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在房價持續上漲壓力的情況下,新一輪政策收緊信號又密集釋放。中原地產統計顯示,僅九十兩個月,各地及中央部委已經有超過15次釋放政策再收緊的信號。繼廣州對個別異常高價的住宅項目“限售”之後,日前,陝西出臺樓市新政:商品房合理利潤率限定在10%左右。房地產暴利已經成爲共識,然而,“限利”能否行得通,各界的看法並不一致。
王騫
和裕地產營銷中心總經理
操作性有待提高
最近一段時間,不少地方政府都根據自己的情況出臺了不同的房地產政策,大部分政策是爲了進一步鞏固調控的成效,這種初衷是值得肯定的。但是一個不容忽視的問題是,操作性仍有待提高,此次陝西出臺的企業利潤控制在10%以內的政策,這個10%如何界定、如何覈算是比較困難的。另外,10%是純利潤還是毛利潤也不明晰,如果是扣除稅費、融資成本等一些支出純利潤的話,10%是比較可觀的,事實上,現在不少房企的純利潤是達不到10%的,一個項目拖得時間越久,它的動態成本就會越高。因此,地方政府在出臺政策的同時應提高其操作的可行性。
陳國強
中國房地產學會副會長
陝西新政影響還須看細則
對於陝西出臺的樓市新政,其初衷有積極的意義,但相關細則尚未出臺,對於企業和市場的具體影響,以及是否存在可操作性,也還沒有反映出來。出於前期房價反彈的壓力,中央及地方政府擔心市場再現反彈,因此近兩個月內,各地紛紛出臺調控新政,以偏緊政策爲主,這些舉措符合中央對樓市調控的意圖,也是對前期調控效果的進一步落實,意在維穩市場。而對於少數城市出現的鬆動跡象,預計影響有限,對整體市場衝擊不大。
宋延慶
蘭德諮詢總裁
穩定市場預期的作用值得肯定
與一線城市不同的是,陝西樓市此前一直較爲平穩,然而,隨着大型房企的進入,最近幾年部分項目出現非理性上漲跡象。此政策出臺,是在陝西房價依然面臨巨大上漲壓力的背景下推出,其目的在於防止房價反彈,引導剛需人羣理性購房。作爲國內首個“限利”令,其穩定房地產市場預期的積極作用應該肯定。不過,短期內作爲政府調控房價的手段可以實施,該政策的持續性和持久性就值得商榷。
範小衝
陽光100集團常務副總裁
陝西新政將嚴重扭曲市場秩序
陝西出臺這一控制房價的政策,願望和出發點是好的,意在防止房地產暴利,但是如果真的執行,可能出現的問題可能很大。在正常的市場經濟環境下,不同地產項目的利潤不可能一樣,如果限制所有項目的利潤在10%以內,市場正常的有序競爭將會被抹殺。對於開發商來說,將不會出現優勝劣汰,好企業不會勝出、壞企業也不會被淘汰,企業做出好房子的動力將會大大減少;對於當地政府和城市來說,整個市場經濟會被嚴重壓抑,所有商品房將變成保障性住房和限價房,土地資源也將被極大浪費,政府稅收也會大幅縮水。對於房地產市場的調控,雖然行政手段的效果最立竿見影,但後遺症也最爲嚴重,最好的方式還是應該採取市場的手段,通過調劑供給、徵收稅收等方式來進行解決。
楊少鋒
北京中投聯達董事長
政策難以落地
控制某個行業的利潤率是典型的計劃經濟思維,政府可以通過稅收等市場的槓桿來調節,比如,如果某個企業的利潤率高於多少,收多少稅,但是實施這種硬性規定顯得不合法,也不符合市場規律。因此,在一定程度上說,這個政策是地方政府的面子工程,在制定中沒有考慮如何落地,10%的利潤如何覈定,是按照一個項目整體來算,還是以一年的週期來算,總體來說,是比較難執行的一個政策。而如果不能落地,那麼損害的就是政府的公信力,如果落地強制執行,不僅難度大,且會抑制企業在此開發的積極性,可以說,該政策會使地方政府落入進退兩難的境地。
馬光遠
知名財經評論人
鼓勵現房銷售比規定利潤率高明
在一些各地想方設法突破中央房地產調控政策、變換花樣救市的情況下,陝西有關部門通過測算和控制房地產的利潤,主動加強房地產的調控,無疑值得讚許。同時,其控制房地產利潤的初衷無疑也是良好的。但是,從效果和可操作性來看,一個房子的成本是非常靈活的,這個房子的成本怎麼來算,怎麼控制,開發商在操作性方面比政府的監管要靈活很多,即使小的環節,比如說地下水管、電線、裝修費用,即使是窗戶的分量都可以省出不同的成本。所以我認爲,企業限制成本聽起來很美,但是操作起來,監管起來非常難。當然,控制房地產行業的利潤並非沒有辦法。鼓勵現房銷售,事實上會拉低開發商的利潤空間,這種辦法本身要比直接規定利潤率高明很多。