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“好不容易存的幾十萬,在首義路付個首付買了一個小商鋪,沒想到租金不及利息,收益只有指望商鋪升值了。 ”在省直單位上班的向先生至今沒想通當初的熱鋪如今怎麼只能租出“白菜價”。回望自限購令實施以來,不少投資者資金找不到更好投資渠道,開發商又藉機大勢宣傳商鋪穩定收益,不僅讓鋪價一路高漲,而且成交持續火熱。而在商業地產火熱的背後,記者發現武漢市中心越來越多新舊商鋪出現滯租跡象,這對投資者來講,無疑拉響了警鐘。
選鋪不挑“過量鋪”
在武昌井崗村一社區商業街內,菸酒店老闆廖先生最近十分發愁。“門面轉讓都貼出兩個多月了,詢問的人寥寥無幾。”廖先生告訴記者,當初選擇在該小區門口開店是看中小區規模大,又臨近武昌火車站,以爲能在強大人流中分一杯羹。
記者在該小區走訪發現,整個小區雖有18棟並且入住率非常高,但是小區兩個大門都有菸酒店,並且還有一個超市,可見菸酒生意已有飽和跡象。
“這麼大一個小區,美食街規模又不大,總共不到十家餐館,沒想到生意會這麼差。”在027社區美食街內,一瓦罐湯館的老闆向記者感嘆現在生意越來越難做,假如只能空轉出去的話那就血本無歸了。
在商戶抱怨日子難過的同時,不少房東也在後悔自己投資太過草率。“當初看好南湖的發展,該社區也是品牌開發商打造的大型居住社區,所以就購買了一套80平米的社區商鋪,幾年了,還是租不出價來,想出手卻沒人接手。”在一大學建築設計院上班的李先生表示,自己當初太高估社區購買力。
在不少房產交易網上,記者發現不僅有很多市中心優質商鋪轉讓,而且還有不少佔據優勢地段的原始鋪也在找承租人。衆所周知,對於商戶來講,搶到原始鋪不僅可以免去轉讓費,還能佔據先機選擇經營業態,爲何不少成熟地段還有原始鋪沒能尋到新主呢?記者調查發現,一般面積較大的原始鋪和新開發不久小區的底鋪以及綜合體中位置較差的商鋪最容易出現無人接手的狀況。
“熟地鋪”滯租成飽和標誌
當下,每個新樓盤都或多或少地規劃有商業配套,每個片區商業綜合體也在不斷涌現,究竟一個小區、一個區域商業的飽和度是多少呢?武漢榕源房地產開發有限公司策劃經理劉銳表示,在商業進化中,任何形態都很難說清其數量該有多少,因爲這是由市場需求和競爭能力決定的。
湖北省社科院經濟學院副院長葉學平曾在“首屆湖北商業地產發展論壇”上指出,下一個十年將是商業地產的蜜月期,但是在商業地產在蓬勃發展的時候,背後也隱藏了一定的風險。可見,不管是社區商業還是城市綜合體,商業後期的培育和運營十分重要,後期產生優勝劣汰的現象也是必然的。
“擁有一個商鋪就相當於多一個人在上班。”這是不少投資者的原始想法,然而這完全建立在商鋪可以租出去的假設上,一旦商鋪不能出租或廉價出租都必然會給投資者帶來巨大的損失。所以,投資者在買商鋪時不能只考慮價格、租金水平,還要看區域商業經營的飽和度以及詳細瞭解項目的商業規模和周邊商業經營情況。
事實上,目前很多商業地產的回報率達不到8%,有的連5%都不到。投資者在面對商鋪銷售員所承諾的高回報得留個心眼,估算投資回報這個工作最好還是由自己來做比較保險。另外,投資者還需要有超前的眼光和良好的心態,因爲不少商鋪短期之內靠租金其實並不現實,更多還是期待後期升值。
“在市中心成熟地段,出現商鋪長時間滯租,這毫無疑問是區域商業飽和所致,投資者應該警惕。”劉銳表示,一個區域內有大量商鋪出現空置,或者即使出租情況還可以,但是租金很低,再在這個區域進行商鋪投資將是一件很危險的事,因爲“死鋪”的出現是區域商業從供不應求走向飽和的一個標誌。(馬飛)