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近日,中糧地產深圳地王項目被曝因成本過高,或成爲“虧本的買賣”。無獨有偶,記者調查發現,其在成都項目——香榭麗都也同樣陷入銷售困境。
去化率尚不足50%
中糧·香榭麗都位於成都市武侯區二環路的高端住宅。去年7月項目開盤,銷售均爲13500/平。項目的宣傳資料顯示,開盤兩小時勁銷2個多億。
然而,記者從成都房聯旗下網絡平臺查詢發現,截止今年10月22日,香榭麗都一期617套房源仍有299套爲可售,去化率僅爲48.4%。
“二手房網上掛有好多房源,估計也是中介幫中糧賣的。”作爲業主,熊先生對項目的銷售狀況有些失望。“其實幾次樣板房看下來,我認爲項目品質還是算可以,現在還沒賣完主要是‘一房兩證’”。
據悉,爲了規避國家70/90政策,中糧香榭麗都將兩套小戶型拼合成大戶型,使得這些戶型都帶有兩個房產證。
“一房兩證”原本對市場成交併無實際影響。但成都“限購令”實施細節出臺後,“一房兩證”便成爲了去化最大的阻力。
“許多人在成都主城區已經有了一套房,也就沒法購買這種兩個房產證的房子。另外,二套房的話首付要六成,貸款利率也不一樣。”熊先生進一步分析到。爲了緩解庫存壓力,中糧香榭麗都近期推出了11000/平的特價活動。
或受“高地價”所累
不過,有業內人士向新華網記者表示:“一房兩證”造成銷售受阻只是表面現象。若要追根溯源,應該還是其高地價成本所致。
2010年1月,中糧地產於通過競價拍賣方式所獲得香榭麗都項目地塊,總價爲3.34億元,摺合樓面價約5676元/平。當時就有人爲中糧算過這筆賬:5676元/平的樓面價,再加上5000元/平的建築、財務、營銷等成本,項目單價要11000元/平以上纔有利潤可言。
“這顯然不是成都普通住宅市場所能承受,當時武侯區普通住宅的單價約7000—9000/平。香榭麗都唯有打造成高端樓盤,才能保證利潤,而在高端市場,大戶型最受親睞。”該人士爲記者分析到。
“若不是高地價的壓力,以中糧地產的背景和實力,香榭麗都不會冒險打‘一房兩證’的政策‘擦邊球’,畢竟有損品牌形象。”
中糧地產2012年中報顯示,截止6月30日,公司對香榭麗都項目的累計投入已達63589萬元,而項目累計銷售金額卻僅爲43198萬元。
或許是爲了緩解銷售不達預期的壓力,今年上半年,中糧地產先後3次拋售其所持有的金融資產。也正是有這一因素相助,中糧地產才勉強扭虧。(朱玲)