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首創置業股份有限公司(02868.HK,下稱“首創置業” )的“芭蕾雨”是從佛山開始下起的,並承載了首創置業最初的奧特萊斯夢想。匪夷所思的是,首創置業卻於近期將佛山項目的股權轉出。
“這次退出是爲了提高效益。可以看到,我們北京、湖山、崑山項目都100%的持股,海南項目也持股55%,現在我們實行奧特萊斯一體化操作。我們致力於打造真正的奧特萊斯,芭蕾雨前景應該很好。”劉曉光對時代週報記者如是表示。
“首創置業怎麼解釋,其招商困難、資源匱乏、運營困難、經驗不足這些事實是客觀存在的,並最終導致佛山項目出現變相退出。”中國商業地產同盟會創始人、三炮地產機構董事長王少山對時代週報記者表示。
佛山項目一波三折
近期,首創置業發表聲明稱:“公司擬以人民幣5.8億元的價格,轉讓本公司持有的位於廣東佛山三水區的數個項目公司股權。首創置業是次將佛山的購物中心和住宅綜合體項目轉讓給Rich Century Development Limited,另將佛山奧特萊斯名品折扣店、酒店和住宅綜合體項目轉讓給Fidel International Limited。”
買進、難產、賣出,佛山芭蕾雨項目充滿了戲劇性。2008年7月,由業界名牌折扣店亞洲有限公司、奧特萊斯名牌折扣店置業有限公司、奧特萊斯名牌折扣店投資有限公司、奧特萊斯名牌折扣店(中國)有限公司聯合4家公司以4.40億元起拍價競得三水區蘆苞鎮獨樹崗村委會“九十九崗”979.4畝土地使用權,進行一期項目的開發建設。三水奧特萊斯地塊均價僅爲18萬元/畝。2009年11月,首創置業以6800萬元的代價收購奧特萊斯旗下4間附屬企業的股權,雙方創立聯營公司,其中首創置業佔60%股權。
2010年9月,首創置業和中國基建通過其共同成立的奧特萊斯(中國)有限公司,提出了城市新中心的國際化運營模式—“芭蕾雨”。之後,佛山項目幾次更改開業日期,幾度“難產”,至今都沒有開業,被戲說成“奧特慢”。如今,操盤手首創置業卻選擇退場。
收縮戰線退出南方
今年9月底,芭蕾雨奧特萊斯項目在山東泰安項目奠基,投資20億美元(約合人民幣125億元),規劃建設面積240萬平方米。截至目前,芭蕾雨奧特萊斯項目已分別在廣東佛山、北京房山、浙江湖州、江西九江、海南萬寧、遼寧鐵嶺、山東泰安7城落地,合計總建築面積近300萬平方米,投入資金超過170億元。芭蕾雨總項目累計計劃投資將超過數百億元。
劉曉光的“芭蕾雨”夢想一直都很高調,而他對自己的這種模式也充滿了自信。“在中國,有兩種模式最容易成功,一種是政府及政策支持的模式,我們堅信像芭蕾雨這樣順應市場局勢,又能夠符合市場導向的商業模型是會取得成功的,因爲中國有着巨大的市場潛力。”按照他的理想,“從2012年起,奧特萊斯芭蕾雨每年將貢獻30億元的現金流,包括商業運營收入。2015年以後,每年貢獻收入將超過50億元。”
首創置業曾不避諱地談及自己要利用奧特萊斯的概念,成爲區域運營商。而去年其計劃“未來5-10年,芭蕾雨規模增至30家”。
劉曉光對時代週報記者表示,這個目標暫時沒有變,只是區域上有變化,會集中在北方、長三角以及沒有奧特萊斯的地方,南方不會考慮。爲了芭蕾雨,首創置業也是費盡了心思。其邀請到被稱爲“中國奧特萊斯鼻祖”、成功運營燕莎奧特萊斯的萬文英出任芭蕾雨項目的商業運營管理公司董事長。品牌方面,其宣稱“與英國Freeport Retail Limited以及法國世界名牌折扣有限公司Societe de Cooperatiom Commeriale et d’lngenierie pour les Marques結成戰略聯盟”。就如首創置業總裁唐軍曾經所言:“單純做住宅誰都能做。做綜合運營商,對於公司來說是很艱難的事,單靠自己是不夠的,每一條產業線,都需要有強大的戰略合作者支持。”但是,綜合運營方面,首創置業的兩個商業地產項目—第五大道和巨庫都是失敗案例。儘管“芭蕾雨”一直很高調,但是至今未有一個破局。
芭蕾雨雷聲大雨點小
據購物中心專業委員會不完全統計,中國以“奧特萊斯”命名的折扣賣場則多達400家。而在美國,奧特萊斯還不足300家。儘管遍地開花,但運營成熟的屈指可數。而且,中國版奧特萊斯面臨這樣的“變質”,就是開發商以奧特萊斯低價拿地,帶動區域住宅等增值,以住養商。而且首創置業動輒幾十萬平方米的大規模拿地,難免有“變相圈地”的質疑。2010年2月,首創置業以底價競得北京房山長陽鎮住宅、商業混合地塊,樓面價僅3000元/平方米;而同期萬科在長陽拿下的商住地塊樓面價逼近6000元/平方米。
“劉曉光是想兩頭通吃,現在以奧特萊斯作爲賣點吃住宅利潤,而未來商業運營成熟後持有商場的現金流又能貢獻穩定的利潤。”中國商業地產聯盟副會長兼祕書長王永平表示。
時代週報記者早前就奧特萊斯問題採訪了大中華購物中心聯盟主席、銅鑼灣集團董事長陳智,其表示:“奧特萊斯也是要和地產結合的,但是不能太離譜。一個城市引進奧特萊斯,它們對這種奧特萊斯是有期望值的,他們看到了這種業態的價值,願意以優惠政策拿地給開發商。所以,問題就在於開發商拿到地之後,能不能提供一個達到城市願望的項目給它。”
實際上,奧特萊斯遍地開花的後遺症早就凸顯。2010年初,美國最大的奧特萊斯運營商西蒙地產集團對中國市場持悲觀預期,黯然撤退。去年10月,寧波江北奧特萊斯破產。王少山則向時代週報記者分析了中國版奧特萊斯的困境:第一,國內還是以傳統的購物中心爲主流,而奧特萊斯定位中高端,消費羣面向中產階級,但是這個羣體目前在國內發育還不成熟。其二,到郊區購物的消費習慣還有待培養。其三,運營方面,奧特萊斯是否有真正的折扣,還是個疑問。其四,電子商務在一定程度上延緩了奧特萊斯的發展。
“首創置業可以說是兵敗奧特萊斯。芭蕾雨一直是雷聲大、雨點小。規劃很好,甚至可以說超前,但是面臨資源不足、經驗不足、水土不服等各方面的因素,其市場表現還有待觀察。”王少山表示。
劉曉光在接受時代週報記者採訪時卻對此予以否認:“我們開業以前是有時間表的。但是發現要是沒有真正的奧特萊斯運營公司和國際品牌以及折扣,就不算是真正的奧特萊斯,所以我們一直在精心準備。芭蕾雨前景應該很好。”