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日前旗下的項目大幅跳水,打折幅度甚至超過60%。
由於業績大幅下滑、負債率居高不下,被冠稱今年上半年“最熊上市房企”的嘉凱城(000918.SZ)日前旗下的項目大幅跳水,打折幅度甚至超過60%。
一年內到期非流動負債32.2億元,均集中在2013年,另外,嘉凱城還有短期借款35.72億元,也將於2013年支付,嘉凱城不得不面臨資金大考。
嘉凱城打折幅度超60%
由浙商集團牽頭,在重組國際嘉業、中凱集團、名城集團3家地產公司並借殼*ST亞華上市後,憑着房地產行業被爆炒的勢頭,嘉凱城曾經在2009年交出過靚麗的首份成績單。但隨着國家宏觀調控政策的出臺,由於嘉凱城的項目大部分位於限購區域,產品主要定位中高端市場,因此,銷售一路下滑。
2011年,嘉凱城120億元的推貨量,最終只賣出39.45億元,尚未達到目標的1/4,2011年,報告期內實現淨利潤爲2.06億元,同比下滑幅度爲81.52%,截至去年底公司已有存貨183.61億元,佔總資產比例超過7成。
而2012年半年報顯示,報告期內公司實現開工面積20.63萬平方米,合同銷售面積12.41萬平方米,合同銷售金額22.50億元;實際營業收入15.19億元,同比略降45.11%;淨利潤爲虧損3.28億元,同比大幅下跌了4600.96%;扣除非經常性損益的淨利潤爲3.25億元,與去年同期相比,暴降了7038.28%。
此外,受調控政策以及結算項目影響,嘉凱城毛利率水平也在不斷下降。2011年,公司毛利率下降至24%,較2010年下降12%。截至今年上半年,公司毛利率進一步下降至10.53%。與上年同期相比,公司銷售淨利率大幅下降了21.58%。
時代週報記者發現,嘉凱城旗下嘉業、中凱、名城三大品牌項目7月以來均在持續降價。上海搜房網提供的數據顯示,上海徐匯中凱城市之光從7月開始連續兩個月持續下調售價,降價幅度約爲26%。而上海市房管局官方數據表明,上海徐匯中凱城市之光7月推出折扣後,銷量環比6月份漲了40%,但8月、9月份銷售額沒有出現明顯上漲。嘉凱城位於無錫太湖新城的項目無錫嘉業國際城由於拿地價較高,加之位於無錫市政府大樓對面,地理位置優越,2011年12月下旬開盤報價爲16000元/平方米,可享8.5折優惠。據365地產家居網的銷售動態顯示,今年2-6月銷售均價14000-15000元/平方米,今年7月推出限時限量特價房,均價約6900元/平方米。
易居克爾瑞無錫分公司總經理王新科告訴時代週報記者:“無錫嘉業國際城最早實際的售價就是11000-12000元/平方米,是精裝修的價格,太湖新城主要是住宅產品,本身不是成熟的居住區,嘉業國際城的產品又是SOHO類型,本身市場就不好,6900元/平方米是毛坯價格,定價其實還算合理。”
同時,青島搜房網數據顯示,嘉凱城青島時代城此前售價一直維持在18000元/平方米,9月開始最新售價僅爲6230元/平方米,打折幅度超過60%。
對此,嘉凱城董辦負責人向時代週報記者表示,無錫確實曾推出過限時特價活動,但現在已經結束了。對於接下來會不會繼續打折促銷,該負責人表示,目前市場走向、政策變化很多,以價換量的策略是各個開發商普遍應用的正常營銷手段,對於嘉凱城來說,也會根據不同物業類型、不同項目採取營銷策略,通過增大存量房銷售回籠資金。
“下半年推出量加大,可結算的項目比上半年多,我們會爭取比較好的業績,爭取到年底完成既定目標。”該負責人說。
正略鈞策管理諮詢合夥人楊文傑認爲:“作爲上市公司,目前嘉凱城降價促銷,拉昇業績的意圖比較明顯,綜合來看,年中報表顯示嘉凱城仍有十幾億的賬面現金,降價促銷後下半年預計銷售回款也會有較大增長。同時,嘉凱城的國有背景,在銀貸方面具有比較好的基礎,加之嘉凱城自有物業較多,因此,嘉凱城未來一段時期資金仍然會比較緊張,但資金鍊的週轉預計仍有一定的迴旋餘地。當然,對於嘉凱城而言,未來一段時間的銷售回款是考驗其資金能力的核心。總體來看,未來借項目置換進行資金轉換仍然是嘉凱城資金籌措的一條途徑。”
2013年要集中支付68億
截至今年上半年,嘉凱城資產負債率高達79.18%,同比上升了2.19%。2011年、2010年以及2009年,公司資產負債率也分別高達76.99%、70.04%和75.76%。銷售收入的連續下滑,讓嘉凱城的資金鍊一直緊繃。近兩年,嘉凱城一直靠高息信託維持資金流動,而從中報來看,這或許也是嘉凱城目前迫切打折賣項目的燃眉之急所在。
嘉凱城2012年中報顯示,一年內到期的非流動負債較年初增長327.12%,爲32.2億元,佔負債總額的15.54%,還款日均集中在2013年,其中信託貸款爲16.89億元,銀行貸款約15.32億元。短期借款35.72億元,佔負債總額的17.23%,但嘉凱城上半年的賬面資金僅有17.95億元,只夠支付短期借款的一半。
據不完全統計,去年至今,嘉凱城先後向華鑫信託、聯華信託、五礦信託、上海信託、崑崙信託等融資超過30億元,多數信託的融資利率在14%-15%的高水平上,這也導致其今年財務費用較上年同期激增。
緊隨大量借款而來的是對外擔保額的增加,2010年嘉凱城對外擔保餘額佔淨資產的比例爲73.78%,而2011年這一比例已經上升至88.76%。今年年初,嘉凱城又宣佈2012年計劃增加對控股公司擔保額度66.6億元。如果原擔保餘額保持不變的話,加上新增加的擔保金額,嘉凱城對外擔保總額將達到淨資產的261.69%。
同策諮詢研究部總監張宏偉表示,雖然嘉凱城作爲浙江省國資委旗下唯一房地產上市公司,其控股股東浙商集團具備雄厚財力,同時,其國企背景也能爲公司提供比較好的資金支持和信用保障。但是,年底這個階段通過價格的調整,把握好今年最後一個季度的跑量時間窗顯得尤爲關鍵。
楊文傑向時代週報記者分析,嘉凱城目前資金困境與其於市場的預判存在較大的關係,“2010年國家進行相關調控,此時嘉凱城在青島等地的多個大盤啓動,佔用資金很大,同時由於不少項目處於建設期,存貨量較大,銷售回款滯後。”
2009年,在取得亮麗業績後,嘉凱城加速擴張,連續在青島、武漢等地區拿下超級大盤項目。青島舊城改造項目總建築面積達182萬平方米,武漢巴登城規劃的建設用地面積爲6700畝,規劃建築面積也高達130萬平方米。僅在2010年,嘉凱城就新增土地儲備面積400萬平方米,同年嘉凱城新增融資高達44.7億元。截至2010年底,嘉凱城淨資產只有40.12億元。
業績不佳高層動盪
爲了緩解壓力與風險,去年9月29日,嘉凱城公佈了青島嘉凱城單一信託處理方案,宣佈同意其全資子公司嘉凱城集團中凱有限公司放棄7.5億份優先級理財產品的受讓權。並與浙江省浙信房地產有限公司(以下簡稱“浙信”)、青島百通城市建設集團股份有限公司(以下簡稱“青島百通”)合作,共同委託中凱受讓信託項下全部信託受益權,通過信託財產分配,三方取得青島嘉凱城房地產開發有限公司相應股權。
根據該方案,青島嘉凱城的最終股權結構爲嘉凱城佔51%,浙信佔35%,青島百通佔14%。資料顯示,浙信的控股股東爲浙江省能源集團有限公司,實際控制人爲浙江省國資委。這被外界認爲是借信託退出股權合作,國資補血嘉凱城青島大盤。
10月18日晚,嘉凱城公佈了第三季度財報,今年前三季度累計實現營業收入35.57億元,歸屬於上市公司所有者淨利潤-1.56億元。其中,三季度單季度實現營業收入20.38億元,同比增長46.6%;實現歸屬於上市公司所有者淨利潤1.72億元,同比增長60.21%。在經歷了連續兩個季度的單季虧損後,嘉凱城開始盈利。
對於信託到期集中兌付問題,嘉凱城表示,公司在2012年四季度並無大額信託還款,2013年一季度有12億元信託需要歸還,公司預計2012年四季度銷售回籠及應收賬款回籠資金高達30億元,還款壓力並不大。
對於接下來如果銷售資金回籠不暢,如何融資,嘉凱城董辦負責人表示不排除信託以外的其他渠道。
9月20日晚,嘉凱城發佈公告稱,全資子公司上海凱思達股權投資有限公司擬聯合中融國際信託有限公司設立房地產基金“嘉瑞長三角優勢發展基金I期”,股權比例爲51:49,基金規模約10億元,但最少不低於8億元。主要用於投資湖州龍溪翡翠綜合體項目,預計於10月底完成基金募集與投資。這說明嘉凱城仍未擺脫高息融資的束縛。
一方面是業績危機,一方面嘉凱城今年面臨着公司董事會的換屆年,今年3月9日,公司董事湯民強辭職,6月29日,副總裁張煜離開公司。楊文傑認爲,業績不佳可能是今年嘉凱城高層動盪的一個因素。
除了外部因素以外,嘉凱城的整合始終爲外界所詬病。“從集團化管控的角度看,嘉凱城旗下三個公司國際嘉業、中凱集團、名城集團的重組,整而不合、各自爲戰必然會阻礙企業戰略執行能力的提升,增加運作成本,長期來看,對公司的發展會有較大影響。但是從以往來看,隨着下半年一些項目陸續竣工結算,以及新盤的推出和市場的回暖,預計下半年嘉凱城收入會有大幅度增長,全年70億元的目標還是有希望完成。”楊文傑說。