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近日,四川中原地產發佈成都首份二手房調查報告。該報告顯示,自二手房實施“評估價”徵稅後,9月,成都主城區二手住宅成交量和成交價首次雙雙回暖。據悉,9月,成都主城區二手房成交5695套,環比上月小幅上漲4.8%。與此同時,在四川中原抽查的17個板塊、76個樣本樓盤中,二手房成交均價爲9451元/平方米,價格環比上漲。專家分析認爲,出現二手房成交回暖現象,是因爲經過一段時間觀望後,部分置業者入市積極性有所上升,從而拉動二手房成交量。預測本月內,成都二手房成交量還會持續上漲,從而迎來傳統銷售旺季。
觀望緩解主城區二手房成交量上漲
在四川中原發布的二手房調查報告中顯示,9月,成都市主城區二手住宅成交量爲5695套,較上月小幅上漲,環比漲幅爲4.8%;成交面積49.4萬平方米,環比漲幅4.4%。專家分析說,出現這樣的現象,一方面是因爲成都新房市場,在7、8月份出現傳統淡季不淡現象,無疑讓置業者對市場信心增強,入市積極性上升。此外,隨着時間的推移,“按評估價徵稅”政策效應逐步減弱,一部分因新稅開徵而觀望的置業者開始走出觀望,從而導致看房量、成交量皆有所回升;另一方面,7月份前由於“按評估價徵稅”集中成交的數據滯後備案,對拉動9月成交數據也有一定影響。另外,二手房市場與新房市場對比,由於在7、8月份中,一手房表現強勁,需求和庫存均有一定消耗,導致9月份需求和庫存均較不足,市場成交出現明顯下降,而二手房市場在置業者入市積極性有所上升的情形下,導致二手房成交量回升。9月,主城區二手住宅成交套數佔全成都二手房成交量的40.6%,達到今年以來除6月份的最高水平。
成交價格再次回到上漲趨勢
從各行政區成交量來看,高新區位居首位,成交套數1127套,成交面積10.8萬平米。與上月成交量相比,除成華區成交套數環比下降外,其餘各行政區成交套數均不同程度上漲,其中高新區上漲幅度最高,環比漲幅爲14.3%。爲進一步瞭解主城區二手房成交價格走勢,爲此,四川中原抽查成都17個板塊區域,並從76個樓盤中得出9月內成都主城區樣本樓盤成交均價爲9451元/平方米,環比上月繼續小幅上漲0.6%。全年來看,除7月份受“按評估價徵稅”影響市場波動明顯,價格出現小幅掉頭外,成交價再次回到上漲趨勢。從各行政區樣板樓盤成交均價看,錦江區成交均價保持首位,爲10458元/平米;成華區今年以來成交均價逐步趕超高新區,爲9804元/平米,高新區爲9582元/平米;金牛區成交均價依然最低,爲8499元/平米;青羊區成交均價爲8901元/平米。
租房價格套一和套四租金下滑最大
中原地產成交數據顯示,相比7、8月份暑期租賃高潮,成都主城區9月份租賃成交量下滑明顯,但仍高於5、6月份水平。從物業面積段來看,8月份套二和套三的租賃價格均環比出現上漲,租賃價格分別爲2607元/套·月、3135元/套·月,環比分別上漲5.5%和10.7%;而9月,成都主城區二手房租賃市場中,套一和套四物業租賃價格環比分別下降7.2%和5.2%。專家認爲,出現這樣的情況,主要是因爲暑期租賃潮過後,對套一物業的租賃需求有所減少,造成價格出現波動。套四物業一直以來在市場上的需求均較少,受成交結構影響波動較大。從客戶來源方面,本地和川內二級城市佔比依然較高,分別爲33.5%和40.0%;其次是外省客戶佔比,爲23.9%;港澳臺和境外客戶佔比較少,分別爲0.6%、1.9%。
市場預測二手房市場會進一步回暖
走過了“金九銀十”之後,成都二手房將呈現怎樣的發展趨勢?四川中原房地產研究中心主任周覓分析認爲,隨着時間的推移,置業者對於新稅政策慢慢消化,政策效應逐步減弱,一部分觀望的置業者或將擇機入市;另一方面,四季度爲傳統剛性需求釋放的旺季,有迫切需要解決居住需求的置業者,在經過上半年或前幾月的觀望、徘徊後,一部分置業者或作出購買決策,促進成交量的回升。
支招:您適合購買哪類二手房
第一類:單身貴族型當今社會上的單身貴族多數是還處於起步階段的年輕人,對於他們來說,購房應首先考慮方便、實用,不必一步到位。因此這類人羣在選擇購二手房時應當儘量選擇購買市區中心或公共交通便利的區域住宅,以保證生活方便,房產的升值潛力也較大。第二類:結婚購房型結婚買房,經濟實力是關鍵問題。一般年輕人結婚時沒有太多積蓄,所以對婚房要求也不應過高。小兩口結婚應該算計着花錢,除根據自己購房特定因素外(如年限、格局、地點等),購房時儘量選擇小戶型和滿兩年商品房等這樣免稅或低稅的房屋,能節約開支。第三類:家居生活型如果孩子較小,需考慮未來上學等因素,購買校區附近房產相對合適。如果是日常家居生活,建議購買一些地點較好、交通情況便利的二手房比較適合。第四類:孝敬父母型爲父母養老買房,老人圖的是個安靜。要遠離喧鬧、嘈雜。因此,建議選擇一些小區環境較好、周圍環境肅靜、污染程度不高的房產。第五類:投資理財型與股票、期貨、外匯、黃金、基金、債券等各種其他投資形式相比,房產投資是一種保值、增值的投資品種。如消費者想通過購買二手房轉而投入租賃市場以獲取長期穩定收益,建議購買一些戶型較小、地點極佳的房產,以確保投資的增值空間。據《齊魯晚報》
原因:9月觀望緩解二手房成交小漲
1、因新稅開徵而觀望的置業者開始走出觀望,從而導致看房量、成交量皆有所回升2、7月份前由於“按評估價徵稅”集中成交的數據滯後備案,對拉動9月成交數據也有一定影響。最新出爐的中原地產報告顯示,9月成都主城區二手住宅成交套數5695套,環比上月小幅上漲4.8%。可見,經過一段時間的觀望後,一部分置業者入市積極性有所上升,拉動了看房量、成交量的上漲,10月份將迎來傳統銷售旺季,有迫切需要解決居住需求的置業者,或將作出購買決策,繼續促進成交量的上漲。從價格走勢來看,9月全市樣本樓盤成交均價9451元/平方米,環比繼續微幅上漲。
觀望有所緩解成交量小幅上漲
9月,成都市主城區二手住宅成交量爲5695套,較8月小幅上漲,環比漲幅爲4.8%;成交面積49.4萬平方米,環比漲幅4.4%。數據顯示新房市場7、8月份傳統淡季不淡,令置業者對市場信心增強,入市積極性上升。而且隨着時間的推移,“按評估價徵稅”政策效應逐步減弱,一部分因新稅開徵而觀望的置業者開始走出觀望,從而導致看房量、成交量皆有所回升;另一方面,7月份前由於“按評估價徵稅”集中成交的數據滯後備案,對拉動9月成交數據也有一定影響。從二手房市場與新房市場對比來看,因7、8月份傳統淡季新房市場表現強勁,需求和庫存均有一定消耗,導致9月份需求和庫存均較不足,市場成交出現明顯下降。而二手房市場在置業者入市積極性有所上升的情形下,成交量環比小幅上漲,表現平穩,由此導致二手房成交佔比小幅回升。9月份主城區二手住宅成交套數佔全市成交比重爲40.6%,達到今年以來除6月份的最高水平,環比上月上漲6.1個百分點。從各行政區成交量來看,高新區位居首位,成交套數1127套,成交面積10.8萬平米。與8月成交量相比,除成華區成交套數環比下降外,其餘各行政區成交套數均不同程度上漲,其中高新區上漲幅度最高,環比漲幅爲14.3%。成交面積方面,金牛區、成華區和武侯區環比下降,青羊區、錦江區和高新區環比上漲。
成交均價微漲中小戶型受青睞
9月,成都主城區二手住宅樣本樓盤成交均價爲9451元/平方米,環比8月繼續小幅上漲0.6%。全年來看,除7月份受“按評估價徵稅”影響市場波動明顯,價格出現小幅下調外,其餘各月均爲上漲趨勢。錦江區成交均價保持首位,爲10458元/平米;成華區今年以來成交均價逐步趕超高新區,9月成交均價爲9804元/平米,高新區爲9582元/平米;金牛區成交均價依然最低,爲8499元/平米;青羊區成交均價爲8901元/平米。從買賣成交結構看,購房者自住型需求佔比依然保持在9成以上,投資需求佔比爲2.7%,較上月上漲0.4個百分點。客戶來源方面,本地客戶佔比和川內二級城市佔比均較上月上漲,外省客戶佔比較上月增加了6.7個百分點。買賣成交的物業中5年以上房齡的依然佔有較大比重,在受“按評估價徵稅”影響置業成本增加的情形下,置業者更傾向稅費相對較少的房齡滿5年物業。另外,房齡3年內和房齡3-5年的物業佔比基本相當,均在22%左右。從成交面積區間來看,9月60-90平米物業成交佔比最高,爲37.8%,較上月大幅上漲16.9個百分點;其次爲60平米以下物業,佔比爲19.6%,較上月上漲1.0個百分點;90-120平米和120-144平米的物業佔比分別爲18.9%、12.2%,較上月分別下降6.7個百分點和8.7個百分點;144平米以上的物業佔比依然最低,爲11.6%,較上月下降2.4個百分點。
趨勢:10月二手房成交連續兩週上漲
走出了中秋國慶黃金週對二手房市場的影響,這個十月,成都二手房又開始回升了。就在上週,二手房成交平穩回升,基本回復到節前水平。記者走訪多家二手房門店發現,中介門店爲了抓緊今年最後一個成交黃金期,都在加班加點地工作。爲了衝刺年底業績,經紀人們紛紛摩拳擦掌,蓉城二手房成交量也連續兩週上漲。10月成二手房最後黃金期上週,成都二手房市場“量價齊漲”。本週(10.15-10.21)成都市六大城區二手房(住宅)總成交爲1234套,環比上漲28.27%;成交面積爲107179.14平米,環比上漲32.67%。成都市二手房(住宅)掛牌均價爲8948元/平米,環比上漲2.66%。“休息一天,就失去了一個可能成交的機會,這可是今年二手房市場的最後一個黃金期了。”忙過了國慶節房交會,二手房中介工作人員也沒得休息,富房李樂(化名)連軸上了12天的班沒停歇。而10月至今一直連軸轉的經紀人可不在少數,爲了衝刺年底業績,經紀人們紛紛摩拳擦掌,不休假、勤加班,迎來了年度的“最忙工作月”。與經紀人的努力成正比的是,二手住宅成交量已經連續兩週上漲。本週成都主城區二手房成交面積爲13.99萬平方米,環比小幅下跌5.47%,二手住宅成交面積爲10.72萬平方米(1234套),環比上漲32.67%,處年內單週成交量正常水平。從成交戶型來看,當前剛需是整個二手房市場的絕對主力,首次置業和改善型需求是拉動樓市成交的兩大動力。高新區、青羊區價格上漲在價格方面,上週成都市二手房(住宅)掛牌均價爲8948元/平米,環比上漲2.66%。其中,出現漲幅最大的區域包括高新區和青羊區,分別上漲4.98%和3.23%,掛牌均價爲9605元/平米和9519元/平米;其次爲武侯區和成華區,區漲幅分別爲2.31%和1.87%,掛牌均價爲9573元/平米和9150元/平米;成華區和錦江區漲幅分別爲1.87%和1.85%,掛牌均價爲9150元/平米和10493元/平米;金牛區也有小幅微漲,漲幅爲0.82%,掛牌均價爲8347元/平方米。而跌幅最大的區縣爲溫江,掛牌均價爲5139元/平米,環比上漲1.50;雙流下跌1.04%,掛牌均價爲6567元/平米。不過,業界人士認爲,在多項樓市調控政策下,近期成都樓市將會步入一個穩定的時期,房價不太可能出現大幅的波動。近期受成交回暖影響,掛牌價格觸底反彈,後續房價的走向也隨着市場熱度微幅波動。對於“銀十”能否實現,經紀人們普遍持有“看少”的心態,覺得在業主報價上漲、政府頻繁強調堅持調控,以及買房人對價格預期略低的多重因素下,過了10月,二手房市場將暫時重新回到“看得多買得少”的觀望僵局,月度成交量將比9月略有回落,很難創下高點紀錄。 (王仁剛李暉徐潔瑩)