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近日,中冶曾置業耗資200億拿下的南京下關地王開工又停工,因資金緊張準備引入中糧開發大悅城的消息,成爲南京地產業內人士所津津樂道的話題。
不過,經觀點地產新媒體求證,中冶置業和中糧大悅城方面都對此予以否認。中糧方面更是表示,公司暫時沒有去南京開發大悅城的計劃。
或許對中糧而言,目前支持其“5年複製30個大悅城”的條件尚不完善,而要達到其目前90%多的出租率則面臨更多挑戰。
中糧 否認介入南京地王
10月19日,有媒體報道稱,中冶置業在2010年以200.34億元競得的南京下關濱江“巨無霸”地塊,在今年7月舉行開工儀式後,再度停工。
資料顯示,涉及到的地塊分別爲南京下關江邊路以西1號地塊和3號地塊,其地塊面積分別爲25.36萬平米、31.38萬平米,掛牌價分別爲121.41億元和78.93億元。超200億元的出讓價格使其成爲南京土地出讓史上總價最高的地塊。
中冶置業持股80%的南京臨江老城改造建設投資公司在2010年9月19日獲得這兩宗地塊。根據規劃,這裏將建有寫字樓、酒店、住宅等多種業態項目,總投資規模超過400億元,整個項目計劃在2011年上半年開工。
不過,就目前來看,中冶置業不僅並沒能如期開工,且可能面臨項目開發啓動難的局面。
對於中冶置業這種“涉嫌虛假開工”的做法,南京業內認爲主要是因爲資金原因。“該項目在200億的土地款之外,尚需400億的開發資金,而中冶目前財務狀況並不理想,與此同時,該項目還涉及拆遷等問題”。
而最近有消息指出,在該項目上,中冶準備引入中糧置業,並計劃開發爲中糧大悅城項目。
對此,中冶置業南京公司在接受採訪時表示“沒有這一回事”。
另一當事方中糧大悅城方面,則向觀點地產新媒體迴應稱“沒有聽說”。對於未來中糧集團會否接手這一項目,中糧方面相關人士則表示“不清楚”,並聲明“目前,中糧大悅城還沒有進入南京的計劃”。
不過事實上,中冶和中糧的合作此前有先例。
據悉,中糧集團早在07年收購朝陽大悅城之時,就曾得到過中冶集團的幫助。而目前最成功的西單大悅城更是中糧集團以40億的代價從中冶集團手中獲得。
大悅城模式有待成熟
雖然中糧方面否認了接手南京地王項目的傳言,但這同時也牽及另外一個問題,計劃“五年內在全國複製30個大悅城”的中糧,目前是否已經具備全面擴展的所有條件?
自2007年北京西單大悅城開業至今,中糧大悅城已經相繼有5個項目開業,且都取得不錯的收益。這5個項目分別是:北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、瀋陽中街大悅城、上海大悅城和天津大悅城項目。
來自中糧方面的數據稱,這五個已開業的大悅城項目的出租率可以達到93%-95%,最高可以達到99%,即便是剛剛開業一年多的天津項目也可以達到這一水平。
不過,每年的租金回報情況,中糧方面則以“不便透露”而婉拒。
但事實恐怕並不如中糧所宣傳的那般美好。有北京業內人士指出,若說大悅城的出租率在90%多,則有可能;但如果說接近100%,則意味着項目後續有很多企業在跟進,希望入住。
他指出,這種情況可能出現在三五年前的北京賽特等,還可能會出現在90年代初商業剛剛興起來的北京,但現在的商業物業很難達到這個水平。
另外,出租水平的上升,這並不意味租金收入的提高。
僅以朝陽大悅城爲例,開業兩年多以來,該項目一直在定位上作出調整,並在去年底今年初完成一次幾近“推到重來”的定位。將原有的百貨業態永旺百貨剔除,取而代之的是更多零售和餐飲企業的組合。
有業內人士指出,中糧這是用原來的次主力店代替主力店,向“體驗型的購物中心”靠攏,但這一業態更改帶來的直接後果是租金水平的下降。
但不能忽視的是,“最近兩年北京的商業經營很困難,除了個別已經做起來的項目租金水平在上漲外,大部分都在下降,所以,各個商場都在做調整,是不得已的調整。CBD區域裏,目前已有一些項目將原規劃的商業面積改爲辦公樓了。”
有數據顯示,在朝陽大悅城開業半年後的2010年底,出租率僅八成,且工作日人流量嚴重缺乏,而上海的大悅城同樣存在這一情況。比這兩家經營狀況稍好的瀋陽大悅城2010年的全年營業額僅3億元。
更有中糧內部人士稱,在西單大悅城外,大部分大悅城項目的租金收入並不高,還屬於不太賺錢的階段。
與此同時,有熟悉商業地產的人士指出,儘管中糧已經有幾個大悅城項目,並宣佈要開始全國化複製,但執行起來的標準化難度卻很大。
其舉例稱,在北京的西單大悅城地處城市一級商圈,而朝陽大悅城則位於新興城市住宅區,雖然都叫大悅城,卻並不能歸爲一類。
“通過項目定位的調整,中糧目前在努力塑造大悅城的品牌形象,但我不認爲,中糧大悅城這個品牌已經在消費者心目中形成一個品牌,形成一定的品牌信任度,它很多項目有影響力並不是基於品牌本身,而是由於項目所處的核心商圈的影響力”,有業內人士如是稱。
中糧集團的目標是,要在五年內在全國複製30個大悅城項目,佔整個中糧集團資產的25%。根據當初的計劃,西單大悅城在2011年的回報要達到28億元。
如此龐大的計劃的落地並非易事,至少在資金方面就需要龐大的數字來支撐。按照此前的報道統計,北京天津及上海共8個項目的總投資超過400億元,而中糧也曾預計複製20座大悅城至少需要投入700億的資金,加上持有型項目的投資回報期比較漫長,這些都勢必會考驗中糧的現金情況。
面對上述懸而待決的問題,中糧大悅城能否如期完成全國性擴張的計劃,還是個未知數。(審校:武瑾瑩)據觀點地產網曹萍