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“以往上市房企利平均潤率在18%以上,現在已經很難保持了”,一位知名房企的高層向本報記者表示,“增收不增利的現象還將持續”。
據鏈家地產市場研究部統計,截至10月23日,招商地產等29家上市房企發佈三季度財務報表,從利潤率來看,前三季這29家房企加權淨利潤率爲12.45%,與去年同期相比下降1.1個百分點。
實際上,記者從多位房企高層處獲悉,目前房地產行業平均利潤率在持續下降,暴利時代已經結束。在這種背景下,房企爲保持利潤增速不下滑,多數選擇加快資產週轉速度,而且不少房企正在向這一方向轉型。
更值得注意的是,上述統計數據顯示,自2008年以來,這29家房企可售庫存首次出現環比下滑。
首三季利潤同比下滑
據鏈家地產市場研究部統計,上述納入統計的29家上市房企中,8家爲上市房企排名前100的大型房企,21家爲排名在100以外的小房企。其前三季度實現營收合計551.83億元,同比上漲5.7%;合計實現利潤68.71億元,同比下降4.92%。此外,在29家房企中,營業收入同比增長的房企有12家,淨利潤出現同比增長且爲正的僅有8家。
對此,鏈家地產市場研究部張絮向記者表示,房企淨利潤與併入報表結算的具體項目有關。從結算週期來看,目前進入結算的項目大多是在2011年降價期間進行銷售的。
實際上,合景泰富主席及執行董事孔健岷在今年年初時曾對媒體表示,只要項目銷售能維持利潤率15%或18%以上,會多做促銷,以儘快完成目標。而受調控影響,不少房企早已執行以價換量的銷售策略,甚至有多個項目是成本價甩賣。
除此之外,有分析人士也向記者表示,2011年入市項目多是2009年或者2010年企業拿地的項目,而這些項目中有不少是高價地,但受調控影響,這些入市後銷售價一直在低位徘徊。因此營業成本提高的同時,房企毛利卻在下降,最終導致淨利潤下滑。
不過,當下市場預期已經轉變,不禁有市場人士質疑,房企會不會大幅提價保利?
對此,上述房企高層向記者表示,若大幅提價確實可以保利,但可能直接導致市場的不買賬。因此,張絮向記者強調,隨着更多的降價項目進入結算,房企利潤還有可能出現更大幅度的同比下滑。由此可見,房企盈利能力正在持續下降,增收不增利的現象也將難以迴轉。
對此,中原地產市場研究總監張大偉也表示,調控的重壓依然存在,房地產行業的利潤率預計將繼續走低。
可售庫存首現環比下滑
據鏈家地產市場研究部上述統計數據顯示,上述29家房企存貨合計2285.2億元,與年初相比增加288.65億元,增幅爲14.46%。但值得注意的是,這些房企的預收賬款大增,從年初的454.65億元增長到三季度末的763.15,增幅高達67.85%。
對此,張絮認爲,從上述數據來看,雖然存貨出現明顯增長,但是由於已經售出且尚未交付的物業也記在存貨內,所以目前房企的真實可售庫存經過計算實際爲1522.05億元,與二季度末相比微降2.72%,爲該指標4年以來首次出現環比下滑。
張絮進一步表示,出現上述現象的因素很多。一方面,二三季度以來房地產市場整體轉暖,購房者入市增加。部分房企抓住了這一銷售窗口期,在這段時間積極推貨,銷售情況普遍好於去年,庫存消化相對過快。
除此之外,在調控政策變動搖的背景下,房企的投資熱情尚未完全恢復。以土地市場爲例,雖然年內至今土地市場回暖,優質地塊高價成交案例增多,但是整體土地市場依然沒有達到去年的水平。根據國家統計局公佈的數據,2012年前三季度全國土地購置面積爲26033萬平米,同比下降16.5%,土地成交價款爲5390億元,同比下降11%。
對此,張大偉表示,雖然近期房企開始積極拿地,儲備資金進入土地市場,降價壓力消失,但大部分企業都處於去庫存狀態。
張絮也表示,房企的庫存雖然出現微降,但是依然在高位運行。目前從整體市場來看,房價缺乏大漲的基礎,房企仍需要積極出貨。
值得注意的是,張絮表示,從上述角度來看,短期內房企項目的利潤率難以出現強勢反彈,整體利潤率將保持在10%-15%之間。