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這段時間,杭州樓市最熱門的關鍵詞,可能並不是剛剛結束的房博會,而是日益火爆的土地市場。雖然本月31日還有一場土地出讓會,但是10月杭州主城區的土地成交總額,已經達到了132億元,超過了今年總成交額的1/3。
而這其中,一批外來地產大鱷的身影,引發了市場的強烈關注。在杭州的土地市場上,外來地產大鱷們雖然個個有着光鮮亮麗的頭環,但是卻大多表現低調。之前,在跟杭州本土房企的土地爭奪中,甚至每每敗下陣來,但是如今卻一反常態,在土地市場上的表現堪稱兇猛,讓人側目。
外地房產大鱷成了主角
“又是外來大鱷”,這顯然已經成爲10月主城區三場土地出讓會,人們對出讓結果的第一反應。
11日,國慶節剛過,杭州土地市場卻迅速升溫,5宗土地被成功出讓。其中,萬科以13.6億元總價競得濱江江南單元的一宗宅地,這也是萬科今年在繼勾莊、江干科技園地塊之後,在杭州第三次出手拿地。至此,萬科今年在杭州拿地金額達到了34.5億元。
如果說萬科數次拿地還屬於細水長流形式,並沒有引發市場很多關注,那麼接下來的17日土地出讓會上,人們對外來地產大鱷有了更多瞭解。這一天,另一外來地產大鱷中海突然發飆,在三堡單元三宗宅地的爭奪中,表現出了勢在必得的強勁態勢,在長達2個小時、72輪競拍之後,將首塊地收入囊中。此後,又在對手強力狙擊下乘勝追擊,斥56億元巨資將3宗土地全部拿下。
經此一役,這三宗土地也創造了多項紀錄。它們是杭州實行土地新政後,第一個突破49%溢價率的地塊,是單個公司在同一場土地出讓會上拿地金額第一高,也是今年單個公司單日拿地宗數最多的企業。這樣的頭銜,之前往往由杭州本地房企擔綱,但是這一次,主角換了。
但是,中海剛剛創下的紀錄,很快被打破。僅僅幾天之後的19日,之江專場土地推介會上,之前同樣低調的嘉裏建設,以25.4億元包攬了全部5宗地塊,其拿地氣勢也不容人小覷。
事實上,早在9月份,外來地產大鱷就開始了杭州密集拿地步伐。龍湖地產以23.5億元拿下奧體單元地塊。來自重慶的寶嘉地產也橫空出世,拿下了城北祥符單元的一宗宅地。
而上述房企,還不包括近段時間虎視眈眈但還沒拿到合適地塊的外來房企。這些公司包括金地、保利、世茂、中國鐵建等等已經在杭州樓市有多個項目的公司,還包括方興地產這樣突然冒出來而又實力不可小視的央企黑馬,接下來,這些公司又會在杭州的土地市場上掀起多大的風浪,讓人期待。
斷糧之慮深深困擾他們
“杭州公司手頭上項目已經不多了,再不拿地,團隊就要解散了。”杭州某外來房企負責人的話,道出了最近他們兇猛拿地的最大原因。
對於許多外來房產大鱷來說,杭州的房產品和地價水平,早已超過了一個二線城市的標準,所以這些公司在撬開杭州樓市大門的時候,大多花了不少力氣。進來了,自然輕易不想走。但是如今,很多外來公司都開始面臨一個問題:接下來沒地了。
典型的公司如嘉裏建設。2005年,嘉裏建設拿下原浙江大學湖濱校區地塊即在建的嘉裏中心項目,成爲第一個進入杭州樓市的外來地產大鱷。隨後,它又在杭州的華豐板塊,拿下了總建築面積32萬平方米的樺楓居地塊。如今,樺楓居已經處於收尾階段,而位於延安路上的嘉裏中心也因爲種種原因遲遲沒有開盤,此次在之江連拿5宗土地,也顯示了這家公司想在杭州持續發展的決心。
又如中海地產,目前主要可售的僅有兩個樓盤,其中寰宇天下小戶型已經基本售罄,剩下的主要是大戶型和商業,而篁外受限購影響比較大,暫時銷售滯緩。更爲值得一提的是,兩個項目均爲合作樓盤,而中海此次斥巨資拿下三堡三地塊,也顯示出了對於新項目的渴求。
另一個外來地產大鱷龍湖地產,目前在杭州也僅有灩瀾山和香醍溪岸兩個樓盤,而後者還位於餘杭,且多爲低密度產品,市場影響力欠缺。同樣的情況出現在金地。據金地集團東南區域營銷管理中心總經理沈鋒明介紹,金地目前在杭州有兩個項目,一個是三墩大盤金地自在城,這個項目預計還有一年左右可以開發,並且後續供應主力是排屋。還有一個是金地天逸,但是因爲位於蕭山,對杭州市中心的輻射力並不是很強,所以公司迫切需要在杭州主城區再拿一塊土地。
一個地塊從拿地開始,運作的週期一般在兩三年左右,但是資料顯示,很多外來公司距離上次拿地時間,都已經超過了兩三年。斷糧之慮,深深困擾了他們。
與此同時,通過近兩年來的快速去化,不少外來公司都積攢了大量現金。據粗略統計,中海近兩年在杭州地區的資金回籠已經超過了50億元,而金地、保利、世茂等公司近兩年的杭州銷售額,也預計超過了40億元。資金充裕,保證了他們敢於在土地市場上大膽出手。
看好後市欲深耕杭州市場
對於外來地產大鱷密集拿地,不少業內人士認爲,這其實也代表了這些公司對於後市的的看好。因爲從以往的經驗看,這些在全國房地產行業中處於龍頭地位的大鱷們,對於每一個政策調整或市場的調整,反應都相當靈敏。萬科、中海、保利等公司,都是準確踩踏市場節奏的典範。他們在土地市場上的表現,自然讓人關注。
對於新近底價拿下的奧體單元地塊,杭州龍湖房地產開發有限公司總經理袁春笑言“我們運氣比較好”,並表示,拿地並不是一個項目公司的行爲,而是區域佈局的一種考慮。他表示,龍湖的戰略是,每進入一個區域,就要在一個區域做大做強做好,就要深耕這個城市。而杭州是一個開發度比較高的城市,政府也比較開明,各種政策也比較規範,同時經濟也比較發達,有很多機會。龍湖進入杭州這幾年,幾個項目進展都比較順利,接下來,如果有機會,龍湖肯定還要出手拿地。
“在此次調控中,杭州樓市的調整力度非常大,但是在價格調整後,卻是銷售非常活躍的一個城市。相對於很多城市即使價格下調但銷售依舊不理想相比,杭州的市場要好很多。這些現象,對於走全國戰略的這些公司來說,自然是心裏有數,自然也就不可能放棄這塊市場。”一位業內人士表示。
以中海爲例。這個公司自進入杭州以來開發樓盤已經達到6個,其中有剛需樓盤也有豪宅,算得上是深耕杭州樓市最爲成功的外來地產大鱷之一。這些年,這家公司在杭州取得的銷售業績也非常搶眼。如中海杭州的第一個項目錢塘山水,雖然當時中海品牌還不怎麼被人熟識,但是從第一次開盤的2008年6月到2009年4月,這個樓盤在半年多時間內就基本清盤;此外,三墩的兩個項目,金溪園和紫藤苑的銷售週期也都基本上只有六七個月,而位於濱江的綜合體大盤寰宇天下,開盤至今已經賣了2187套,今年更是以1995套的成績,位列主城區前三季度成交冠軍寶座。近年來,無論是品牌提升還是房源銷售,中海地產無疑在杭州市場上名利雙收,這樣的一個市場,顯然不可能拱手讓人。
雖然只是一個二線城市,但杭州在許多外來地產大鱷的戰略版圖中,無疑已經佔據了非常重要的位置。如金地將東南區域的總部放到了杭州。據沈鋒明介紹,接下來金地在杭州是肯定還要繼續拿地的;而保利目前在杭州的開發樓盤,也已經達到了6個;有數據顯示,中海近5年來在各大城市的拿地金額,杭州排名第一,第二纔是鼎鼎大名的上海,這無疑很能夠說明問題。
一位業內人士猜測,中海、嘉裏等公司高調拿地,可能也預示着他們認爲調控政策已經築底,也是他們對於後市政策的一種樂觀表現。畢竟如中海拿下的三堡單元地塊,樓面地價不菲,肯定要打造成面向金字塔上層的客戶,如果限購限貸政策不取消,市場表現將很難樂觀。