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在經歷去年低迷與保守之後,保利地產拿地、銷售再度發力。在土地市場,這家央企大鱷從9月份開始在土地市場大舉拿地,與此同時,保利地產前三季度銷售額超過去年全年,與萬科等地產龍頭的差距也開始日漸縮小。
拿地追平去年全年
10月19日,廣東江門市行政總彙共7幅地塊成功出讓,總成交金額超13億元。保利地產12億包攬其中五宗地塊,總面積達44.2萬平方米,這是保利地產在土地市場拿地連續劇中最新的一節。
在房企們爭先恐後拿地的7月,保利卻沒有拿一塊土地。然而,繼9月份在北京、上海接連拿地之後,在10月土地市場,保利成爲風頭最勁的開發商。10月12日,保利旗下子公司以32.59億元的價格摘得今年上海起拍價最高的地塊——楊浦區平涼街道商住地。此前,保利10日以總價45億元拍得徐匯濱江兩地塊,11日以21.24億元競得外高橋的熱門地塊。保利一週內在上海土地市場三次拿地,總出手金額接近百億元。
經歷了去年的保守與低迷之後,保利正在重回躍升軌道。據統計,截至本週,保利今年涉及拿地資金近240億元。這一數字已經與去年全年持平。
銷售額超去年全年
“今年賣了800億元,纔買了一百多億元的土地,怎麼就叫‘瘋狂拿地’?”對於各界的關注,近日,保利某地區經理在微博上表示。除了缺地補倉需求之外,今年前三季度強勢復甦,一改去年低迷,這也給了保利重拾激進拿地的信心。
2009年,伴隨着政策刺激與成交反彈帶來的樓市亢奮,保利地產在2009年創造了銷售業績的新紀錄,簽約金額433.82億元,增速達141.38%,保利與萬科的差距縮小至201億。
然而,在本輪樓市調控之下,保利與萬科的差距開始拉大,2010年保利銷售同比增長53%至661.68億;萬科在2010年實現銷售額1081.6億元,保利與萬科差距拉大。去年,房地產行業寒冬給保利地產帶來了嚴峻考驗,2011年,保利地產實現銷售金額732.42億元,同比僅增長10.69%,保利與萬科的差距也擴大至483億。
這一差距在今年開始縮小,根據公告,萬科前三季度累計實現銷售金額963.2億元;保利地產公告顯示,2012年1-9月,保利地產實現簽約金額756.28億元,超過去年全年,保利與萬科的差距縮小至207億。
新時代證券房地產行業分析師裴明華表示:“保利與萬科相比,還存在一定的差距,爲了擴大市場份額,所以拿地節奏較爲積極。”
一線城市面臨庫存不足
企業能否抓住窗口期,準確出擊,是實現良好銷售業績的關鍵。保利除了得益於央企背景、資金、產品具備明顯優勢外,今年以來把握了政策環境放鬆所帶來的銷售回暖機遇,推出充足房源。
據瑞銀今年4月6日研究報告,保利2011年新的開工面積1503萬平方米,且主要集中在成都、廣州、天津、重慶、武漢、長沙等成交相對活躍的城市,因此公司或將受益於大中城市成交量回升。2011年保利地產進一步完善區域佈局,進入石家莊、合肥、鄭州等6個城市。這些新的拓展區域也爲保利提供了新的業績支撐。
然而,一線城市仍是保利目前業績最重要的貢獻區域,今年上半年,保利在京已經完成100.2億元銷售額,遠超全年70億元的目標。在廣州,繼去年保利廣州單城率先突破百億之後,今年上半年,更實現了半年百億的翻倍成長。
“大房企的主戰場永遠都在北上廣這幾個一線城市,最多加上天津、成都、武漢,其他就是賣個熱鬧,佔個市場份額。”廣東保利地產開發有限公司董事長餘英坦言,“無論是個人投資還是公司投資,請永遠記住:中心城市的城市中心。”
在今年上半年快速去庫存之後,保利不少一線城市面臨庫存不足,9月份的環比銷售金額更是出現了8.6%的下降,公司的增長力度已連續3個月下降。保利地產董事會祕書黃海表示,一線城市的土地大量消耗後儲備不足,早在今年8月中報時,保利地產表示,北京、上海等重點城市以及中心區域的儲備嚴重不足。
拿地時機引熱議
保利與萬科在策略上高度相似:一邊將“高週轉”進行到底,一邊開始適時拿地補充土地儲備,這兩者的較好結合,將確保長期業績穩健增長。因此,在上半年去庫存之後,誰能及時在土地市場上補倉,將成爲未來競爭中佔優的關鍵因素。然而,在業內專家看來,對於拿地時機的判斷同樣重要。
“2009年的時候,整個市場成交增長很快,保利對市場判斷也比較樂觀,而萬科相比較要謹慎些。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。
2009年保利總共製造了11個地王,甚至超過一些房企全年拿地總數額。11個地王分佈在北京、上海、南京、重慶、杭州、蘇州、長春、長沙、佛山9個城市,大多集中在直轄市省會城市。與之形成反差的是,2009年萬科在拿地上也保持了相當謹慎的態度,主動迴避了爭奪過於激烈的土地。上一輪的激進也導致了保利在今年年初時庫存高企,不得不降價跑量。
不過,北京中原地產研究總監張大偉表示,目前的土地市場與上一輪土地熱有所不同:“現在的土地價格整體雖然上漲,但是不離譜,土地價格超過在售物業價格的情況還沒有出現。此外,從目前保利拿地規模來看也與最高峯有不少差距,因此,在上半年去庫存之後,現在擇機拿地是一個企業壯大的關鍵,保利也不例外。”