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10月16日,華遠地產宣佈與歌斐資產合作共同開發西安房地產項目。10月10日,上海高價樓盤的競拍,讓信保(天津)股權投資基金走上臺前……面對依舊不容樂觀的融資環境,開發商在傳統渠道銀行貸款獲取資金的同時,開始通過聯姻地產基金等方式實現融資多元開花。
地產基金密集插手房產開發
10月16日,華遠地產發佈公告宣佈,旗下全資子公司北京市華遠置業有限公司(簡稱華遠置業)與上海歌斐星舟投資中心(有限合夥)(簡稱歌斐星舟)簽訂《投資協議》,共同投資9.7億開發西安房地產項目。其中,華遠置業預計投資2.4億元,歌斐星舟預計投資7.3億元。
雙方將以收購項目公司100%股權的方式,獲得項目開發所需的土地使用權。收購完成後,項目公司註冊資本1億元,華遠置業持有項目公司51%股權,歌斐星舟持有項目公司49%股權。未來將按持股比例分享項目公司利潤、分擔虧損。
根據協議,該9.7億投資額將用於支付收購項目公司全部股權的股權轉讓款(華遠置業和歌斐星舟按51:49的比例支付)和債權轉讓款以及項目流動資金,並將用於項目滾動開發。公告另披露,在歌斐星舟7.3億投資額之中,還包括該公司向項目公司提供的6.81億股東貸款。該筆貸款將用於項目的開發建設,貸款利率爲10%/年,貸款期限爲30個月。
歌斐資產是諾亞財富的全資子公司,其主營業務爲實業投資、創業投資、投資諮詢等。歌斐資產與上市房地產公司合作較頻繁。今年7月10日,臥龍地產公告稱,公司擬認繳出資額爲人民幣5000萬,參股崑山歌斐鴻乾股權投資中心(有限合夥),該合夥企業的普通合夥人即爲歌斐資產管理有限公司;7月30日,陽光城公告擬與歌斐資產管理有限公司簽訂的框架協議,合作福州盛陽房地產開發有限公司及陽光城(廈門)置業有限公司項目。此次華遠地產是公開披露的第三例。
利息成本高催熱多元化融資
“目前銀行貸款仍然是房地產行業主要來源,受到樓市調控政策以及開發商自身擴張的需求,開發商對資金需求很大,銀行對房地產信貸的審批越來越緊,房企主動多樣化融資手段,減少對銀行信貸的依賴。”蘭德諮詢總裁宋延慶表示,調控或將推動整個房地產行業從信貸支持的房地產向多元化金融支持的房地產轉變。
中國指數研究院的監測報告顯示,從9月17日到10月15日,多家房企融資總額超過了200億元。其中,通過優先票據、信託融資、配股融資等手段融得資金佔總融資額的近8成。
標杆房地產上市公司積極進行融資模式的創新,如2011年萬科與華潤集團及其關聯公司展開合作後,今年又以10億元收購香港的南聯地產公司,意圖拓展海外融資平臺,金地、招商等企業也在積極拓展海外融資渠道。10月10日上海誕生最高價樓盤,競得者就是保利地產及其發起的信保(天津)私募股權投資基金。
國家統計局此前發佈的數據顯示,1-9月份,房地產自籌資金8438億元,增長11.4%;其他資金28469億元,增長9.6%。在其他資金中,定金及預收款17841億元,增長13.2%;個人按揭貸款7064億元,增長14.2%。
利息成本的上升也是房企採取股權等多種融資方式的一個重要原因。宋延慶表示,“爲某房企做項目大成本”結算分析顯示,利息支出分攤到單位成本中高達2431元,相當於樓面地價(6300元)增加了2000多;利息竟吃掉了近70%的利潤!這兩年土地溢價少了。原本溢價可衝抵甚至高於資金成本,現在很難了,如果再不關注資金成本可能就賺不了錢!
新時代證券分析師裴明華表示,華遠此次引入基金,就其10%/年的貸款利率看,融資成本偏低,因爲目前開發商的實際融資成本基本是在15%左右,信託融資能達到12%-14%。
股權融資受青睞
由於目前行業融資環境依舊不容樂觀,開發商難以通過傳統渠道銀行貸款獲取資金,因而不少中小企業就會考慮通過市場化的融資手段籌資。房地產利潤受到私募的青睞,兩者一拍即合。
一位開發商向記者表示,現在銀行資金風控體系很嚴,全抵押、全擔保,賣完以後還要解封。而私募股權基金的資金很好運用,既不用抵押,又不用擔保。而地產基金的資金對企業運作還是有促進作用的。
目前我國房地產信託產品以兩種形式爲主,分別是貸款信託和股權信託。其中,貸款信託是目前房地產信託投資的主要形式。然而,貸款類房地產信託產品設計過於簡單,技術含量較低,信託公司從事此類業務時雖把關較嚴,卻也難以掌控,一旦項目風險暴露,信託公司自身也難以充分應對,股權類房地產信託產品結構則相對複雜,技術含量更高。從風險管控角度來講,信託公司更容易把握風險、這類產品也相對安全。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,一方面基金公司已不再甘心幕後,加大對回報要求。“目前貸款回報率在10%左右,而目前房地產項目回報率超過20%。因此房地產基金不再滿足賺取固定回報。同時,爲分擔風險,開發商們也有要求採取股權方式融資的衝動。”
不過,宋延慶表示,爲了控制風險,基金在與開發商合作時通常採取股權加債券融資的方式,即使股權融資,基金對於房地產企業要求也非常苛刻,對項目利潤或對投資項目銷售情況都有嚴格規定。