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“退房令”實施兩年半,收效並不明顯。——本報記者姬東攝
央企再一次被推到輿論的風口浪尖。
近日,有媒體報道稱,北京市昌平區沙河鎮南一村二類居住項目用地正式出讓,央企中石油意外出現在昌平沙河地塊爭奪行列中。由中石油下屬的盤錦遼河石油房地產開發有限公司以12.8億元配建限價房6.35萬平方米的條件競地成功,不少開發商戲稱“賣石油的打敗賣房子的”。而今年8月8日,隸屬於中石化的中國石化工程建設有限公司拿到朝陽區安慧北里一商務金融用地,成交價格約爲6289萬元。
雖然中石油表示盤錦遼河石油房地產公司並非旗下企業,但央企退房令再一次引起關注。
“實施兩年半,退房令可以說對市場並沒有產生太大影響。”知名房地產評論人、全國房地產經理人聯盟副祕書長陳寶存對時代週報記者說,“事實證明,退房令就是出來玩兒一下,沒有落實,也不可能落實。”
2010年3月,在央企地王盛行於世,甚至上演了一日三地王的瘋狂後,2010年3月18日下午,國資委召開新聞發佈會,命令78家不以房地產爲主業的央企退出房地產,同時公佈了16家房地產央企名單。同年3月22日,時任國資委主任李榮融召開部分中央企業會議,要求78家不以房地產爲主業的中央企業在15個工作日內製定退出房地產業務的方案。這是國資委第一次針對央企近年來在房地產業的高調舉動作出迴應,也拉開了央企退出房地產市場的序幕。隨後多家銀行根據國資委的名單,要求旗下各支行對清退名單上的房地產企業的存量貸款採取保全措施,併到期收回。
如今,兩年半的時間過去了。雖然央企拿“地王”的勢頭有所遏制,但並未完成“兩年內全部退出的目標”。根據北交所發佈的交易數據顯示,今年上半年房地產業務共成交34宗,其中有中國冶金地質總局等11家非房地產主業的央企,通過北交所轉讓13宗房地產項目,成交額爲7.37億元。對比一季度數據,二季度央企退出房地產業務環比僅增長不到10%。
北交所集團董事長熊焰公開表示,從今年業務部門的數據來看,這項業務無論從項目數量或是資產保值增值率來看增長都有限,甚至許多央企要退出卻無人接盤。
“目前真正落實退房令的央企並不多,比例不到30%。”一業內人士告訴時代週報記者。
“退房”變數多
“退出並不是那麼容易的事情,很多央企的房地產項目與民營企業合資,導致央企房地產項目股權結構複雜,利益也是盤根錯節,導致退出難度增加;部分央企面對房地產的利益誘惑,在中小城市利用職工安置問題,爲房地產退出設置界定障礙,將退出時間表一拖再拖。”陳寶存告訴時代週報記者。
央企退出房地產還有一大問題,就是國有資產退出的法律程序特別長,中間存在着很多變數。
業內人士介紹,央企退出房地產項目基本分三個階段,前期準備階段,這個中間包括政策諮詢,委託中介機構,可行性研究和制訂轉讓方案,報請上級審批、進行清算覈資、審計、評估等工作,制訂職工安置方案、資產處理方案,國有資產評估備案。第二個階段就是進場轉讓階段,這個過程包括掛牌轉讓,與受讓方籤合同、資金結算等。最後是後續工作階段,進行工商、國有產權證變更登記。
由於央企退出房地產涉及到國有資產轉讓,從決策退出到真正實現轉讓過程特別漫長,手續繁多,尤其是前期準備階段的時間最長,涉及到審批、資產覈算等,或許在等待審批的過程中,土地或房地產市場等又發生變化,導致部分項目到最後只能是半途而廢。
在央企退出房地產過程中,爲了避免國有資產流失,退出房地產項目需要通過第三方專業評估公司對項目進行評估和審計,再交項目權屬單位審覈,也要報國資委,最後通過產權交易市場公開掛牌。爲了保證第三方公司評估的公正性,同時還啓動價格發現機制,若徵集到兩名或以上的意向受讓方,須採取競價方式來決定最終受讓方。
業內人士指出,78家央企下面的227家房地產開發公司,由於很多央企目前已在A股市場上市,資產與股權早已盤根錯節,難以剝離。央企地產公司的股東關係太複雜,一般公司也不敢輕易接手;也有傳統的一些問題,比如有的土地可能質量不高,想接手的人就不是很願意,如果質量很高,可能就會有利益方面的一些需求,這些地塊可能還有一些屬性變化。有一些央企,由於主業優勢不明顯,或者產能過剩,而房地產利潤高,而且政府資源優、融資成本低的央企可以拿到大地塊、好項目,在退出上是能拖則拖,退出難度自然增加。
央企退出房地產由於操作時間長、一些進行中的項目一時還很難退出,這就使得非房地產主業央企整體退出房地產面臨着很多難題。
“央企退房這本來就是一個很難操作的問題,資產如何轉讓、以什麼價格轉讓,以及涉及資產的分配、人員分流、誰來接盤,資產評估是否合理,是不是會造成國有資產流失等一系列問題,都比較複雜。”同策諮詢研究部總監張宏偉告訴時代週報記者。
多方利益糾結
說來容易做起來難。業內人士認爲,兩年前的“清退令”本身是出於一次新聞通氣會和中央企業負責人會議上國資委前主任李榮融的講話,但此後,國資委卻未及時編制央企如何清退地產業務的方案。
“央企退地難的核心因素是做價、估值。很多央企的房地產項目由於拿地的價錢高,在當前行情下很難出手。即使市場不好,成本在那兒,央企不會降到成本以下去承擔國有資產流失的責任。即便是到交易所掛牌,也沒有人願意接手。”陳寶存對時代週報記者說,“再說國資委出臺的‘退房令’也比較靈活,若有項目運作的可以不退,項目運作完了以後再說。沒有項目運作的,它本身可能解散。對於有項目的央企,整個企業併購這塊也沒有這麼快,讓非房地產主業的央企在做完手頭項目的時候再退出。而央企本身做地產的專業人才並不多,效率也比較緩慢,這也導致了退房進程緩慢。”
陳寶存表示,有些企業更願意把內部生活區、新城區等建設的需求交給自己的開發公司去做。還有一方面因素就是,部分央企公開掛牌地產項目後一直無人接盤,剛開始公司也會爲無人接盤着急,尋找退出方案,但時間長了也就只能繼續幹下去。
對於個別央企到交易中心掛牌轉讓股權而遭遇“無人接盤”的情況,陳寶存認爲,這種情況肯定是該企業有些債務的,這個也就影響企業接盤。
央企退出房地產陷入了多方利益糾結之中,其速度顯然不能令人滿意。
“央企退出難度較原來的預想要高出很多,企業情況也都不一樣。有些央企都有自己的開發企業,同時自己也有開發房地產的需求。你讓他把項目交給別人,他也不願意。你讓這樣的央企徹底退出房地產開發是非常有難度的。”陳寶存說。
據悉,央企的地產清退分爲兩大部分:一部分是股權退出,另一部分是地產項目退出。地產項目如何退出是其中的一個難點。如果涉及上市公司,還需要董事會的同意,牽扯到股東們的利益問題。
“接不是問題,關鍵是放不放的問題。”張宏偉認爲,退出難和最後的收益情況直接掛鉤,因地產收益巨大企業往往不願意放手,而接手方如果不考慮產權關係之類的問題,大多數項目還是可以接的。
“在一些中小城市,地方政府爲了招商引資,鼓勵央企到地方投資,同時還劃撥一些土地。這些土地除了建設工廠之外,也會建設一些職工福利房,那麼在房價走高的情況下,自然也有一部分房子向社會出售。”上述業內人士向記者透露。
“央企進入房地產業有很強的優越性,首先他們融資能力強,利息低,這也成爲央企不願退出的理由。另外,這兩年開始的保障房建設,地方政府完成不了,就和央企合作,換一種說辭,建職工安置房。這也是導致退房令不能落實的主要因素。”陳寶存對記者說,“央企爲職工興建福利房,是否也需要退出房地產都很難說清楚。央企退出房地產政策很難實行‘一刀切’,存在着很多實際待解決的問題。”
在討論央企如何有序退出房地產行業的問題時,還有不退而“進”的企業。2011年2月22日,中國機械設備工程股份有限公司以10億元的總價,奪標北京市豐臺區麗澤金融商務區E-18地塊商業金融項目,該公司的母公司國機集團,並非國資委覈准主業爲房地產的16家央企之一。