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“最近外來房企這一通亂拳,真是把我們打了個措手不及。接下來,大家對土地的熱情肯定會有所提升,很多人會被逼着來關注這個市場,拿地則會越來越難。”
杭州某本土房企的一位負責人,從今年年初開始,就一直在到處看地,眼睜睜看着土地市場從冰點到有點溫度,再到最近的突然爆發。這個變化,讓他苦惱不已。
“上半年地價便宜,但是不敢拿;後來地價慢慢上來,不甘心拿;現在卻是拿不動了,對手實在太有錢,拼不過了。”他自嘲道。
在外來地產大鱷們掀起新一輪拿地潮的大背景下,這位本土房企負責人的話,無疑道出了目前很多本土開發商的共同心聲。
兩大陣營激烈對決
最能說明實力對比的,莫過於10月17日的那場爭奪三堡單元地塊的土地拍賣會。因爲土地總額比較大,有能力拿這個地塊的公司並不多,於是這一場拍賣會,也堪稱是杭州各大實力房企的一場小型“巔峯對決”。
對決可以分成兩大陣營,一爲外來地產大鱷陣營,二是杭州本土品牌房企陣營,前者包括中海、越秀、中化方興、世茂、保利等開發商,而後者僅有濱江房產一家,對陣陣營5∶1。
第一宗土地競拍開始,濱江表現勇猛,死死咬住對手,49%的溢價率突破之後,又進入保障房面積競拍,一直到了35輪,濱江罷手,退出爭奪。對於不力拼到底的緣由,濱江集團董事長戚金興坦言:主要原因並不是地價太貴,而是保障房面積比例太大。“我很好奇中海以後怎麼做這個項目。”他也表示,確實沒想到競爭對手這樣兇猛。
公開資料顯示,今年在杭州主城區有拿地紀錄的本土房企,僅有天陽、德信、德嘉、紫元、方正、聖奧等少數幾家,其中天陽表現最爲突出,拿了2宗,而一些之前在土地市場比較活躍的,如綠城、金都、宋都、廣宇等公司,都還沒有出手。
事實上,近年來,杭州樓市正不斷遭受外來房產大鱷的“蠶食”,這從杭州的土地市場上最能清晰體現。2009年,主城區拿地金額10強中,本土房企佔據了7席。2010年,雖然濱江、綠城依舊排名前兩位,但外來公司卻已經佔據了10強中的6強。2011年,因爲遭遇調控,雙方均未出手。2012年,外來公司顯然比2010年有更好表現。
就如戚金興所言,2005年之前,杭州樓市相對封閉,本地房企爲絕對主角。2006-2010年,本地房企與外來房企開始平分秋色。2011年之後,則是外來公司開始主導市場。
本土房企相對謹慎
本地房企在土地市場上鬥不過外來地產大鱷,原因是多方面的,但在心態上表現相對謹慎,則是一個重要原因。
戚金興表示,就濱江來說,目前的土地儲備中,可銷售額還在600億元左右,算不上太缺地,所以今年拿地依舊會保持謹慎態度。他坦言,濱江會在三堡單元這樣有稀缺資源的地塊上相對激進一些,但在其他一些普通地塊上,應該會理性很多。超過了心理價位,肯定就不會要了。“雖然外來公司表現比較猛,但最近成交的大多數土地,價格還是比較合理的,地價短時間內大幅上揚的可能性也不會很高”。
對於新近的土地市場,廣宇集團總裁助理章佳毅笑言“我們也參與了,但‘搞不過人家’。”但他表示,即便如此,“這個市道下,不可能拼了命去拿地。”這種比較淡定的心態,很明顯也跟廣宇庫存土地比較多有關。據瞭解,目前廣宇待開發的土地,還包括丁橋的東承府、臨平的鼎悅府、市中心的武林外灘和城東新城的合作項目等等,所以拿地會相對從容。
而之前一向在土地市場上比較活躍的綠城,今年也沒有在杭州出手拿地。相反,據綠城中國首席財務官馮徵介紹,綠城接下來不排除還會通過項目合作和轉讓,適當調整土地儲備總量和結構。
對此,業內人士分析說,相對於外來地產大鱷,本土實力房企前兩年拿地更爲活躍,存貨更多。更爲值得一提的是,在上一輪拿地潮中,不少本地房企拿了高價地,吸取了不少教訓,所以在這一輪拿地時,會謹慎很多。
全面比拼整體實力
狹路相逢勇者勝。土地市場上想要有豪擲千金的底氣,必須要有雄厚的資金實力來作爲支撐。據知情人士透露,最近萬科拿到的江南單元地塊、重慶寶嘉拿到的祥符單元地塊,最先勾地的並不是這兩家公司,而是兩家本地房企。誰料想,半路殺出個程咬金,將地塊拿走了。當然,這也並不能說明勾地公司實力不強,而是預示着在競爭更爲激烈的前提下,拿地的成本會大大增加,開發商需要有更多的糧草。
在很多年之前,外來地產大鱷們剛剛開始撬開杭州樓市大門的時候,就有不少業內人士感嘆:杭州樓市告別了相對封閉的時代,從此進入了一個多元競爭的軌道。他們認爲,跟很多本土房企相比,外來地產大鱷在品牌號召力、操盤經驗和管理體制等方面,都有很大優勢。而如今,這種優勢又從土地市場開始,以另一種方式開始凸顯:那就是資金實力。
“這些外來公司大多都是走全國化戰略,開發的項目沒有上百個也往往有幾十個。而杭州本土房企的陣營中,開發規模在10個以上的公司,都屈指可數。”一位本地開發商無奈表示,從綜合實力上來說,他們確實不在同一個重量級上面。
更爲值得一提的,進入杭州樓市的很多外來房企,如萬科、保利、龍湖、世茂、九龍倉等公司,均爲上市房企,他們在資本市場呼風喚雨的能力,也讓一些本土房企們豔羨不已。
相關數據顯示,10月以來,包括方興地產、龍湖地產、融創中國、越秀地產等多家房企發佈融資計劃,數家房企意向融資額接近200億元,這些資金,無疑將爲這些房企在土地市場上拼殺,提供源源不斷的資金。
“像我們這種公司,還在爲銀行不批開發貸款頭疼,我們要去融資,成本也會比他們高上兩倍,甚至更多。因爲品牌的影響力,他們可以通過銀行貸款等低息方式,而我們就要通過信託甚至民間借貸方式。確實很難拼。”一位杭州開發商慨嘆。
如何應對已成生存之策
值得一提的是,除了少數幾家“倉裏還有糧”的公司之外,杭州不少開發商同樣面臨接下來無地可開發的境地。一位開發商表示:一個開發團隊最好在上一個項目交付之前,拿到下一塊土地,這樣整個團隊的工作就會接得比較順暢,相反,原有的人才就很難留住了。即使到時候又拿到了地,想要重新組建團隊也會比較難了。
對於這些公司來說,選擇只有兩個:要麼拼了命去跟人搶奪,拿到一兩塊土地;或者團隊解散,從此不再做房地產。
這位開發商慨嘆:市場給房企的窗口很短暫,錯過了這個點,價格就上去了。如今,到了拼實力的時候又拼不過,很多公司就錯失了下一輪發展的良機。而一些實力房企,樓盤該降價的時候就降,如今手頭有了雄厚資金,有了拿地的底氣,自然就進入了良性循環的軌道,在這一輪比拼中,反應稍慢一些的公司,就又被拉開了差距。
那麼,面對激烈競爭,本土房企們又該如何應對?對此,郡原地產營銷總監趙春蕾則表示,這或將改變接下來一些本土房企的銷售和拿地模式。她說,在銷售上,外來公司因爲遵循的是全國化戰略,不太計較一城一池的得失,所以更擅長順應市場形勢,所以一有風吹草動時,率先大幅度降價的基本上是他們,資金週轉率非常快,這也爲他們後續發展,爭得了先機。相對來說,本地房企除了濱江、天陽等公司,都不太願意採取斷臂割腕式銷售模式,但今後可能會發生改變。
而拿地策略上,不少房企紛紛表示,公司也知道上半年是拿地的好時機,但看得準和踩得準,並不是一回事。外地公司可能看準了就去拿了,本地公司則大多是私人老闆決定的,看不清楚形勢的時候,更加容易猶豫不決。
當然,也有本土開發商表示樂觀。“外來公司雖然實力很強,但是它們對地塊條件也會要求更高,所以我們還是有機會的。”一位本地開發商說,現在公司走得也是穩健發展的道路,項目不需要多,拿到一塊合適的就可以。想要在市中心拿一塊土地已經越來越難,爲此公司也在拓寬拿地範圍,比如今年,他們就考察了富陽、溫嶺、紹興、寧波等地的土地市場,看看能不能拿到合適的土地。