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上週(10月15日—21日),一手住宅網籤成交13.82萬平方米,成交套數爲1419套,環比下降23%,成交明顯回落,但是日均成交達到203套,樓市仍維持亢奮的熱度。同時,住宅成交均價爲8114元/平方米,環比下降4%,同比上升6%,整體保持穩定。
住宅日均網籤仍超200套
據東莞中原市場研究部提供的數據,上週,一手商品房成交面積15.72萬平方米,環比下降23.05%,同比上升14.78%;成交套數1632套,環比下降22.91%,同比上升14.29%;成交金額14.37億元。
其中,住宅成交面積13.82萬平方米,環比下降24.87%,同比上升14.57%;成交套數爲1419套,環比下降22.42%,同比上升20.36%;成交金額11.21億元。
另外,非住宅成交套數213套,成交面積1.90萬平方米,金額爲3.16億元,成交均價16623元/平方米。
價格方面,上週,住宅成交均價爲8114元/平方米,環比下降3.72%,同比上升5.77%。其中,普通洋房成交均價爲7056元/平方米,高端洋房爲9506元/平方米,豪宅洋房爲10781元/平方米,別墅爲12753元/平方米,公寓爲8225元/平方米。
從8月底以來,東莞住宅均價一直維持在“8”字頭。剔除個別特殊項目影響,東莞樓價基本企穩。一方面,目前市場成交的仍舊以中戶型的剛需產品爲主,成交結構保持穩定,剛需客戶羣體對房價較爲敏感,開發商調高價格,會滋生購房者的觀望情緒。另一方面,即將臨近年底,“金九銀十”是出貨的良好時機。開發商出貨任務繁重,以價換量爲王,在定價上也趨於理性。況且今年來東莞樓市環境相對平靜,沒有較大的政策調控,市場波動性不大。開發商對後市把握顯得更爲從容,定價趨於理性,價格上的調整也不大。
新貨銷售率良好
國慶累積的一波需求,從最近兩週的簽約數據逐漸得到體現出來。近兩週住宅日均成交維持200套以上,保持旺盛的熱度。
國慶過後,諸多項目進入營銷推廣緩衝期,整體樓盤活動相對平淡。從上週末的樓盤活動來看,據不完全統計,上週有長安萬達中央公館、萬科朗潤園和萬科棠樾開盤。觀瀾碧桂園和星城國際花園分別開放銷售中心和樣板房,富盈東方華府啓動認籌等。大型暖場活動有中信森林湖舉行“千人瑜伽”活動、龍光君御旗峯“蔡琴忘不了情”演唱會等。
從成交項目的反饋信息來看,長安萬達中央公館推出5號樓王,去化率達到50%以上。萬科朗潤園推出190多套79—96平方米戶型單位,去化率也達到50%以上,帶精裝修價格爲7300元/平方米,與之前變化不大。
從個盤來看,熱點項目的營銷動作不斷。個別注重營銷的開發商,採取轟炸式的推廣方式,預熱動作頻繁,如東城萬達公館上週舉行新品發佈會,九球天后潘曉婷親臨,上週該項目舉行“百萬富翁”豪門盛匯,陳啓泰親臨。前周,中信森林湖舉行精英相親派對,上週又舉行“千人瑜伽”活動。通過這種密集型的大型活動,能迅速提升項目的知名度和品牌,保持市場的熱度。但這種操作方式投入較多的人力物力,成本高,也考驗開發商的資源運營能力。
公寓供應創年內新高
據統計數據,上週,東莞有8個項目新增供應2110套,合計12.4萬平方米。
其中,洋房供應316套,合計2.67萬平方米;公寓供應1069套,合計5.09萬平方米;商鋪供應197套,合計2.67萬平方米,寫字樓供應93套,合計1.43萬平方米。
從供應套數比重來看,洋房佔比14.98%;公寓佔比50.66%;商鋪佔比9.34%;寫字樓佔比4.41%。上週,公寓、商鋪和寫字樓投資類產品供應合計佔比超六成。
其中,公寓有東駿朗晴居、華悅名苑和聯冠廣場三個全新項目上市,共供應1069套,創下今年內周次新高位。
進入“金九銀十”,開發商保持高漲的推貨熱情。住宅市場保持活躍的交投氛圍,開發商抓住旺季節點,加推商業和投資類產品的積極性也大大增加。
出現這種現象,分析人士認爲,主要原因有四點。其一,第三季度GDP同比增長7.4%,出現見底跡象,穩經濟措施進一步見效,第四季度經濟有望復甦,宏觀經濟好轉,投資者入市信心會增強。
其二,9月CPI回落至1.9%。物價持續走低,爲貨幣政策提供更大的調整空間。同時,全球貨幣寬鬆政策啓動,年底通貨膨脹或會重新擡頭。投資者出於房產抗通脹考慮,也加快入市步伐。
其三,今年來開發商基本把重心放在自住型產品上,客戶的需求得到了不同程度的釋放。填補市場空白處,加推中小戶型的公寓或會受到投資客和過渡型自住客的追捧。
其四,企業高管或老闆在年底往往會有分紅或獎金,資金充裕也會助長投資慾望。