身及周邊要承載家庭日常消費需求。最後,房屋本身的功能性要完備,既滿足剛性需求,同時也要追求極致。
從上述幾個方面考量,包括北京房協祕書長陳志、清華設計院住宅研究室主任付昕、金網絡董事總經理楊強宏等在內的業界專家,均對首創·新悅都項目給予認可。
據悉,首創·新悅都主打戶型皆爲一梯兩戶,通過創新設計,使室內空間放大許多。從外部環境及配套來看,該樓盤鄰近奧特萊斯大型商業、大學城和三甲醫院武警醫院,與萬畝濱河森林公園僅一路之隔,北京四幼、北京小學、北京四中等優質教育資源遍佈周圍。該項目地處CSD核心區,鄰近地鐵房山線籬笆房站,年底前房山線將與9號線接駁並實現全線貫通,同時,正在緊鑼密鼓改造的京良路房山段亦將於年底完成並通車。