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土地市場活躍與否往往被認為是觀察樓市冷熱的一個窗口。
『金九銀十』樓市表現平平,而土地市場卻大放異彩。從8月開始,全國土地市場開始放暖,不僅各地加大推地力度,品牌房企更是拿地熱情高漲。
全國土地市場昇溫的背景下,石家莊緊隨其後。9月19日石家莊土地出讓現場,更是出現了179輪競價爭搶042號地的現象。房企頻繁拿地釋放出了什麼信號?頻繁拿地的背後又有哪些因由?土地市場頻吹熱風,是否預示著樓市要回暖?為此,我們采訪了多位專業人士。
拿地是為後期房地產市場發展『備料』
李水源石家莊市房地產業協會副會長兼秘書長
土地作為房地產事業的支橕,是房地產事業發展的基礎。如果沒人拿地,房地產事業就成了無本之源。從積極方面來看,房企積極拿地,這說明開發商們是用戰略眼光為房地產市場的可持續發展做准備。
在我的印象中,河北的城市化率在45.6%,全國的城市化率在47.5%,『十二五』期間,預計我國城市化率將超過51%。單從數字上看,到『十二五』末,我國城市化率提高了3.5個百分點。可這3.5個百分點意味著什麼?3.5個百分點對應的是5000萬人口,1500多萬個家庭。湧入城市1500多萬個家庭,以每個家庭需要100平方米左右的住宅面積來計算,仍需15億平方米的住宅面積來消化這部分人口,每年應有2?3億平方米的住房需求。所以,房地產市場還將有相當長時間的活躍期。
土地作為不可再生資源,拿一塊少一塊,意味著土地資源會越來越少,拿地成本自然會增加。對於那些將房地產作為事業來經營的房企來講,這時拿地成本肯定要比以後低,是一種有遠見的行為。拿地需要經濟實力。下半年全國土地市場的拿地熱呈現出一種特點,那就是保利、萬科等央企或房企龍頭企業成為拿地主力,中小企業開發商則成配角。土地市場已經分化,出現苦樂不均的現象,對中小房企將是生死存亡的考驗。
因為這樣產生的結果是,土地集中到有實力的大型房企手中,對中小房企將會帶來災難性的後果,縮小其生存空間。大型房企已不僅僅是將目光對准一線城市,二三線城市的發展空間也促使這些大型房企開始戰略性轉移。這對本地房企來說,也是敲響一個警鍾。而對一個城市來說,土地的集中必然會帶來壟斷經營的後果和房價的上漲。
土地市場與樓市密不可分,土地市場是反映樓市冷暖的一個重要方面。土地市場一熱鬧,人們自然就會反映樓市是不是要回暖。其實,在我看來,樓市冷暖就像一年四季冷熱交替一樣,冷暖變化是一種常態,是有規律的。樓市冷暖變化的周期與幅度受控於國家對房地產市場的調控力度。
土地市場火熱或將助推樓市回暖
秦煒石家莊金石房地產開發有限公司總經理
如果說年初各大開發商還奉行著『少拿地、現金為王』的過冬策略的話,今年下半年,開發商則逐步放開拿地步伐,在全國范圍內密集『圈地』,意味著土地市場的冬眠期正在被打破。
土地市場的火熱,反映了開發商對後市的研判。各大房企在土地市場上的動作表明其管理層已經判定樓市預期正在發生變化,對於樓市未來更樂觀、更有信心,於是加快跑馬圈地。作為地產企業的生命線,在時機合適的時候及時補倉也可避免類似2009年無房可賣之苦。
拿地復蘇表明上半年房地產企業的『去庫存化』取得了成效。前三季度,以中端剛需為主的樓盤銷售量不錯,很大程度上緩解了企業的資金問題。而企業拿地也表明了有實力的房企為了擴大市場佔有率,已在進行下一步戰略考慮。
通過此次拿地熱潮可以看出樓市的集中度增加,大房企、品牌房企的份額明顯增加,實力薄弱的小型地產企業的生存空間被進一步擠壓。從中不難發現隨著持續一年多的調控效果逐漸顯現,房企發展的不均衡性逐步顯露,市場洗牌在所難免。
從拿地結構上來看,大標杆房企中,僅有萬科和恆大在上海、廣州共成交3宗土地,其餘全分布在二三線城市,當前減少一線城市的布局成為房企布局的普遍共識。因為二三線城市地價較低,更容易做出規模,故此二三線城市的地產開發熱潮還會繼續昇溫,大體量的樓盤會越來越多,也從側面反映出各房企對二三線城市的樓市持相當樂觀的態度;從以上分析看出,二三線城市的樓市已經開始回暖,未來整體價格將持續穩中有昇的趨勢。
預期在今年下半年從一二線城市蔓延到三線城市的企業兼並潮很可能繼續存在,這就使得今年很可能成為這麼多年樓市發展的真正意義上的整合年;大型房企將進一步佔領三線城市市場,小房企將更多地或被兼並,或被擠出三線城市。
由於土地市場火熱、各房企對未來樓市態度樂觀,或將促進下半年眾多房企新推貨量將有明顯提昇,增加的供應量也將拉動樓市整體回暖步伐的加快。
拿地熱或加速分化大中小房企
李永海棠灣銷售總監
進入3月份以來,房地產市場開始回暖,隨著房企可售房源的逐步消耗和資金回籠,房企開始圈地補倉,增加土地儲備,以增強市場競爭力。土地屬於稀缺資源,而下半年各地政府又加大推地力度,尤其是一些優質地塊的出現更是吸引了房企的目光。
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